Допустим «владелец» ипотечной квартиры по какой-либо причине хочет ее продать. Давайте уточнять, можно ли ее продать? Оказывается, продавать ипотечную квартиру можно, но есть ограничения. Первое, нужно получить согласие банка, поскольку квартира которая в ипотеке, находится в залоге у банка, где оформлен ипотечный кредит.
Напомню, что ипотека подразумевает обязательства не только по кредитным выплатам, но и накладывает ограничения по распоряжению самой недвижимостью.
В этой статье мы рассмотрим 4 основные способы продажи ипотечной квартиры
Прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, «владельцу» следует обратиться в банк и уточнить какова будет схема досрочного погашения кредита. А также следует уточнить процедуру снятия обременения с недвижимости. Как правило банк идет на встречу и выдает такие разрешения, поскольку сам заинтересован в такой продаже. Теперь нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры, их несколько:
Способ 1. Досрочное погашение ипотеки покупателем. Такой способ применим если остаточный долг не значительный.
Способ 2. Продажа квартиры с погашением суммы ипотеки в ходе сделки.
Способ 3. Продажа квартиры новому владельцу вместе с ипотечным долгом.
Способ 4. Продажа ипотечной квартиры самим банком - и это будет самый нежелательный для «владельца» вариант.
Способ 1
Это самый простой и выгодный для «владельца» Одна из самых распространённых схема продажи ипотечной квартиры:
- у нового покупателя берется задаток;
- задатком погашают ипотечный заем;
- далее выполняется продажа квартиры новому покупателю.
В этом случае банк полностью контролирует сделку купли-продажи:
- выдает разрешение на продажу ипотечной квартиры;
- оформляет документа об оставшемся долге, если он был погашен частично;
- следит за законностью сделки (юридической «чистотой»).
Способ 2
В этом случае погашение долга по кредиту происходит в ходе самой сделки при непосредственном участии банка. Банк, выдавший ипотеку, предоставляет данные о том, какой остаточный размер долга нужно выплатить. Новый покупатель квартиры, используя систему безопасных расчетов или через аккредитив вносит установленные суммы, предназначенные и для банка, и для продавца. Оформление же документов на квартиру происходит после внесения денег новым покупателем. Сделка регистрируется в «Росреестре»
Способ 3
Когда продажа квартиры происходит вместе с ипотечным долгом. Этот способ применяется, когда у покупателя нет достаточной суммы на покупку ипотечной квартиры. И тогда покупатель квартиры приобретает недвижимость на условиях обычной ипотеки. В отдельных случаях банк улучшает условия по ипотечному кредиту для нового покупателя.Порядок действий для нового покупателя квартиры по такой схеме, порядок прост:
- оформляется заявка в банке на получение обычной ипотеки;
- новый покупатель квартиры получает согласия банка;
Способ 4
Когда продажа ипотечной квартиры проводится самим банком. Это самый не выгодный вариант продажи квартиры для «владельца». Применяется как првыило когда «владельца» не справился с ипотекой. Продажа такого жилья банком происходит тогда, когда у заёмщика появляются большие долги по ипотечному кредиту.
Выгодно ли «владельцу» продавать квартиру, которая в ипотеке?
Такая продажа, как правило, невыгодна поскольку цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки. Это с учетом выплаченных банку процентов.
Из правил есть и исключения из этого правила, когда ипотечную квартиру продавать выгодно. Это может быть покупка и последующая продажа квартиры с целью инвестиций, но на ранней стадии его строительства. Расскажем о продаже ипотечных квартир с выгодой в наших следующих статьях.
Риски при покупке ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры предусматривает минимальные риски для нового покупателя. Первое, это отсутствие мошенничества, так как большую часть денег перечисляет банк. Кредитная организация контролирует все операции и следит за «чистотой» юридической сделки.
Минус покупки ипотечной квартиры
Он будет в том, что увеличиваются срок продажи квартиры. Это вызвано подготовкой и оформлением документов. Кроме этого, банк перечислит продавцу деньги только после перерегистрации квартиры в "Росреестре".