Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
В каких случаях заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг и исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, в каких случаях управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг.
1. Два вида предоставления коммунальных услуг
а) прямые договоры между собственниками помещений многоквартирного дома и ресурсоснабжающей организацией;
б) предоставление коммунальных услуги собственникам помещений многоквартирного дома управляющей компанией (исполнитель коммунальных услуг).
При этом, и в первом и во втором случае договоры на предоставление коммунальных услуг между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией должны быть заключены силу закона (ч.12 ст. 161 ЖК РФ) и является лицензионным требованием к управляющей компании (ч.2 ст. 162 ЖК РФ).
Если договор между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не заключен в первый месяц работы в части покупки коммунальных ресурсов на содержание общего имущества многоквартирного дома – это является грубым нарушением лицензионных требований.
2. В каких случаях действуют прямые договоры (ч. 1 и ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ)
а) Если о переходе на прямые договоры принято решение на общем собрании собственников многоквартирного дома.
Это может быть решение, касающееся всех видов коммунальных услуг, или решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией на конкретный ресурс - договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления/теплоснабжения (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Решение принимается простым большинством голосов участников общего собрания собственников и обязательно для всех собственников. Протокол общего собрания собственников и копии принятых им решений необходимо отправить в ресурсоснабжающую организацию, предоставляющую коммунальную услугу. Отправлять их должен инициатор общего собрания собственников, договор на бумажном носителе подписывать не обязательно (п. 6 Правил 354).
б) ресурсоснабжающая организация самостоятельно, в одностороннем порядке, прекратила ранее действующий договор с управляющей компанией многоквартирного дома о электро-, тепло-, газо- или водоснабжении/отведении из-за ее долгов. Прекратить такой договор можно лишь в том случае, если накопленный управляющей компанией долг, во-первых, равен (или больше) двум среднемесячным платежам, причитающихся РСО, а во-вторых, долг признан судом или самой управляющей компанией (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).
Внимание!!! Ресурсоснабжающая компания расторгает вышеуказанный договор не полностью, а частично, только в отношении тех коммунальных ресурсов, которые предоставлялись жителям многоквартирного дома. Договор с управляющей компанией должником будет продолжаться в части поставки того количества коммунальных ресурсов, которые идут на обслуживание общедомового имущества (ч. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).
О прекращении договора ресурсоснабжающая организация должна не только уведомить саму виновную управляющую компанию, но и сообщить в орган государственного жилищного надзора (через ГИС ЖКХ с подтверждением факта уведомления), а также жителям обслуживаемого управляющей компанией дома (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или на придомовой территории, в местных печатных изданиях и на своем сайте, а также в ГИС ЖКХ) (ч.ч. 3, 4 ст. 157.2 ЖК РФ).
в) жители многоквартирного дома, которые по любым причинам находились на прямых договорах с ресурсоснабжающей организацией и заключили договор управления с новой управляющей компанией и приняли решение на общем собрании собственников о сохранении ранее действующих прямых договоров (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ);
г) до 30.06.2015 между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме уже были заключены прямые договоры ресурсоснабжения, срок исполнения которых не истек, а ни одна из сторон не отказалась от их исполнения (ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
д) предоставлять коммунальные должна сама управляющая компания, но по каким-то причинам между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией не заключен договор ресурсоснабжения для покупки управляющей компанией тех ресурсов, которые она будет использовать для предоставления коммунальных услуг жителям управляемого ею многоквартирного дома. В этом случае до момента заключения договора ресурсоснабжения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией собственникм многоквартирного дома фактически находятся на прямых договорах с ресурсоснабжающей организацией (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ).
Внимание!!! Нельзя путать прямые договоры с обычными договорами, в которых исполнителем коммунальных услуг выступает управляющая компания, но жильцы по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме платят за потребленные лично ими коммунальные ресурсы напрямую на счет ресурсоснабжающей организации, минуя счета управляющей компании (п. 27 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).
3. Во всех остальных случаях исполнителем коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома является управляющая компания. Ситуация, когда часть жителей находится на индивидуальных прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями, а всем остальным услуг предоставляет управляющая компания - не допускается законодательством (письмо Минстроя России от 04.03.2020 N 6760-ОГ/06).