Продолжаем серию статьей на тему Жизненный цикл строительного проекта.💡 Этап 1 Подготовка.
Ошибка в выборе проекта будет стоить денег, нервов и репутации. Расскажу, как мы оцениваем новые объекты и почему иногда отказываемся даже от выгодных контрактов.
💠 Разбираемся с историей объекта.
Для новых проектов:
- Смотрим ТЭО (технико-экономическое обоснование) или сметы. Если низкая рентабельность на бумаге, то на деле будет еще хуже. Не надейтесь улучшить показатели уже в процессе производства работ, это ошибка. Используйте чек-лист проверки сметы.
- Проверяем заказчика: ищем суды, отзывы подрядчиков в Telegram-чатах.
Для недостроев:
- Выясняем причину остановки:
Финансы: Проверяем, есть ли деньги сейчас, задаем прямой вопрос заказчику об источниках финансирования.
Конфликты: Почему остановились - деньги кончились или подрядчик сбежал? Ищем информацию по объекту в открытых источниках. - Звоним предыдущему подрядчику. Задаем вопрос - «Мы думаем взяться за этот объект. Что там не так?» открывает шокирующие подробности.
Пример: В 2023 году отказались от ТЦ в Подмосковье. Оказалось, у заказчика 5 судов с арендаторами.
💠 Оцениваем профессиональную ценность. На сколько данный проект интересен в профессиональном плане (развитие, вызов)?
Задайте себе и команде 4 вопроса:
1. Даст ли проект новые навыки?
- ✅ Высокий приоритет : BIM-моделирование, работа с новыми материалами или обрудованием
- ❌ Низкий приоритет: Типовая отделка «как везде»
2. Будет ли вызовом?
- ✅ Высокий приоритет : Сложные грунты, сжатые сроки
- ❌ Низкий приоритет: Рутинные работы
3. Повысит ли экспертность?
- ✅ Высокий приоритет : Уникальные технологии
- ❌ Низкий приоритет: Повтор пройденного
4. Укрепит ли репутацию?
- ✅ Высокий приоритет : Объект в центре города или социальной значимый, инфраструктурный.
- ❌ Низкий приоритет: Долгострой с плохой историей
Правило: Если 3 «низких приоритета» - отказываемся. (можете добавить дополнительных вопросов на свое усмотрение)
💠 Проверяем токсичность. Данный проект, токсичен для компании (недострой, кинутые предыдущие подрядчики, есть недовольные жители и т.д.)?
Признаки проблемного проекта:
- Заказчик говорит: «Деньги будут, но позже».
- Проверяю состояние площадки. Завалы мусора, ржавые конструкции - плохие признаки
- В соцсетях есть гневные посты местных жителей.
Что делать:
- Проверить объект в реестре долгостроев из открытых источников.
- Запросить у заказчика письменные гарантии финансирования или хороший аванс.
- Поговорить с соседями (если это жилой комплекс).
Пример: В Ростове взяли недострой. Оказалось, жители 3 года блокировали стройку из-за шума. Потеряли 4 месяца на разборки.
💠 Считаем общественную пользу. Какую пользу обществу принесет реализация данного проекта (экономический или социальный эффект, рабочие места и т.д.)?
✅ Чек-лист оценки строительного проекта перед принятием решения
1. Проверка заказчика
✅ Юридический статус
- Проверить регистрацию в ЕГРЮЛ/ЕГРИП (через СПАРК, ФНС, Контур.Фокус)
- Найти учредителей и бенефициаров (нет ли офшоров или подставных лиц)
- Проверить судебные дела (банкротства, долги, иски от подрядчиков)
✅ Финансовое состояние
- Запросить бухгалтерскую отчетность за последние 3 года
- Проверить наличие налоговых задолженностей
- Узнать, есть ли подтвержденное финансирование (договор с банком, инвестором)
✅ Репутация
- Поискать отзывы в Telegram-чатах подрядчиков
- Проверить историю завершенных проектов (были ли срывы сроков, конфликты)
- Связаться с 2-3 прошлыми подрядчиками, спросить:
"Как заказчик платил?"
"Были ли претензии по приемке?"
2. Анализ объекта
✅ Техническая документация
- Наличие проектной документации (ПД) и разрешения на строительство
- Проверка геологии участка (если нет — заложить дополнительные изыскания)
- Состояние инженерных сетей (подключение к электричеству, воде, канализации)
✅ Состояние недостроя (если есть)
- Осмотреть площадку:
Есть ли завезенные материалы (ржавая арматура, старый бетон — плохой знак)
Состояние фундамента, стен, перекрытий (трещины, деформации) - Узнать причину остановки:
Финансы (нет денег — высокий риск задержек)
Конфликты (с жителями, подрядчиками, властями)
Технические проблемы (ошибки в проекте, сложный грунт)
✅ Правовые риски
- Проверить обременения (аресты, залоги)
- Уточнить разрешительную документацию (СРО, экологические заключения)
- Если объект в городе, то узнать планы застройки (не появится ли рядом ТЭЦ или трасса или очистные сооружения)
3. Оценка экономики проекта
✅ Финансовый план
- Бюджет проекта (достаточно ли денег у заказчика?)
- График платежей (аванс 30%, поэтапная оплата)
- Штрафные санкции (если заказчик задерживает оплату)
✅ Рентабельность
- Маржинальность (минимум 20-25%, иначе невыгодно)
- Срок окупаемости (если дольше 2 лет — высокие риски)
- Резервный фонд (15% бюджета на форс-мажор)
✅ Логистика и снабжение
- Наличие местных поставщиков (если нет — закладываем +20% к стоимости)
- Сроки поставки материалов (особенно импортных)
- Наличие рабочей силы (если объект в глубинке — искать бригады заранее)
4. Команда и процессы
✅ Кто будет работать?
- Свои бригады (если есть)
- Подрядчики (проверить их опыт, отзывы)
- Инженерный состав (ПТО, сметчики, прорабы)
✅ Организация работ
- Матрица RACI (кто за что отвечает)
- График строительства (реалистичные сроки + запас 10%)
- Система отчетности (еженедельные планерки, фотофиксация)
5. Социальные и репутационные риски
✅ Отношение местных жителей
- Если ЖК, то проверить, нет ли протестов
- Если промзона, то узнать экологические требования и ВРИ
✅ Польза для репутации
- Престижный объект? (центр города, известный заказчик)
- Социальная значимость? (школа, больница — плюс для имиджа)
Итоговое решение
📌 Брать проект, если:
✔ Заказчик проверен (нет судов, есть деньги)
✔ Объект в хорошем состоянии (нет скрытых дефектов)
✔ Рентабельность от 20% (и есть резерв на риски)
✔ Команда готова (есть опытные подрядчики)
❗️Ставьте 👍 если было полезно
❗️Подписывайтесь на канал
❗️Делитесь в комментариях, как вы оцениваете строительный проект
Весь список статей по теме:
👥 Жизненный цикл строительного проекта.
Читайте так же:
➡️ Экономика строительного проекта
⬅️ Определение строительных работ и материалов
________________________________________________________________________
Читайте нас в Telegram 📳 . Поддержать нажмите "Подписаться" 👇