Кейс
Мы сопровождали сделку по покупке квартиры с достаточно скучной историей: объект достаточно новый, передавался только в рамках одной семьи по дарению - квартиру у застройщика купил мужчина, через пару лет подарил ее своему брату, а тот, еще через какое-то время племяннику - сыну первого покупателя.
Вот такая незатейливая цепочка сделок и подтолкнула нас к особо внимательной проверке перехода права собственности: в семье могут быть разные ситуации и разные отношения, но исключать серые схемы тоже нельзя.
И на первый взгляд ситуация также выглядела достаточно чистой: никто не банкротится, не имеет серьезной долговой нагрузки, налоги уплачены вовремя. Но кое-что интересное мы все же обнаружили.
Второй собственник (он же брат, он же дядя) являлся соучредителем юридического лица, и как соучредитель нес ответственность всем своим имуществом по долгам юр.лица. А долги были, и были очень серьезные, компания находилась в предбанкротном состоянии: в арбитражном суде был обнаружен иск на сумму, превышающую годовую прибыль компании. Если судебное разбирательство будет проиграно, компания подавшая иск, может настоять на признании проигравшей стороны банкротом, так как она не может выполнить свои обязательства.
Признание ее банкротом повлекло бы за собой судебные тяжбы, рассмотрение вопроса законности переходов прав собственности и арест на объекте недвижимости.
Мы никогда не рубим сплеча и идем на диалог между сторонами, поэтому мы попросили поделиться, с чем связана такая сложная цепочка передачи объекта внутри семьи, на что получили крайне несвязный ответ. Оценив ситуацию мы рекомендовали покупателю отказаться от выбора этого объекта.
Обязан ли продавец отвечать на неудобные вопросы?
Наверное, нет. Есть личные темы, неприятные и, конечно, он может отказаться от диалога на эту тему.
Но нужно понимать, что в вопросах сделок с недвижимостью все вопросы задаются только в контексте правовой ситуации. Если отсутствие ответа на вопрос оставляет “темное пятно” в истории квартиры, нужно быть готовыми к тому, что покупатель откажется от сделки, так как мало кто готов рискнуть миллионами и купить себе не только квартиру, но и целую череду судебных заседаний.
Развязка: компания в итоге сейчас, действительно, намерена подать заявление на банкротство.