Здравствуйте. Сегодня хотелось бы затронуть довольно щекотливую тему - договор аренды. Какие в ней есть нюансы и интересные моменты, которые многие обычно упускают из вида и как нужно действовать.
Первое на что вы не обращаете внимание в договоре, а это очень важный момент.
1. Пени.
Этим очень любят злоупотреблять именно Московские собственники, да и собственники в целом. В среднем это 1,5% в день. Неприемлемо и нелегально. Такие вещи нужно душить изначально. Но если вам ОЧЕНЬ нужно это помещение, то не более чем 0,5% в день.
2. Имущество.
Собственники имеют тенденцию прописывать в договорах, что в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств,к примеру, задержки по оплате, они имеют право удерживать ваше имущество, распоряжаться им, в ожидании погашения задолженности. Это полнейший бред, который в договор вписывать нельзя.
Я не знаю откуда взялась такая тенденция. Может агенты по недвижимости втюхивают им это, либо они это сами придумывают и повторяют друг за другом, но это распространенная фишка в договорах.
Но такой договор является нелегитимным на законодательном уровне.
Если ваше имущество удерживают на каких-то сомнительных основаниях, без вашего согласия, это уже уголовная статья, которая называется «самоуправство». И на этом собственнику нужно ставить акцент. Этот пункт нужно убрать из договора. Он просто не пройдет через МФЦ и палату регистрации, посколько это является нарушением закона и такое нельзя писать.
Вы также должны сказать ему, что его помещение в месяц стоит гораздо дешевле, чем все ваше имущество. И это будет абсолютно несправедливо, даже с задержкой в месяц, удерживать имущество, которое значительно дороже. Если он и хочет вписать этот пункт об имуществе, то вы хотя бы сможете сделать это корректно. К примеру вы напишите ему расписку, где он имеет право взять в залог ваше имущество в течение определенного срока, по общей договоренности.
Не давайте собственнику повод вами шантажировать.
3. Интеллектуальная собственность.
Практически никто из предпринемателей, никогда не прописывает этот пункт в договоре, а стоит.
Я зашел в помещение. Открыл хостел и создал в нем концепцию и ремонт и это моя интеллектуальная собственность, мой труд. И в договоре должно быть прописано, что по истечению какого-то времени, по расторжению вашего договора, собственник не имеет права воспользоваться вашей концепцией, ремонтом и вашими клиентами. А если он найдет другого арендатора, который захочет восстановить вашу деятельность, под вашим дизайном и вашими клиентами, значит вы должны иметь на это право финансового поощрения. И это нужно прописать в договоре, чтобы у собственника не возникло иллюзий, что после создания вами успешной бизнес-модели, он сможет выкинуть вас оттуда и продать это дороже. Это обязательный пункт на который нужно ставить акцент.
4. Ремонт
Когда вы делаете ремонт в помещении, которое берете в аренду, на свои деньги и зачастую они не маленькие, стоит задуматься о том, кому достанутся эти деньги. В договорах всегда прописывается, что когда вы съезжаете, вы имеет права забрать все отъемлимые части вашего ремонта. А такие неотъемлемые части ремонта, как мокрые точки, зоны отдыха и прочие улучшения помещения, которые в дальнейшем останутся в здании, нужно постараться хотя бы частично взвалить на собственника. Чтобы не было такого, что вы вложились в очень дорогой ремонт и съехали через пару лет, не имея возможности забрать этот ремонт обратно и даже не получив за это ничего от собственника. Вы сделали ему лучше. ОН потом будет продавать это еще лучше и дороже и эту мысль стоит доносить до собственника, как весомый аргумент. И здесь свои деньги нужно по максимуму «отжимать» в этом плане.
5. Каникулы.
Еще один немаловажный момент - каникулы на обустройство бизнеса. Все собственники в договорах аренды всегда хотят первый и последний месяц, как залог. И здесь стоит вернуться в теме имущественного удержания. И залог он с нас за два месяца хочет и имущество наше хочет. Не многовато ли он хочет? На это тоже обратите внимание. Здесь нужно торговаться.
Здравомыслящий собственник всегда понимает, что бизнес приходит с каникулами. Но в большинстве случаев ИП-шник пересекается с мелкими собственниками, у которого одно или в лучшем случае два помещения, но при этом он полон уверенности в себе, что у него золотые метры и он все это с легкостью сдаст. И вот он сидит до упора и упирается в какие-то сказочно неудобные условия. Но все-таки каникулы нужны. Почему?
Ремонт, перетаскивание клиентов с другого объекта (если он имеется), или наработка клиентов, если это новый сегмент или расширение. Это все сжирает бешеное время и здесь нужно выторговывать максимальное количество каникул. Минимально количество 2 месяца минимум. Если нужно около полугода, а собственник категорически против, значит оставшиеся 4 месяца нужно разбавлять по арендным платежам. ( к примеру первые два месяца бесплатны, я плачу первый и последний месяц залога, но первый месяц идет в зачет на 7 месяц. А 3,4 и 5 месяц, я начинаю платить аренду по нарастающей, но не 100% а постепенно вверх, потому что у вас пойдут улучшения по ремонту и всему остальному)
6. Регистрация договора. Долгосрочный договор.
Что нам это дает? Это защита нашего бизнеса и уверенность в завтрашнем дне. И еще один неоспоримый плюс; когда вы заключаете и регистрируете договор, например, на три года, собственник не сможет прописать, что каждый год он имеет права индексироваться на 10% , потому что в рамках этого договора не получится про индексироваться на 30%. Такой договор МФЦ не пропустит.
Заключением договоров должны заниматься специалисты и я имею ввиду не агентов недвижимости (они имеют типовые договора, которые не соответствуют интересам собственника и вас.) У нас есть гос.нормативы, как должен составляться договор, на что ссылаться. Или идите к нормальному юристу, или посидите и поизучайте это сами.
Это были 6 важных моментов при заключении договора аренды. Теперь немного о том как это реализовывать?
Начну с того, что своего собственника нужно подогревать, так как не все собственники хотят выполнять наши с вами хотелки. Редкие собственники руководствуются правилами бизнеса.
К примеру вы нашли помещение, которое вам понравилось. Засылаете туда своего агента, пусть он звонит чаще и рассказывает о своем желании снять это помещение(именно агент. Не вы!) и затем попросит у собственника рыбу договора. К примеру он отвечает, что у него ее нет и предлагает посмотреть вашу. Вы присылаете ему свой договор и ваш агент должен упомянуть все эти 6 пунктов или хотя бы часть из них уже озвучить собственнику. Возможно, они не договорятся с первого раза, и вероятность у этого очень большая.
Затем, спустя какое-то время, вы проделываете эту историю с агентом еще раз и затем еще раз, тем самым впуская в подсознание собственника мысль о том, что эти 6 пунктов становятся для него все более приемлемыми. Один агент скажет, что его послали. Второй скажет, что собственник сомневается. Третий скажет, что он задумывается об этом и почти готов, и что они даже успели внести изменения в договор. И вот тогда уже вы вступаете в диалог с собственником. Приходите к нему на встречу и говорите о том, что вы готовы уступить собственнику в тех или иных его «хотелках» , и обозначить свои важные 6 пунктов.
Вот таким образом, вы сможете забрать себе это помещение на самых выгодных условиях. Если пойдете напрямую со своим заявлением, уверяю, не сработает. А таким незамысловатым способом, вероятность успешной и выгодной сделки, многократно возрастает.
Собственники также любят интересоваться о том, если у вас другие помещения в аренде или вы делаете это впервые. И если у вас уже есть другой бизнес, это обязательно нужно озвучить , так как это является большим успокоением для собственника.
В заключении: уделяйте пристальное внимание заключением договоров. Не бойтесь и грамотно проталкивайте свои интересы, при этом не «душите» собственника, ему тоже нужно уступать в каких-то моментах. Наймите специалиста или изучите этот вопрос самостоятельно. Удачи в бизнесе!