Продолжение нудной истории про недвижимость в Доминикане.
В 2022 году мой карман оттягивала некая сумма, которую готов был потратить на приобретение жилья. На тот момент, мне казалось, надо брать что угодно, лишь бы было свое. Ох, как я рад, что не наделал ошибок в то время…ну обо всем по порядку…
Жил я в Сосуа, на севере острова. В апреле 2022 года помогал знакомому из Канады искать апартаменты для счастливой пенсии. Бюджет у него был внушительный и мы посмотрели десяток дорогих комплексов. Везде его смущала стоимость ЖКХ (мантенимьенто). Это понятно, чем дороже комплекс, тем будет выше стоимость обслуживания. Потаскал я его и по более бюджетному жилью, а главное, расписал доходность от сдачи в аренду, тк сам в Сосуа искал жилье и более-менее ориентировался по комплексам. В результате мы вышли на средние цифры, что если он потратит 200 000 долларов, то ежемесячно будет платить не менее 300 долларов за содержание жилья, а квартиру сдаст в среднем за 1000-1200 в месяц. Итого, чистый доход 700-900 долларов, что составляет 4,2-5,4% доходности. Показал я ему клубный комплекс, где только большие однокомнатные апарты, стоимость была от 85 000 долларов. Средняя цена аренды 800 долларов. Причем комплекс всегда заполнен. Содержание жилья 180-200 долларов на тот момент. Итого, 600 долларов доход, что составляет 8,4% доходности. Забегу немного вперед и скажу, что в Байяибе у меня есть еще одна бюджетная квартира. Это недорогой комплекс, без бассейна, но в 5 минутах ходьбы от пляжа. Сдаю ее в аренду по самой минимальной цене, на длительный срок, за 350 долларов в месяц. Агент, женщина из Испании, пересдает ее посуточно и зарабатывает на этом. Так моя доходность 10% в год. Это все пример того, что если Вы ищете жилье для сдачи в аренду, то не стоит смотреть через призму «куплю задорого, сдам еще дороже». Очень много нюансов, которые стоит изучить. Много случаев, когда люди тратят скажем 150к долларов на жилье, отдают агенту на сопровождение под 10-15% и в конце года получают от мертвого осла уши, так как ремонт косметический в лучшем случае выведет в ноль затраты за год. Можно ли получать более 10%...уверен, что можно. Если иметь ликвидное для аренды жилье, не лениться и заниматься посуточной арендой, то вполне реально, но здесь стоит учесть важный фактор – стоимость электричества! При долговременной аренде, электричество оплачивает арендатор. При суточной аренде, платить придется Вам. Теперь представьте туриста, который приехал к морю на неделю. Водонагреватель и кондиционер может работать 24/7, а счета ежемесячные запросто тянут на несколько сотен долларов.
Что касается поиска жилья – это просто песня! Куча агентств в сети, на сайтах которых мегапредложения «почти даром». Начинаю звонить, писать. Это продано,.. это цены «до ковида»…кстати, до сих пор цены на их сайте. Самое обидное, нет в Доминикане сайтов типа OLX или AVITO, чтобы продавцы могли разместить свои объекты и ждать клиента. Да, есть площадки типа маркетплейс на фейсбук и я активно ими пользуюсь, но что касается жилья – тут только риэлторы. Здесь как в нулевые, риэлтор это царь и бог. Накрутка может доходить до 20-30% к стоимости недвижимости. Это не шутка! Самое смешное, что в комплексе может продаваться 2 квартиры, ведут их разные риэлторы и они без понятия, что кроме их квартиры что-то еще продается. Сколько сломал копий на этом. Обращался сам к риэлторам, русскоязычным, англо и испано язычным…итог один, не особо хотят работать с тем, кто ищет бюджетное жилье. Менее 100к, улыбка уходит с лица…окееей, мы что-нибудь Вам подыщем😊 Мое решение было – ходить непосредственно в комплексы, встречаться с администрацией и спрашивать, что у Вас есть в продаже. Это тоже не самый рабочий вариант, так как Администрации на это наплевать и им попросту лень передавать Ваши хотелки собственникам жилья, но я находил варианты и даже от собственника и получалось сбить цены.
Вывод – это еще один повод НЕ торопиться при покупке. Надо приехать, поселиться в интересующим Вас районе, отдыхать, купаться, а также общаться с соседями, спрашивать: «Кто продает здесь квартиру?» и уверяю Вас, именно сарафанное радио работает в Доминикане на 100%. Пример – подготовил свою вторую квартиру к сдаче. Разместил в наших группах, испоноязычных группах, на маркетплейс…получал запросы на аренду в 2 недели, ну или до месяца, а вот на долгий срок найти не мог жильцов, несмотря на демпинг в цене😊
В результате заказал табличку «For Rent/Para Alquilar» повесил ее на забор и вуаля, на следующий день я отдал ключи, получил депозит и радостный побежал домой, отмечать статус рантье😊
Что касается цен – вопрос очень непростой. Цены точно растут, но везде по-разному. В Байяибе сейчас идет невероятная застройка и все бюджетное жилье (относительно) разлетается как горячие пирожки. В прошлом году можно было найти однокомнатную квартиру в новом комплексе, с мебелью, за 60-65К долларов.
В этом году уже просто новые квартиры, от застройщика позиционируются от 70-75к…но уверен, по моей схеме «хожу и нудно у всех спрашиваю» можно найти что-то приличное и за 60к…Есть же еще старый фонд, который не всегда хуже. Не забываем только про нюансы проверки жилья!
Доминикус – несмотря на то, что это место однозначно более «элитное», чем Байяибе, цены здесь не растут так стремительно и застройки бюджетной у нас нет. Уже год вокруг меня идет стройка, летит пыль, с утра просыпаюсь под Французскую речь рабочих из Гаити. Только мне все это на руку, так как вокруг стоят элитный жилой комплекс Tracadero. Ценник там заоблачный (честно, даже не знаю какой). Осталось немного, скоро покрасят здания, заселят туда богатых соседей, и моя холупка в 35м2 приподнимет в цене еще 10-20%
Теперь немного конкретики. В Доминикус не встречал цен ниже 80 000 долларов. Возможно без титула что-то можно найти, но, чтобы переехать сюда, потребуется 100-130к и это в старом фонде. Зато есть шанс купить в Тамариндо. Комплекс не новый, зато зеленый и классный. Новые квартиры в Estrella обойдутся минимум в 150-170к долларов и это однушки, а то может и студии.
Свою квартиру в Residencial Casa Blanca я купил в 2022 году, по невероятной цене 55 000 (с учетом затрат на оформление). Это маленькая студия, на первом этаже. Это действительно бюджетное жилье, нет даже балкона, но перед моим окном есть общая закрытая зона, куда закрыт проход, а мне предложили заменить окно на дверь и сделать выход на террасу. Хотя террасой это дело назвать сложно, там всего 2-3 м2, но кофе пить по утрам вполне достаточно. Обновил там пол, посадил цветы, но пока не спешу с заменой двери, так как стройка идет и перед моим окном выстроено ужасное помещение. Придется закрыть все зеленью.
В студии живу сам, но в случае аренды на длительный срок, смогу претендовать на сумму 500 долларов. Учитывая затраты на содержание жилья и в кондоминимуме и в самом поселке, доходность составит примерно 9% в год, что очень даже неплохо. До моря по прямой метров 150, но наш комплекс находится на второй линии, а море закрыто большим элитным забором Tracadero и отеля Viva Wyndham. До пляжа мне приходится идти вдоль отеля, по туристической красивой улочке, примерно 800-900 метров, что не так далеко. Комплекс 2017 года постройки, свежий и красивый!
Моя вторая квартира также относится к бюджетному жилью. Это вроде как полноценная однокомнатная квартира, но площадь без учёта террасы еще меньше. Кухня с очень маленьким окном, зато на террасу большие панорамные двери и есть место для кофе и не только. На террасе растет пальма и деревья гибискус каркаде, с красивейшими красными цветами, из которых пьют нектар колибри. Эта квартира мне обошлась еще дешевле, но она была в ужасном состоянии, я полностью делал ремонт своими руками, покупал мебель. У нас нет бассейна, зато в месяц я плачу всего 15 долларов и сдаю квартиру за 350$US. Моя доходность 10% Купил эту квартиру буквально слив все свои сбережения. Жалею? Нет, конечно, я получил постоянный доход, а учитывая курс доллара, скажу так – бюджетная квартира в Доминикане, мне приносит доход как две квартиры в новостройках Самары.
Думаю, на этом закрою тему недвижимости, но если у кого будут вопросы, пишите!
Ну и бахните лайк,или дизлайк, Вам не сложно,а мне приятно😁👍 Gracias 🤝