Ипотека остается. Но есть нюанс

С 1 июля в России прекращает свое действие льготная ипотека на новостройки под 8%. При этом остаются программы ипотеки для IT-специалистов под 5% (пока до конца 2024 года), и семейная ипотека под 6% (ее правительство продлило до 2030 года). То есть, если вы не айтишник и не семья с детьми до 6 лет, то улучшить жилищные условия вы сможете только под грабительский, с учетом ключевой ставки, процент. После завершения льготных программ выдача ипотечных кредитов может сократиться на 30%, до 5,4 трлн руб, то есть до уровня 2015 года. Последствия уже проявились. В первом квартале этого года застройщики ввели 8,8 млн кв. м площади многоквартирных домов, что на 27% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (12,2 млн кв. м), следует из оперативных данных Росстата. Сектор многоквартирных домов демонстрирует отрицательную годовую динамику уже третий месяц подряд, хотя отставание от показателей 2023 года сокращается. В январе было введено 3 млн кв. м (минус 47% год к году), в феврале — 2,5 млн кв. м (минус 13,5%), в марте — 3,3 млн кв. м (минус 6,4%). Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная видит причину снижения в сворачивании льгот по ипотеке — застройщики «ожидаемо стремятся сохранить маржинальность своих проектов и текущие уровни цен, поэтому им нет смысла вводить в эксплуатацию больше жилья, чем они могут продать». Тем не менее Минфин настаивает на сворачивании 8-процентной ипотеки, ведь льготу по сути оплачивает бюджет, который и без того дефицитный. Сейчас более 90% кредитов на первичке выдаются по льготным условиям — долю следует сократить до 25%, считают в Минфине. ЦБ видит и другую угрозу – закредитованность населения, что чревато не только социальным недовольством, но и проблемами для банков. Эльвира Набиуллина говорит: «Рост ипотечного портфеля на 35% за год – такой рост ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов». Фото ФедералПресс Любопытно, что строители не сильно переживают. За годы действия льготной ипотеки они накопили такой «жирок», что спокойно смотрят в будущее. Когда льготную ипотеку только вводили, скептики говорили, что доступность жилья только разгонит цены на недвижимость, не сильно повысив его доступность. Похоже, скептики были правы. Руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» Камила Фазлыева говорит, что Минфин руководствуется здравым смыслом и пониманием последствий работы массовой льготной ипотеки для экономики в целом: «Это вселяет оптимизм, поскольку все разговоры о том, что на льготной ипотеке держится строительная отрасль и смежные с ней, выглядят как решение своих меркантильных сиюминутных задач. Жилье для населения стало менее доступно — прежде всего, из-за высокого уровня цен, разгон которым дан именно льготными ипотечными программами». По словам Камилы Фазлыевой, противники логики Минфина в данном вопросе забывают, что целью льготных, то есть финансированных из бюджета программ, является наделение жильем населения, а не поддержание высоких продаж у застройщиков: «Жилье для населения — это цель. Это первично. А у нас уже несколько лет все перевернуто с ног на голову — поддерживаем застройщиков, манипулирующих угрозами в стиле: "Рухнем мы и все зависимые сферы, а тысячи дольщиков вам оставим спасать снова за счет государства". Наверное, хватит. Сегодня у бюджета есть иные первостепенные задачи». Главный вопрос, как отразится завершение льготной ипотеки на ценах? Ответ не однозначен. Застройщики могут настолько снизить объемы ввода жилья, что цены не только не упадут, но и поползут вверх. И насколько оправданны расчеты на снижение ипотечных ставок во второй половине года? Эти и другие вопросы обсудим сегодня с экспертами PublicO.