Продолжаем серию статьей на тему Жизненный цикл строительного проекта.
💡Этап 1 Подготовка к строительному проекту.
Стратегия реализации строительного проекта: детальный разбор от выбора модели до филиалов
(Практическое руководство для руководителей)
На данной стадии определение стратегии реализации проекта полностью зависит от предыдущих итогов.
Неверное решение на этом этапе может привести к:
- Перерасходу бюджета до 30%
- Срыву сроков
- Юридическим конфликтам
- Потере времени, денег и репутации.
Разберемся, как принять взвешенное решение.
▶️ Определение исполнительской модели
Определяемся какими силами планируем реализовать проект. Есть ли укомплектованный штат исполнителей работ или есть необходимость привлекать подрядчика?
Возможно вам подойдет смешанная система, часть работ выполнять своими силами, часть передавать подрядчику/субподрядчику.
Варианты реализации:
При строительстве, на большинстве объектов, мы выбираем смешанную модель:
Свои бригады - общестроительные работы. Подрядчик - инженерные системы
Экономия составляет 5% бюджета.
При реализации контрактов жизненного цикла и генерального подряда, ваш выбор скорее станет на сторону передачи работ подрядчику, т.к. функционал становится более широким и выходит за рамки традиционного строительного проекта.
Почему нужен подрядчик: Комплексное обслуживание объекта. Гарантии на все виды работ. Единая ответственность.
Риски при работе с подрядчиками: Зависимость от одного исполнителя. Сложности контроля качества. Возможные конфликты интересов
▶️ Организационная структура управления: пошаговое сравнение
Формируем структуру реализации строительного проекта - какая система управления, матричная, проектная или гибридная (адаптивная).
Варианты структур:
Матричная структура
Каким образом можно договариваться? Матричная структура самая сложная.
Представьте, что есть человек в подчинении на минус 2 уровне, и ему нужно договориться с Прорабом или Начальником участка не имея прямого влияния на человека. Работает это только через нетворкинг, показать что совместная работа принесет результат. Сказать, что - мы с тобой вместе не работали, давай попробуем поработать, может что то получится. Он врядли смотрит в сторону развития, соответсвенно для него это будет боль. Ваша функция, как Руководителя - это вдохновлять людей на то, чтоб они начали договариваться с другими сотрудниками, даже если это выглядит нарушение устава или инструкции.
- Совмещение функциональных и проектных подразделений
- Подходит для крупных компаний с параллельными проектами
- Требует четкого RACI-матричного распределения
Проектная структура (под отдельный поиск новой команды, для объектов до 12 мес)
Выделенная команда под конкретный проект. Максимальная концентрация ресурсов. Идеально для уникальных/срочных объектов
- Плюсы:
Минимум бюрократии
Быстрые решения - Минусы:
Поиск специалистов для каждого нового проекта
Нет накопления экспертизы
Гибридная (адаптивная) модель
Когда применять: Сложные грунты. Работа в исторических центрах. Экспериментальные технологии
Инструменты: Еженедельные кросс-функциональные совещания. Гибкие бюджеты по этапам (±15%)
- Гибкое сочетание подходов
- Подходит для проектов с неопределенностью
- Требует опытного PMO-офиса (Офис управления проектом -структурное подразделение в организации, которое занимается стандартизацией и координацией управления проектами)
Как выбрать структуру проекта?
- Сроки проекта (сжатые, то выбираем проектная)
- Сложность (высокая, то выбираем матричная)
- Бюджет (ограниченный, то выбираем гибридная)
▶️ Филиалы и допофисы: расчет окупаемости
Открытие дополнительного филиала под проект несет за собой ряд расходов и преимуществ.
Когда нужен филиал:
- Удаленность объекта (>1000 км или большая разница в часовых поясах)
- Длительность проекта (>1 года)
- Особые требования региона
Затраты на филиал: (пример для Урала):
- Аренда офиса 100 м²: 120 000 руб/мес
- Персонал (5 чел): 750 000 руб/мес
- Логистика документов: 45 000 руб/мес
- Итого: 915 000 руб/мес → 11 млн/год
Альтернативы:
- Мобильные офисы
- Аутсорсинг администрирования
- Удаленное управление
▶️ Инструменты реализации
Программное обеспечение:
- BIM-моделирование
- ERP-системы
- Электронный документооборот
▶️ Методологии управления в строительстве: Agile, Lean, Scrum
1. Бережливое производство (Lean)
Суть: Устранить все, что не добавляет ценности.
5 ключевых принципов:
- Определить ценность
Пример: Для заказчика ценность — вовремя сданный объект, а не идеальные чертежи. - Выстроить поток работ
Инструмент: Картирование потока создания ценности (VSM).
Проблема на стройке: Ожидание бетона → простой бригады 3 часа/день.
Решение: Синхронизировать график поставок с работами. - Организовать вытягивание
Правило: Материалы завозить только по мере необходимости.
Результат: Складские запасы ↓ на 40%. - Добиться непрерывности
Технология: Just-in-time (JIT).
Пример: Окна привозят за 1 день до монтажа — нет боя битья и кражи. - Стремиться к совершенству
Практика: Еженедельные аудиты с рабочими.
Инструменты Lean в стройке:
- 5S (Сортировка, соблюдение порядка, чистота, стандартизация, совершенствование):
Фотофиксация инструментов на стенде → поиск экономит 47 мин/день. - Канбан: Цветные карточки для заказа материалов (красная = срочно!).
Результат: Снижение сроков на 15-25%, брака — на 60%.
2. Agile в строительстве
Суть: Гибкость к изменениям вместо следования плану.
4 правила Agile-стройки:
- Короткие циклы (спринты 2-4 недели)
Пример: Этап "Коробка здания" = 3 спринта:
Спринт 1: Фундамент
Спринт 2: Стены 1-3 этаж
Спринт 3: Перекрытия - Ежедневные планерки
Формат: 15 мин утром на площадке. 3 вопроса:
Что сделал вчера?
Что сделаю сегодня?
Какие препятствия? - Приоритет изменений
Кейс: Заказчик передумал про планировку на 3 этаже.
Традиционный подход: Пересогласование 2 недели.
Agile: Вносим в бэклог → делаем в следующем спринте. - Самоорганизующиеся команды
Правило: Прораб не диктует, а координирует решения бригады.
Agile-инструменты:
- Доска задач (физическая или в Trello):
| To Do | In Progress | Testing | Done |
|-------|-------------|---------|------|
| Укладка плитки | Монтаж сантехники | Проверка электросетей | Заливка пола ✓ | - Ретроспективы: После этапа анализируем:
"Что было хорошо?" / "Что улучшить?" / "Действия".
3. Scrum в строительстве
Суть: Agile с жесткими ролями и артефактами.
Артефакты:
- План работ (Бэклог продукта): Полный перечень всех задач по объекту с приоритизацией
Иерархия: Объект → Этажи → Помещения → Задачи. - Наряд на работы (Бэклог спринта):
Что войдет в 2 недели: "Установка 50 окон, монтаж 3 лифтов". - Готовый этап (Инкремент): Завершенная часть объекта, которую можно сдать под следующие работы или приемку
Готовый результат: "Этаж сдаем под отделку".
Как это работает на практике:
✅ План работ (бэклог)
- Формирует прораб вместе с ПТО
- Разбит на этапы: нулевой цикл → каркас → коммуникации → отделка
- Пример: Неделя 1:
[✓] Разметка котлована
[✓] Завоз арматуры
[ ] Земляные работы (приоритет!)
✅ Готовые этапы (инкременты)
- Критерии приемки:
Подписание акта КС-2
Отсутствие замечаний от технадзора
Фотофиксация в системе
✅ Координатор площадки
Обязанности:
- Обеспечивает стройку материалами
- Организует замену сломавшейся техники
- Решает конфликты между субподрядчиками
Инструменты: рация, мобильное приложение с заявками, телеграмм и др.
✅ Представитель заказчика
Когда подключается:
- Изменение проектных решений
- Согласование дополнительных работ
- Приемка ключевых этапов
Важно: Его подпись в журнале работ, АОСР, Актах КС2, 3 - обязательна для оплаты этапа
Сравнение методологий:
Главное: Не пытайтесь внедрить все сразу. Начните с 1 методологии под ваши задачи!
Выбор стратегии ключевое решение, определяющее судьбу проекта. Используйте системный подход и не бойтесь адаптировать стратегию под изменяющиеся условия.
P.S. Помните — не бывает универсальных решений. Каждый проект уникален и требует индивидуального подхода.
❗️Ставьте 👍 если было полезно
❗️Подписывайтесь на канал
❗️Делитесь в комментариях, как вы выбираете стратегию
Весь список статей по теме:
👥 Жизненный цикл строительного проекта.
Читайте так же:
➡️ Риски и альтерантива в строительстве
⬅️ Проверка наличия строительных ресурсов
_______________________________________________________________________________________ Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇