В 2023 году в Сочи появилось 5 проектов с сервисными апартаментами. Формат оказался настолько востребован, что рынок заговорил о новом драйвере развития курортной недвижимости. Однако по факту сегодня предложение по апартаментам на черноморском побережье покрывает лишь 30% спроса. Реально ли восполнить дефицит? Какую доходность могут предложить апартаменты? Каковы перспективы этого формата? Беседуем с Еленой Кабешевой, коммерческим директором девелопера курортной недвижимости FIVE.
– Сохраняет ли сегодня курортная недвижимость привлекательность для инвесторов? Какие тренды 2023 года останутся в 2024 году?
– Сейчас в России наблюдается бурное развитие курортных локаций, идёт насыщение их достойными проектами. Это связано с тем, что количество людей, готовых отдыхать на российских курортах, значительно превышает число тех, кто имеет желание и возможность выезжать за пределы РФ.
Ассоциация туроператоров России утверждает, что доля российских курортов в продажах туристических продуктов в 2023 году выросла до 30%, заняв второе место после Турции. При этом, по данным Минэкономразвития, число внутренних туристов превысило 75 млн человек, в 2024 году цифра может вырасти на 10-15% к прошлому году.
Это значит, что спрос не только на аренду, но и на покупку будет расти, — рынок недвижимости в курортных локациях продолжит свое развитие. Вопрос – что именно будет развиваться, и как.
Рынок Сочи находится под влиянием разнонаправленных трендов. С одной стороны, льготная ипотека поддерживает спрос на квартиры в строящихся ЖК. Но предложение в этом сегменте все же явно превышает запросы потребителей. С другой, высокая ключевая ставка делает деньги более дорогими – как для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке, так и для застройщиков и инвесторов, вкладывающих в гостиничные, зрелищные, спортивные, ресторанные и любые другие проекты.
Важнейшим итогом 2023 года я считаю то, что на рынке недвижимости Сочи утвердился новый формат – сервисные апартаменты. Это полноценный класс курортной недвижимости наряду с классическими отелями, не только самый привлекательный, но и самый резистентный к любым вызовам инструмент для сохранения и приумножения частных сбережений.
– В мире сервисные апартаменты успешно развиваются на протяжении последних десятилетий. Но будет ли этот формат также востребован на российских курортах? Пока это только гипотеза.
– Будет, это факт. Если в 2022 году в Сочи новых проектов с сервисными апартаментами было три, то в 2023 их уже восемь. Этот формат продолжит развиваться именно как драйвер курортной недвижимости.
Дело в том, что до недавнего времени на рынке курортной недвижимости существовало только два инструмента для инвестиций. Частный инвестор покупал обычную квартиру и потом самостоятельно сдавал. Крупный – вкладывал в строительство отеля. Теперь есть продукт, который позволяет за относительно небольшие деньги войти в профессионально собранный курортный проект и получать пассивный доход, заработанный с помощью управляющей компании.
По нашим подсчетам, предложение курортных сервисных апартаментов в Сочи удовлетворяет всего 30-35% спроса на этот формат недвижимости. При этом есть проекты с апартаментами в сегментах «премиум» и «бизнес», но полностью отсутствуют апарт-отели в категории 3*, бюджетные кондо-отели – а ведь у них тоже есть своя целевая аудитория. Учитывая большой интерес покупателей к локациям с высокими рекреационными (море, горы, леса) и экологическими характеристиками, с удобной транспортной доступностью, комфортным климатом – всё это есть в Сочи - не удивительно, что формат апартаментов здесь укоренился и с каждым годом будет еще более востребован.
– Какой будет динамика цен на сервисные апартаменты в Сочи?
– Я считаю, что после трех лет роста рынок не исчерпал потенциал для подъема цены. Правда, в ближайшей перспективе на фоне стабильно высокого спроса резких ценовых скачков не будет. И это очень хорошо для инвесторов, потому что операционная доходность курортной недвижимости выросла — за счет роста арендных ставок на 20-30% в 2023 году.
Сейчас удачный момент для таких инвестиций – доходность в качественных проектах сервисных апартаментов покажет от 7 до 15% годовых. Это ниже, чем сегодня предлагают по депозитам, но значительно выше, чем в обычном жилье, доходность которого снижается пятый год подряд и практически нигде не превышает 5,6% годовых.
Разумеется, небольшой отток инвесторов в банки наблюдается. Но, в общем, все понимают, что высокие ставки – это время. А курортная недвижимость останется доходным активом и хорошим способом защитить сбережения надолго.
Капитализация тоже будет расти. В Сочи утвержден генплан, и это, конечно, будет влиять в лучшую сторону на качество городской среды. Уже сегодня стихийная торговля постепенно вытесняется променадами, появляются новые локации для отдыха и прогулок, растет уровень гостеприимства, развлечений и сервиса.
– С точки зрения туристов апартаменты практически ничем не отличаются от обычного жилья. Почему вы уверены, что спрос на них окажется более высоким и стабильным?
– Вы сейчас говорите об апартаментах, которые возводились еще пять лет назад в тех локациях, где нельзя было построить обычный жилой дом или девелопер хотел уйти от обязательств по организации социальных пространств. Но современные сервисные апартаменты – это целые комплексы. В них есть полный набор курортной гостиничной инфраструктуры, включая бассейны, спа, места для занятий спортом, рестораны, а также различные отельные услуги, соответствующие уровню проекта.
Давайте посмотрим на свежее исследование СберАналитики: 50% россиян ожидают от отпуска изоляцию от повседневных забот. Основной драйвер увеличения расходов на отдых – сервисная составляющая. Доля платежей на общественное питание, развлечения и предоставление услуг во время поездок выросла с 12,1% в 2022 году до 15,7% в 2023-м.
Это значит, что турист хочет на курорте жить… как на курорте. Не ходить за покупками, не стоять у плиты, не искать билеты. Он уже видел, как это организовано в других туристических локациях мира – Эмиратах, Италии, Франции и хочет классные бассейны, спа, теннисный корт, велодорожки, набережную, морские прогулки на яхте, не говоря уже о стандартных услугах вроде питания, уборки номера, присмотра за детьми, - в общем, всё то, чего нет в городской квартире. В сервисном апарт-отеле это есть, поэтому и туристический спрос на такие апартаменты будет выше, чем на обычное жилье.
Наконец, существует корпоративный спрос на аренду недвижимости в курортных городах, преимущественно в тех комплексах, где есть конференц-залы, коворкинги, то есть условия для работы и проведения мероприятий. Сочи уже десять лет развивается как центр делового туризма.
– В каком направлении будет развиваться сегмент курортной недвижимости в ближайшие годы?
– Я бы выделила самый главный тренд: сейчас каждый курорт в России ищет свои уникальные особенности, которые могут привлечь туристов. В каждой из них есть что-то, чего нет у других. Важно это выявить. И тогда останется только определиться с тем, какой формат лучше других сможет удовлетворить спрос на размещение гостей, какой составляющей усилить основную гостиничную функцию.
Очевидно, что в Сочи 70% отдыхающих едут ради пляжного отдыха, а еще 30% – ради отпуска в горах и горных видов спорта. Бальнеологический курорт в Мацесте – важная, но не основная составляющая для инфраструктуры города. В Архызе лечебное направление может оказаться дополняющей функцией, в других локациях Северного Кавказа – ключевой.
Какой тип курортной недвижимости окажется экономически эффективным в таких локациях, как Байкал, Камчатка, Карелия, куда принято ездить ради экотуризма? Думаю, нам еще предстоит найти ответ на этот вопрос.
