Греция – привлекательная страна на берегу Средиземного моря, с многовековой историей и богатой культурой. В этой стране ЕС продолжает работать программа оформления ВНЖ при покупке недвижимости. Можно вложить средства и для получения дохода, но он не будет большим. Кроме того, стоит знать об особенностях рынка недвижимости и ограничениях, введенных в этом государстве.
Программа «Золотая виза» действует в Греции с 2013 года. Для получения ВНЖ нужно вложить от 250 тысяч евро в недвижимость, ценные бумаги, бизнес. Greece Golden Visa обеспечивает право на пятилетний ВНЖ с правом продления. С 2020 года инвесторам разрешили не посещать Грецию и оформлять все документы удаленно. Знания языка для получения ВНЖ не требуется, постоянного проживания в стране тоже.
С 2022 года ужесточены правила для россиян. Граждане РФ не могут принимать участие в программе после введения ограничений, связанных с боевыми действиями на территории Украины. Некоторые обходят этот запрет, имея второй паспорт, то есть фактически сделку оформляют на гражданина другой страны – не России.
В 2023 году в Греции появились новые ограничения по покупке недвижимости, которые уже касаются всех иностранцев. Власти страны пояснили, что это сделано для остановки роста цен и доступности для местных жителей. Минимальные требования к инвестициям в недвижимость увеличены с 250 000 евро до 500 000 в десятках областей, среди которых Афины, Салоники, Санторини, Миконос, то есть самые популярные территории. Во многих локациях ставка осталась прежней. До введения изменений более 40% заявок на получение «золотой визы» подавались по объектам недвижимости в Афинах. Есть и другие направления для инвестиций, перечисляем ниже все:
покупка недвижимости – 250 000 – 500 000 евро в зависимости от территории;
10-летний договор аренды с отелем или туристическим учреждением – € 250 000;
альтернативный инвестиционный фонд, специализирующийся на греческой недвижимости – € 400 00;
греческие государственные облигации со сроком погашения не менее трех лет – € 400 000;
акции и облигации, которыми торгуют на греческих рынках – € 400 000;
фонд, который занимается греческими акциям, корпоративными и государственными облигациями – € 400 000;
корпоративные или государственные облигации, торгуемые на регулируемых Грецией рынках – € 800 000.
До конца 2023 года действовал переходный период. «Золотые визы» продолжали давать на прежних условиях инвесторам, которые оплатили депозит в 10% до 1 августа и оформили сделку до 31.12.2023. Сейчас новые правила вступили в полную силу.
Преимущества ВНЖ Греции инвестора:
возможность проживать в стране;
свободное передвижение по ЕС, разрешено 90-дневное пребывание в любом государстве Евросоюза;
члены семьи могут тоже получить ВНЖ;
право на открытие банковского счета в стране ЕС;
доход от сдачи в аренду или последующей продажи.
При этом стоит учесть, что в 2023 году цены на недвижимость Греции активно росли. Агентство Global property guide сообщило, что в первом квартале жилье подорожало на 15,32% в годовом исчислении, во втором – на 14,14%. В декабре эксперты отмечали в издании Еkathimerini, что собственники не могут продать объекты по завышенным ставкам. Разрыв между ценой предложения и суммой реальных продаж варьировался от 15% до 25%. Особенно серьезной эта проблема оказалась в старом жилищном фонде, где продавцы назначали стоимость 30-40-летних квартир почти на таком же уровне, что и за новостройки.
Средняя стоимость жилья в Греции по разным источникам колеблется в Афинах в 2 000-3 600 евро за квадратный метр, в Салониках – до 3 000, Пирее – 1 700-2 000. К этим затратам нужно добавить налоги и сборы:
НДС – 24%, при покупке жилья, на которое оформлено разрешение на строительство или оно заселено после 1 января 2006 года. В 2020-2022 годах вышло постановление, по которым новые квартиры можно купить без НДС;
передача имущества – 3,9% от кадастровой стоимости или от цены покупки.
Также понадобятся дополнительные расходы на нотариуса, агента по недвижимости, юриста и регистрационные.
На долю иностранных покупателей жилья в Греции приходится 80-85% сделок, чаще стали вкладывать средства инвесторы Израиля и Турции. Это объяснимо в первом случае более высокими ценами и низкой арендной доходностью в 2-3%. В Турции власти ввели очень много ограничений, повысили сборы и налоги, удерживают лимит на повышение долгосрочной арендной платы с 25%. От владельцев жилья, которое сдают на краткие периоды, требуют получать согласие соседей и регистрироваться. При этом прибыль от жилья в Греции тоже невысока. Эксперты оценивают арендную доходность в этой стране всего в 5%. Это выше, чем в Германии (3,5%), Чехии (3,9%), Финляндии (4,4%), Франции и Болгарии (4,5%), но значительно ниже Колумбии (7,70%), Ирландии (8,38%). А лидирует по уровню арендной доходности по-прежнему Грузия, где она превышает 9% в среднем и достигает 20% по некоторым объектам.