Мошеннические схемы при покупке квартир на вторичном рынке очень распространены.
Чтобы не быть обманутыми, расскажу какие документы нужно затребовать у продавца и на что обязательно обратить внимание
- Паспорт продавца. Это само собой разумеющееся требование. Вы должны знать, у кого покупаете квартиру. Необходимо обязательно сверить данные в паспорте с данными в правоустанавливающих документах, и проверить срок действия паспорта. Также в нем не должно быть исправлений, рисунков, приписок – такой документ не действителен.
- При смене собственником фамилии запрашиваем подтверждающий документ. Например, свидетельство о браке.
Если в сделке участвует несовершеннолетний продавец до 14 лет, запрашиваем оригинал свидетельства о рождении, с 14 до 18 лет – свидетельство о рождении и паспорт, и также проверяем все данные в правоустанавливающих документах.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Это те документы, на основании которых у собственника эта квартира появилась. Если он получил ее по наследству, значит, запрашиваем свидетельство о праве на наследство, подарили - договор дарения, купил – договор купли-продажи.
Также правоустанавливающими документами могут быть: решение суда, ДДУ, договор мены и так далее.
Правоустанавливающих документов может не быть только в двух случаях: если квартира не приватизирована, и тогда продавать ее нельзя; либо они утеряны, и тогда нужно их восстановить.
Без оригиналов правоустанавливающих документов квартиру покупать опасно.
- Выписка из ЕГРН. Расскажет вам много интересного о квартире. В ней можно обнаружить наличие обременений, других собственников, или вообще лиц, которые понятия не имеют, что их квартиру продают.
При продаже квартиры с обременением сделку признают недействительной, поэтому не стоит верить словам продавца про то, что это «просто формальность». А если квартира продается одним собственником, а второй вообще не в курсе – сделка с легкостью будет оспорена, а ваши деньги потеряны. То же самое произойдет, если квартиру продает не собственник. Поэтому выписку внимательно изучаем.
Перед сделкой лучше запросить свежую выписку, так вы убедитесь, что с квартирой все в порядке.
- Свидетельство о праве собственности. Если оно есть. С 15 июля 2016 года их перестали выдавать, заменив на выписки из ЕГРН. Но свидетельства, выданные до 15 июля 2016 года по-прежнему действительны. Просто дополнительно на сделку нужно запросить свежую выписку из ЕГРН. В свидетельстве проверяем все данные продавца и запрашиваем подтверждающие документы, если данные изменились. Обязательно проверяем сведения о квартире: адрес, площадь, назначение (жилое).
- Единый жилищный документ. Для жителей Москвы и МО. Его можно запросить в МФЦ, он заменяет множество документов, например, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и так далее. В каждом регионе документ жилищного учета называется по-разному, но смысл у него один – в нем должно быть видно, кто еще прописан в квартире.
- Наличие долгов за коммуналку. Эти долги принадлежат бывшему собственнику, исключение – долг за капитальный ремонт. Он перейдет к вам. Чтобы не тратить свои временные и финансовые ресурсы на доказывание, что эти долги не имеют к вам никакого отношения, лучше запросить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Наличие зарегистрированных отдельных категорий граждан. Это те, кто находятся в местах лишения свободы, на лечении в специализированном учреждении, без вести пропавшие и так далее. Запросите у продавца справку по форме-12, именно в ней содержатся сведения об этих людях.
- Согласие супруга. Если супруги купили квартиру в браке, то она является общим имуществом. Даже если она зарегистрирована на одного, от второго все равно необходимо нотариально удостоверенное согласие на продажу. При отсутствии такого согласия, супруг может признать эту сделку недействительной. В тексте согласия проверяйте адрес, цену продажи, и срок действия согласия (если он есть).
Если продавец уверяет вас, что не находится в зарегистрированном браке, и на момент покупки в браке не состоял, требуйте с него нотариально заверенное заявление.
- Справка о погашении ипотеки. Если квартира была куплена с использованием кредитных средств, запросите у продавца справку о погашении ипотеки. И обязательно смотрите в свежей выписке из ЕГРН сняты ли обременения.
- Если продавец в возрасте, обязательно просите свежие справки из НД и ПНД. Но они не дают 100% гарантии, что у человека нет отклонений. В них просто пишут, что человек на учете не состоит. Можно пригласить на сделку психолога, аттестованного для участия в сделках с недвижимостью и попросить его дать письменное заключение о возможности пожилого продавца участвовать в сделке.
- Наличие перепланировки. Для этого нужно запросить у продавца тех.паспорт. Если нашли в нем красные линии – перепланировка не узаконена. Например, для банков это важный момент в одобрении ипотеки – высока вероятность, что при наличии неузаконенной перепланировки в кредите вам откажут.
- Доверенность, если в сделке участвует не сам собственник, а его представитель. Обязательно проверяйте срок доверенности, данные продавца и его представителя, полномочия на подписание договора купли-продажи и получение денежных средств.
Для покупателя при наличии доверенности существуют риски:
- Доверенность может быть поддельной. Обязательно проверяйте ее существование на сайте Федеральной нотариальной палаты. Сейчас эти сведения открыты. Информацию о нотариусе тоже не помешает проверить, возможно, такого нотариуса не существует или он сложил полномочия, а предприимчивые продавцы продолжают «выпускать» доверенности якобы им удостоверенные.
- Доверенность может быть отменена собственником до заключения сделки.
- Собственник может умереть. А доверенность в связи со смертью доверителя прекращает свое действие. В случае заключения сделки после смерти собственника, наследники заявят о своих правах в суде.
А вы покупали/продавали квартиру на вторичке и с какими трудностями сталкивались?