Сегодня, чтоб зайти в рынок оказания строительных услуг и быть обеспеченным заказами, будь то генеральный подряд или субподрядные заказы, нужно:
- обладать штатом специалистов
- самому разбираться в тонкостях строительного ремесла
- иметь лицензии (допуски )
- материальную базу: склад, специальное оборудование и прочие механизмы
- подтвердить свой опыт уже выполненными объектами
- не говоря уже о немалых оборотных средствах, ведь стоимость строительных материалов, механизмов и оплаты труда исчисляются миллионами.
Подробнее о работе в строительном бизнесе я говорю в этой статье: Работа строительной компании в современных условиях
Хорошо, если у вас есть связи и наработанные отношения с структурами, которые могут вас обеспечивать объемами работ. В таком случае вы сможете все приобрести и нанять необходимый персонал в короткие сроки.
А если у вас нет вышеперечисленного? А желание работать и развиваться в строительном бизнесе есть? Что если вы чувствуете в себе силу и уверенность; вас вдохновляют построенные здания вокруг; вы хотите улучшать инфраструктуру своего города и создать для себя хороший прибыльный бизнес в строительной сфере?!
Решение — это флиппинговые сделки с объектами недвижимости, в частности, с жилыми квартирами. Тому есть масса причин, и сейчас я вам их расскажу опираясь на свой 16-ти летний опыт администрирования строительной генподрядной компании в нескольких регионах РФ.
В трех словах для тех, кто никогда с этим не сталкивался:
Флиппинг — это покупка квартиры со старым ремонтом, быстрое приведение квартиры в интересное для рынка состояние и продажа по адекватной стоимости. Весь цикл занимает 3-4 месяца.
Обычно флипперов интересует недвижимость, цена которой снижена за счет состояния: ремонт давно обветшал, требует замены сантехника и т.д. Собственнику нужны средства, но он не имеет ни возможности, ни желания тратить дополнительные деньги на ремонт и терять время. Вот тут и возникает связка!
Первое конкурентное преимущество этой стратегии в том, что при флиппинговых сделках вы уже приобретаете объект по цене ниже рынка. Конечно тут нужно обладать определенной компетенцией, иметь насмотренность и осознанно делать выбор в пользу определенного объекта. Имеет значение:
- цена
- состояние
- локация
- соседи
- район
- количество комнат
- планировка
- этаж
- удаленность транспортной сети
- вид из окна
- подъезд
- и прочие критерии, которые позволят в будущем быстро и по запланированной стоимости реализовать отремонтированную квартиру.
Здесь я вам посоветую обращаться к профессионалам рынка — риэлторам, чтоб они подобрали вам необходимый объект по вашим критериям и уложились бюджет, проверили всю юридическую чистоту сделки, посмотрели природу возникновения права на эту квартиру: кто прописан, не была ли эта квартира в спорах, в залогах, и прочую важную информацию, чтоб у вас в будущем не возникло проблем при реализации.
Теперь поговорим о бюджетах.
Вы, наверно, задались вопросом: откуда у вас такие деньги? Ведь самая простая студия в городе-миллионнике стоит от 4 и более млн рублей. Да верно это так, но есть два и более решений этого вопроса.
Во-первых, это готовый объект.
Он стоит на учете в росреестре и у него есть кадастровый номер и кадастровая стоимость, которая в последнее время совпадает с рыночной, а зачастую еще и превышает ее. Это дает нам конкурентное преимущество по сравнению с классическим подрядными работами, где объект только строится. У нас сразу есть залог т.е. мы можем взять эту квартиру либо в ипотеку и затратив всего средства на первоначальный взнос; либо предложить инвесторам зайти с нами в этот проект предварительно показав инвестору всю экономическую модель и в качестве гарантий оформить квартиру на него так же и ипотеку вы можете оформить на инвестора.
Инвестор может быть не один, может быть группа инвесторов, с которыми вы заключите договор и пропишете все основные критерии сделки. Тут я тоже вам рекомендую, если вы не обладаете юридическими знаниями, обратиться к юристам для составления договора, чтоб ваши интересы были соблюдены.
Итак квартира найдена, приобретена, инвесторы есть.
Я подразумеваю, что перед принятием решения о покупки вы провели анализ рынка, посмотрели сколько в этой и подобных локациях стоят аналогичные квартиры, просчитали стоимость ремонта и меблировки, заложили свою прибыль, прибыль инвестора, % если вы привлекаете заемные средства и прочие расходы на риэлтора юриста дизайнера и так далее. Вы точно убеждены, что полученная стоимость отремонтированной квартиры будет в рынке и будет привлекательна для потенциальных покупателей, а количество аналогичных квартир условно конкурентов не превысит потребности рынка, так же ваши расчеты подтвердил специалист-риэлтор и вы проанализировали аналогичные предложения на Авито, Циан и прочих площадках по продажам недвижимости в этой локации, оценили количество новостроек в радиусе 2-3 км от вашей квартиры.
Как только вы проведете все маркетинговые исследования, посчитаете ремонтные работы, просчитаете затраты на меблировку и хоумстейджинг, переговорите и получите одобрение от банка или инвестора(ов), подберете объект поверьте у вас возникнет уверенность и большое желание быстрее реализовать квартиру и получить прибыль — это ощущение надо запомнить и сохранить в сердце)))
Не исключаю, что кто-то ощутит тревогу и сомнения: а правильно ли он все обсчитал и предположил? В таких случаях я рекомендую еще раз проверить все цифры, просчитать самый негативный исход и если вы при этом раскладе выходите в ноль, то с уверенностью можете заходить в проект с мыслью, что получите опыт и наработки, которые на следующих объектах принесет вам прибыль.
Так же не рекомендую брать советы у родственников или друзей, которые не занимаются бизнесом и имеют поверхностное мнение по этой теме. Скорее всего вы хапните от них еще больше сомнений и не реализуете свою бизнес идею, что откинет вас в вашем развитие еще на неопределенное время.
Лучше советуйтесь с предпринимателями риэлторами или вступите в группы по флиппингу, их сейчас уже не мало, и там люди, которые реализовали не один объект, делятся своими лайфхаками и помогают новичкам.
Итак, переходим к реализации дизайна, ремонту и хоумстейджингу.
Тут, наверно, у большинства читателей всплывает картина из сериала наша Раша Ровшан и Джумшут и их Начальника))) И смех и грех!
Тем не менее, это и есть вторая связка флиппинга, где кроется вторая добавочная стоимость этой стратегии. Она заключается в том, что большинство людей не хотят связываться с ремонтом и тратить свое время на закупку строительных материалов, коих миллион разновидностей, искать наименьшую стоимость, общаться с Равшанами их Начальника, приезжать в пыльную квартиру, тратить на это свое время и нервы.
Флиппер берет эти все хлопоты на себя: создает, отвечающуй последним тенденциям, современный ремонт и дизайн квартиры, который создает ценность для покупателям и отличается от аналогичных предложений в этой локации.
Тут я тоже вам советую, прежде чем нанимать строителей, обратиться к профессионалам — дизайнерам, специализирующимся на хоумстейджинге. Подробнее про их работу писал в этой статье: Инвестиции в недвижимость и хоумстейджинг: что общего?
Как подобрать специалиста?
Нужно проанализировать работы дизайнера, узнать насколько быстро и удачно продались квартиры с эти дизайном, соответствует ли этот дизайн вашей локации и квартире, понять портрет вашего покупателя и сделать квартиру под него.
После того как портрет покупателя понятен, есть дизайн-проект, можно переходить к выбору строительной организации; а если вы хотите глубже провалиться в проект и сэкономить средства — то к выбору строительной бригады.
Как искать строителей?
Ничего нового тут не придумаешь: через удачные ремонты своих друзей, знакомых и родственников. Можно, конечно, и обратиться к объявлениям и рекламе в интернете, но в этом случае я бы не доверял исключительно фотографиям, а просил бы показать текущие объекты, лично приехать и увидеть своими глазами. Имейте в виду, что строитель строителю рознь. И если кто-то хорошо отремонтировал кровлю дяде Васе на даче, это не означает что у него есть компетенция на отделочных работах. Может и дизайнер порекомендовать проверенных строителей.
Для более качественного разговора со строителями я рекомендую составить смету. Там построчно будут отражены все виды выполняемых работ с квадратурой, штуками и стоимостью за единицу. У профессиональных отделочников, так скажем, глаз набит, и они могут объявить просто стоимость за квадратный метр. Такую методику я бы оставил для расчетов финансово-экономической модели при принятии решения входа в новый проект; или когда ваш строитель - подрядчик переходит за вами уж в 3-4 проект, и вы доверяете качеству и срокам выполнения работ.
На первых же объектах лучше составлять смету со всеми видами работ. Как можно более тщательно и детально подойдите к этому вопросу, чтоб ничего не забыть. Сами проверьте все контрольные замеры стен, пола, потолка, плитки, ванной и пр. Можно попросить дизайнера, чтоб спецификация материалов была отражена в дизайн-проекте.
В дизайн-проекте, кстати, могут быть прописаны конкретные производители и модели, но никто вас не обязывает брать именно такую плитку у этого производителя — ищите более дешевые аналоги. Это лучше сразу оговорить с дизайнером.
Займитесь закупом строительных материалов и оборудования сами. По крайней мере, на первых объектах это вам даст понимание рынка, продавцов и производителей. Строго отслеживайте количество материала согласно дизайн-проекту и смете, подвозите материал по мере его необходимости на объект — так вы избежите случайной порчи и кражи на объекте. Поверьте, такое бывает, особенно на больших стройках. При ремонтах квартир реже, но лучше не создавать прецеденты.
Как можно чаще заезжайте на объект и смотрите за ходом строительства.
Лучше каждый вечер смотреть что выполнено и спрашивать со старшего планы на следующий день. Старайтесь не выплачивать большие авансы, особенно когда работайте первый раз с эти подрядчиком, — договоритесь почаще, но уже за выполненные работы согласно смете. Сошлитесь, что у вас нет опыта работы с ними, и первый объект пусть будет по вашим условиям. Составьте со слов старшего график производства работ и следите за ним: если будут отклонения не связанные с задержкой материалов или прочих условий не на стороне строителей строго реагируйте на простои.
Помните у вас инвестиционный объект! И чем быстрее вы его реализуете, тем меньше заплатите %, больше зафиксируете прибыль и быстрее зайдёте в новый проект. Кстати, воронку по поиску новой квартиры не останавливайте так же продолжайте искать параллельно новый объект.
Приемка работ у строителей будет осуществляться поэтапно и оплачиваться так же. Тут вам и понадобиться ваша смета Чтоб не переплачивать, оставьте существенную сумму, процентов 15-20, на самый финиш. Так у строителей тоже будет мотивация быстрее завершить ремонт. Оплатите их только когда они устранят все ваши замечания и вывезут весь свой инвентарь, остатки стройматериалов, весь мусор как из квартры так из подъезда и с улицы проверьте все своими глазами.
И не забывайте: если вы взяли закуп материалов и оборудования на себя, то поставляйте его не раньше и не позже того срока, который вы оговорили со строителями! Иначе они могут возмущаться, выставив вам пени за просрок, и будут правы в этом случае.
Если строители вас не устраивают по качеству, срокам и прочим критериям, то не бойтесь расторгать договор и нанимать новых. Тут опять вас выручит смета: вы запроцентуете все качественно выполненные работы с предыдущими подрядчиками выплатите им их стоимость, а у новых вычтете выполненные объемы из новой сметы.
После того как дизайн-проект готов, и есть красивые картинки, не дожидаясь окончания ремонта. Вы сами или с привлечением риэлтора можете уже выставить его на агрегаторах и начать принимать звонки от покупателей. Честно говорите, что ремонт идет. Даже можно показать квартиру. Часто бывает, что, не дожидаясь окончания ремонта, у вас уже будет покупатель. В этом случае вы сэкономите свое время и, возможно, совершите продажу без меблировки, предоставив эту возможность уже покупателю.
Если покупатель пока не находится, то для повышения ликвидности квартиры ее нужно меблировать и провести хоумстедж, тем самым создав уют, и показать картинку уже готовой к проживанию квартиры, что называется, под тапочки. Поверьте, это очень подкупает покупателей, если все есть — вплоть до посуды, приборов, полотенец, даже постельного белья и всей бытовой техник. Такую квартиру, гипотетически, можно купить и заехать в этот же день, ведь она сразу готова к комфортному проживанию.
Это третья связка флиппинговой стратегии.
И тут тоже можно заложить добавленную стоимость. Хоумстеджингу можно обучиться, сейчас много курсов на эту тему. Также можно нанять профессионалов, которые выполнят эту работу за вас. Весь ход строительства можно записывать на видео, делать фото, а после смонтировать фильм “как было/как стало” дополнить цифрами и сроками.
И вот у вас уже есть контент, есть довольный покупатель, есть наработки со всеми участниками процесса. Инвесторы, риэлторы и строители довольны, а вы полны решимости взять еще 2-3 объектов и вести их уже параллельно!
Итак, почему я считаю флиппинг самой лучшей стратегией по входу в строительный бизнес?
Плюсы:
- Есть большой рынок продавцов старых и покупателей отремонтированных квартир
- Большой выбор квартир по географии и стоимости
- Много профессиональных помощников, которые сразу поймут что вы от них хотите (риэлторы, юристы, хоумстейджеры, брокеры, юристы, строители и пр), которые работают на сделке их не нужно содержать
- Минимальный порог входа в проект при ипотечном плече и привлечении инвесторов - Квартира является залогом, что позволяет привлечь инвесторов
- Быстрая оборачиваемость денежных средств, 3-4 месяца
- Гипотетический рост стоимости самого объекта за время ремонта
- Минимальные накладные расходы на (электричество, охрану, подъем материалов, благодаря наличию лифта )
- Легко просчитать стоимость и вести бюджет проекта
- Легко выйти из проекта на любой стадии (квартира всегда ликвидна)
- Закрытый контур объекта позволит избежать протечек и воровства.
- Есть подключения ко всем коммуникациям (тепло, вода, электричество, отопление, канализация)
- Нет контроля за этапами строительства со стороны заказчика, технадзора и прочими структурами
- Отсутствие исполнительной и проектной документации на объект
- Легкая продажа конечному покупателю за счет ипотечного кредита
На что надо обратить внимание:
- нужно угадать с квартирой и дизайном (тщательно выбирать квартиру, анализировать все факторы, обращаться только к профессионалам с опытом)
- можно затянуть со сроками по стройке и хоумстеджингу и неправильному позиционировании на агрегаторах (взять шеф – монтаж на первый объект, чаще контролировать, сделать красивые фотографии для продажи)
- купить проблемную квартиру с юридическими огрехами уйти в суды ( тщательно анализировать все документы привлекать профессиональных юристов, с опаской относиться к квартирам с ценой значительно ниже рынка, которые долго висят на продаже)
- ошибиться в экономических расчетах и не выйти на плановые фин показатели как для себя, так и для инвесторов (несколько раз проверить расчеты, попросить кого-нибудь вас проверить, того же инвестора, прогнозировать продажу по нижней планке рынка, для анализа гипотезы запустить фейковое объявление о продаже, тем самым убедиться в спросе и потребности)
Что скажете, друзья?
Как думаете, есть ли необходимость единого профессионального сообщества, где будут только профессионалы рынка со всех регионов РФ (риэлторы, инвесторы, хоумстейджеры и т.д.), желающие кооперироваться ради флиппинга?