Весь последний месяц я снова просидела на сайтах недвижки. Да, так получилось, что я опять ищу квартиру. Пять лет назад искала себе, два года назад - бывшему мужу, и вот опять. Здравствуй грусть, давно не виделись.
Если кто-то думает, что мне нравится это занятие, то этому светлому человеку я рада напомнить, что мне, как любому мыслящему существу, не нравится никакое занятие.
Так вот, вновь погрузившись по шею в волшебный мир петербургской недвижимости, я сделала несколько наблюдений. И ни одно из них меня не окрыляет.
Начнем с главной трагедии всех времен и народов - недвижимость в цене не падает никогда от слова никогда. Я уже десять лет слышу песни про ипотечный пузырь, который вот-вот лопнет и все подешевеет. Последние два года я слушаю песни про затоваривание рынка: кто уехал, кто обеднел, все они свои квартиры продают, квартиры не продаются, ждем обвала. Ждем. Ждем, блин, пождем. Никакого обвала, даже намека нет.
Из нового мне в этот раз бросилась в глаза доля квартир с отделкой, в смысле с нормальным ремонтом. Никогда раньше эта доля не была так велика, и по всем признакам она растет. Налицо новый тренд, и я даже в нем немножко разобралась.
Такие квартиры на рынке были всегда, и это были самые невыгодные из квартир. Там предыдущий собственник лег костьми, понаделал арок, санузел облепил плиткой с дельфинами, а потолок соорудил с фиолетовой подсветкой. Он вложился, и он желал эти затраты при продаже окупить. Кроме того, этот собственник от большого ума считал, что его квартира на фоне прочих вариантов разной степени убитости будет звездой каталога. Свои вложения он оценивал, к примеру, в 2 млн. То есть если за такую же квартиру в естественном тараканьем состоянии просили, к примеру, 12млн, то он просил 14.
Если ремонт был не с дельфинами, а нормальный - хозяин накидывал не 2млн, а 5. Если квартира была по всему периметру обшита красным деревом (видела и такое), а санузел, соответственно, натуральным малахитом, то цена квартиры просто удваивалась.
Понятно, что малахит не продавался примерно никогда, потому что идиотов хоть и много, но все же не настолько. Нормальный ремонт и даже дельфины (а большинство собственников разницы не видят, они помнят только о своих расходах) подавались в том духе, что хоть и дороже, зато без строительных работ. В объявлениях для этого существует лучезарная кодировка "заезжай и живи".
Когда я вижу такую квартиру в объявлении, я не радуюсь тому, что все уже сделано. Я прикидываю, во что обойдется всю эту красоту на хрен снести и сделать нормально. Потому что жить в таком нельзя даже с милым по большой любви. То есть мне предлагается купить квартиру за 12млн, доплатить 2млн за дельфинов, а потом еще тысяч за 400 от этих дельфинов избавиться, чтобы за новые 2млн сделать уже ремонт по своему вкусу. Сложить эти цифры можете самостоятельно, это будет итоговая стоимость такой квартиры.
Примерно столько будет стоить на рынке эта же квартира, если ремонт без дельфинов, а по уму. Но и тут нюанс: во-первых, за эту разницу я сделаю лучше. А во-вторых, я сделаю дешевле. Потому что я умею.
Поэтому мой идеал - квартира после пожара. Или после небольшого взрыва. Для жилья она непригодна, поэтому просят за нее ниже рынка. А взрыв сэкономил мне деньги за демонтаж. Если та же квартира с дельфинами имела бы вместо дельфинов рухнувшие переборки и отсутствующий унитаз, я купила бы ее за 10 плюс 2 на ремонт. И получила бы в итоге то, что продают за 17.
Года три назад мы как-то за столом с друзьями прикидывали, не замутить ли такой бизнес: покупать убитые квартиры задешево, грамотно ремонтировать и продавать уже в рынке. В нашей компании для этого было все - у нас был риэлтор тире юрист, у нас был гениальный отделочник и у нас была я как дизайнер и байер. Единственное, чего у нас не было - это денег. Мы могли все вместе, сложившись, купить только самую простенькую квартирку. Простейшая смета показала, что одна такая сделка займет примерно 4 месяца и принесет миллион на троих. Если вообще окупится.
Это окупалось бы, если бы в работе было постоянно 25 таких объектов одновременно. Слесарь-одиночка с мотором этот бизнес не потянет, это должна быть компания с довольно большим штатом плюс требуется инвестор. И не один. У нас инвесторов не было ни одного.
А у кого-то они были. И те, у кого они были, распрекрасно воплотили нашу идею, и теперь она называется флипинг.
Не путать с хоумстейджингом. Хоумстейджинг - это предпродажная подготовка. Чтобы квартира быстрее ушла, ее быстренько и по дешевке красят в белый цвет, вешают гирлянды из лампочек и расставляют кадки с пальмами. Можно даже кухню новую поставить - за две копейки, но нарядного цвета. Вложил 200т - продал в рынке, зато сразу. Это не ремонт, это товар лицом и потемкинская деревня.
Флипинг - это ровно то, что я когда-то замышляла. Это отловить убитый объект ниже рынка, сделать современный и приличный ремонт (не обойки поклеить, а стены поставить нормально) и продать в рынке или выше. За счет того, что это делается на потоке, ремонт обходится процентов на 40 дешевле, чем в рознице: исполнители свои в штате или с постоянным контрактом, юристы свои в штате, дизайнеры тоже, материалы закупаются оптом у постоянного поставщика. Найти и купить объект ниже рынка тоже есть способы, недоступные обывателю, но доступные компании, которая на этом специализируется.
Для тех, кто боится ремонта и не знает, как к нему подступиться, это хорошая новость. Они слегка переплатят (процентов на 30), но купят готовый объект.
Для меня это очень плохая новость. Это означает, что на ту дичь, на которую охочусь я, теперь охотится более крупный охотник. Мои охотничьи угодья, и так не безбрежные, скоро сократятся до нуля.
Вообще вся моя жизнь описывается экономной формулой "Бедной ээ.. звезде - горе везде".