В начале по-быстрому разберемся причем тут вообще кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством.
Самое главное для нас - это то, что она проводится методом массовой оценки. Про индивидуальную оценку - это не к государственным методам. Возможно, где-то и для избранных объектов, но я пока не встречал.
Массовая оценка делается обычно так: заключается госконтракт на массовую оценку, некая приближенная фирма выигрывает его, потом сочиняет алгоритм оценки, который меняет предыдущую кадастровую цену, как правило в строну увеличения, с применением всяких коэффициентов дефляторов, прогоняет массово все объекты и вносит поправки в ЕГРН. А потом, используя новую кадастровую стоимость, государство начисляет налоги.
Что могут делать собственники? Идти и доказывать, что цифры эти среднепотолочные (на самом деле не всегда), не может столько эта недвижимость стоить!
Раньше, алгоритм был такой - нанимаешь оценщика, он на основе базы объектов аналогов подбирает стоимость за квадратный метр и выводит рыночную цену. Потом можно было идти в орган при обладминистрации (ну или у кого кто за это отвечал) и тыкая их носом в эту оценку убеждать в своей правоте, говоря, что хотите установить кадастровую стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, или сразу идти в суд и делать это там. Или если администрация отказала, то после этого идти в суд и оспаривать их отказ. В переводе на юридический язык - досудебный порядок не был обязателен.
Но в прошлом году все поменялось. Внесли изменения в законодательство и разрешили администрациям субъектов менять порядок оспаривания кадастровой стоимости, в соответствии с которым досудебный порядок стал обязательным. То есть, сначала надо сделать независимую оценку, а потом подать ее в орган по досудебному урегулированию и если он откажет, то тогда в суд.
В нашем регионе назвали этот орган - государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области». И наделили его полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. До этого, было это БТИ Ростовской области. Но это не суть. А в чем суть?
А вот в чем. На чем споткнулся я и некоторые мои коллеги. На сайте этого учреждения размещен порядок подачи документов при оспаривании кадастровой стоимости. И вроде все замечательно - можно и на бумаге принести, а можно, и по электронной почте. Но везде есть замечание. В
отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должна содержаться выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете. Входящая в состав отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выписка из Единого государственного реестра недвижимости предоставляется в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью публично-правовой компании "Роскадастр". А еще, там это не написано, но уже выяснено, выписка должна быть и в формате PDF, и в формате XML. Выписка в формате PDF должна быть внутри отчета, а в формате PDF, и в формате XML, с ЭЦП Росреестра и того и другого файла приложена отдельно к заявлению.
А дальше интересно. Собственники бывают разные. Юрлица и физлица. И когда просишь физика взять выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, человек заходит на Госуслуги и заказывает бесплатную онлайн выписку о своем объекте, она за пару минут приходит в виде электронного документа PDF, и в формате XML, с подписью Росреестра. И вроде там все есть, все данные.
НО ЭТО НЕ ТО! ЭТО НЕ ТОТ ДОКУМЕНТ!
Если его включить в отчет и приложить к заявлению, то вернут без рассмотрения. Потому что официально это не Выписка, а Сведения из ЕГРН. И вроде они особо не отличаются, но нет!
Уже и судебная практика появилась, дело А67-116/2023. В решении суда указано, что нужна наиболее полная Выписка из ЕГРН, потому, что сведения в ней содержащиеся, могут оказать влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости. Так что, надо заказывать полную выписку, она платная, так же через Госуслуги или сайт Росреестра. Иначе - переделывать акт оценки и формировать новое заявление.