Завершением процесса приобретения квартиры в новостройке является её приёмка собственником от застройщика. На этом этапе предусматривается осмотр приобретаемого «объекта» для проверки соответствия его состояния установленным нормативным и договорным требованиям. В случае выявления объективных дефектов, в том числе неисправностей или повреждений, они фиксируются в виде замечаний и передаются представителям застройщика для проверки, оценки и устранения.
Сам процесс осмотра квартиры на предмет выявления дефектов предполагает использование определённых методов, основными из которых являются:
- сплошной визуальный осмотр;
- инструментальный, измерительный контроль (при помощи специального инструмента и оборудования).
Например:
1. Сделать вывод о неровностях плоскостей стен или полов и о величине их отклонений от вертикали и горизонтали поможет «лазерный уровень» и рейка-правило длиной 2 метра.
2. В местах предполагаемых мест установки мебели (встроенные шкафы, кухонная мебель и пр.) рекомендуется проверять углы при помощи угломера или угольника. К примеру, разворот стен внутреннего угла от 90° в «тупую сторону» даст зазор между стеной и встроенным шкафом, или одна из сторон угловой кухонной мебели не будет плотно прижата к стене.
3. Дефекты в виде повреждений облицовки входной двери (царапины, сколы, и пр.), трещины на стеклопакете или оконной раме обычно выявляются визуально без применения специальных средств.
4. Работоспособность фурнитуры окон и замков входной двери проверяются путем повтора нескольких циклов открывания / закрывания подряд. При этом дверное полотно и створки окон должны «работать» без задеваний, шарканий и не быть перекошенными. При перекосах и заеданиях по меньшей мере потребуется регулировка.
5. На входной двери и окнах осматривается целостность, правильность положения и надёжность фиксации уплотнителей, а также наличие ручек, петель, заглушек. Важно проверить, установлены ли оконные отливы со стороны улицы.
6. Обращается внимание на наличие строительного мусора в квартире. В частности, на отсутствие мусора проверяются вентиляционные каналы, рамы окон, шахты и ниши с коммуникациями.
7. Проверяется работоспособность электрооборудования, включая целостность и правильность подключения линий на освещение и розетки. В электрощите рекомендуется проверить работоспособность автоматических выключателей, устройства защитного отключения (УЗО), дифференциальных автоматов. При отсутствии специального тестирующего оборудования для проверки, собственникам желательно иметь с собой лампочку, электрический патрон, быстросъёмные клеммы и нож для снятия изоляции с концов проводов. Ещё потребуется индикаторная отвёртка для определения наличия электрического напряжения. Быстро проверить исправность работы УЗО и дифференциального автомата можно, нажав на их корпусе специальную кнопку «тест»: если устройство исправно и подключения выполнены верно, то при нажатии должно произойти защитное отключение. Однако, такая проверка корректна только при наличии напряжения в проверяемой сети. При помощи отвёртки контролируется затяжка винтов в местах соединений проводов. От этого напрямую зависит надёжность электрических контактов и, как следствие, безопасность.
8. В системах водоснабжения, отопления и канализации проверяются: наличие давления воды; исправность запорных кранов; правильность установки счётчиков и фильтров грубой очистки в соответствии с направлением потока воды; отсутствие протечек (мокрых участков); правильность и достаточность уклона сливных труб; визуальное отсутствие повреждений. Осматривается ровность установки и надёжность крепления радиаторов отопления. Для проверки канализации - не забита ли строительным мусором и правильно ли выполнен уклон, собственники могут самостоятельно последовательно заливать воду (например, из ведра) в каждый вывод: вода должна уходить быстро, без застоев и задержек. После такого тестирования рекомендуется осмотреть снаружи каждый сливной трубопровод на отсутствие протечек. Особое внимание следует обращать на места соединений.
9. Номера приборов учёта (электричество, холодное и горячее водоснабжение) должны соответствовать паспортным данным. Следует обратить внимание также и на показания расходов.
10. Наличие трещин на полах или стенах должно насторожить, поскольку вполне вероятно отслаивание, которое определяется изменением характера звучания при простукивании в зоне трещин. Стоит отметить, что само отслаивание, например, штукатурного слоя от основания стен, часто возникает и без появления трещин. Оно также определяется простукиванием. «Бухтящий» звук при этом является симптомом слабой прочности сцепления и сигнализирует о ненадёжности участка. Так же при обнаружении трещины на перегородке, рекомендуется определить, не является ли эта трещина сквозной. Для этого следует осмотреть стену-перегородку с обратной стороны; при разломе перегородки, на её обратной стороне напротив дефектного участка будет наблюдаться трещина той же формы и направления. Это - свидетельство повреждения именно перегородки, а не только штукатурного слоя.
11. Локация мест продувания, промерзания, негерметичности наружных стен или окон устанавливается при помощи тепловизора. Без специальных приборов внимательные собственники могут заметить возможные косвенные внешние признаки негерметичности: наличие грибка или плесени; влагу на поверхности стен и оконных откосов; продувание, ощущаемое рукой. Особое внимание при осмотре следует уделять швам, стыкам и примыканиям.
12. Исправность работы системы вентиляции подтверждается путём измерений анемометром с установлением точных значений скорости воздушного потока. Без наличия анемометра самостоятельно собственники могут «грубо» проверить вентиляцию, поднеся к выводу вентиляционного канала или решётке пламя от зажигалки или прикуренную сигарету: если канал - вытяжной и система исправна, то пламя будет отклоняться в его сторону, а дым поглощаться. Другой способ – прислонить к вентиляционному выводу лист бумаги или полиэтиленовый пакет, которые при наличии тяги «прилипнут» к нему.
Представленный ориентировочный чек-лист на приёмку квартиры от застройщика не является избыточным или полным и относится прежде всего к квартирам с черновой отделкой или совсем без отделки. Информация призвана помочь собственникам квартир в новостройках обратить внимание на некоторые ключевые моменты и осознать их важность, чтобы потом учесть при приёмке. В зависимости от стадии, на которой сдаётся квартира, чек-лист на осмотр может значительно отличаться от представленного. Например, квартиры «White Box» и, тем более, с чистовой отделкой предполагают гораздо более широкий перечень осматриваемых позиций.
Стоит отметить, что качественную приёмку квартиры рекомендуется производить с использованием разнообразного профессионального измерительного инструмента и оборудования, правила работы с которым требуют квалификации и опыта для получения корректных данных. Результаты измерений и других методов исследования должны оцениваться с точки зрения требований нормативов, а выводы о выявленных дефектах учитывать границы допустимых отклонений. Нередко для обоснования замечаний требуется предоставление ссылок на конкретные строительные нормы, правила, стандарты, регламенты и т.д. Эффективно с такими задачами может справиться профессиональный Инженер технического надзора, помощь которого значительно повысит качество процесса приёмки квартиры, облегчит процедуру для собственников и застрахует их от рисков негативных последствий «пропущенных» дефектов. А избежание расходов на возможные самостоятельные переделки существенно сэкономит бюджет.
«Умная» приёмка квартиры в новостройке с участием Технадзора позволит собственникам своевременно обнаружить реальные недостатки приобретаемого жилья и обоснованно предъявить их застройщику для устранений. Часто альтернативой устранения признанных и принятых замечаний является выплата собственнику соразмерной компенсации от застройщика.