Не стоит недооценивать Федеральную налоговую службу, если сдаёте квартиру «по-серому». У ФНС есть кое-какие технологии, и, когда кого-то вычисляют, ему приходится платить не только долг по налогам. Рассказываем, как это происходит и как лучше поступить.
Когда «наследил» хозяин квартиры
Часто к проблемам с налогами приводит самонадеянность собственника.
Был случай. Василий получил в наследство квартиру. Решил не продавать её, а сдавать в аренду. Рассудил, что не будет платить никаких налогов, потому что он не юрлицо и никто не будет выяснять, как он распоряжается своим жильём.
Василий разместил объявление на Авито и через неделю сдал квартиру. Дальше Василий спокойно занимался своими делами, а арендатор каждый месяц переводил ему по 25 000 ₽ на карту.
…Но вот тебе раз. Через два года Василию приходит уведомление от налоговой, что нужно оплатить налоги за аренду квартиры, а ещё штраф и пени.
Откуда они узнали? Налоговая не дремала с самого начала. У ФНС есть программа мониторинга онлайн-площадок. Объявление Василия оказалось в базе, и в какой-то момент ФНС направила запрос в банк, где у него был счёт.
Налоговая увидела, что каждый месяц примерно в один и тот же день кто-то переводит одну и ту же сумму на счёт Василия. Всё ясно: Василий — налоговый уклонист.
Сколько заплатил Василий. За всё время аренды Василий получил 600 000 ₽. За них ему начислили 13% налога — 78 000 ₽. За просрочку налога после первого года он заплатил пени.
Пени. Сумма налога × на 1/300 от ключевой ставки ЦБ (16%) × количество дней просрочки:
78 000 × (0,00053 × 365) = 15 089 ₽
Также Василий заплатил 5% от суммы налога за то, что несвоевременно сдал декларацию о доходе. Это ещё 3900 ₽. Плюс штраф 1000 ₽ за незаконное предпринимательство.
❗ Так Василию пришлось разом обеднеть на 97 989 ₽. Он мог изначально сделать всё проще и заплатить только 24 000 ₽. Об этом чуть ниже.
Когда «наследил» арендатор
На преданность и осторожность арендатора тоже лучше не рассчитывать.
Был другой случай. Мария купила новую квартиру. Прежнюю решила сдавать коллеге по работе и никаких объявлений не выкладывала. Мария попросила платить за аренду наличными по 30 000 ₽, чтобы налоговая не узнала. К Марии не подкопаться — никаких следов.
…Но вот тебе раз. Через год коллега сообщает Марии, что к нему приходил участковый. Расспрашивал об аренде и сказал, что передаст данные в налоговую. Коллега растерялся и всё рассказал. Позже Марии пришло уведомление с требованием заплатить налог и штрафы.
Откуда они узнали? Сыграл чисто человеческий фактор. Соседи заметили, что в квартире живёт уже не Мария. Конечно же, нашёлся такой сосед, который не одобрил громкой музыки временного поселенца и окурков на лестничной площадке. Жалоба пошла участковому, тот составил протокол. И быстро стало ясно, сколько Мария задолжала государству.
Сколько заплатила Мария. Ей пришлось заплатить долг и штрафы на сумму 50 140 ₽. А могла бы заплатить 14 400 ₽.
Что ещё может выдать незаконную аренду
Ситуаций, когда хозяину точно ничего не грозит за аренду «в серую», не бывает. Есть и другие улики, которые вскроют секрет.
Управляющая компания. Допустим, руководство УК в курсе, что собственник не живёт в своей квартире, но электричество, воду и газ кто-то постоянно расходует. УК может сообщить об этом в ФНС.
Миграционные службы. Это относится к тем, кто заселяет и регистрирует в квартире приезжих. Наивно делать это без декларации в ФНС. Налоговая активно использует базу УФМС.
Право собственности. Росреестр постоянно направляет сведения об имуществе граждан в ФНС для расчёта налогов. Налоговая видит всех, у кого в собственности больше одной единицы недвижимости, и запросто может проверить операции по вашему счёту и другие признаки аренды.
Сам арендатор. Люди бывают злопамятные. Стоит повысить аренду, предъявить претензию за бардак в квартире или неожиданно выселить — они могут пожаловаться в налоговую.
Как легально сдавать жильё, но платить маленький налог
Вот мы подошли к вопросу, как лучше поступить и почему наши герои могли отделаться меньшими суммами и не нарушать законы.
Законно. Можно сдавать квартиру как физлицо или ИП. Но физлицу сдавать не очень выгодно — налог 13%. ИП может выбрать упрощённую систему налогов и платить 6% от дохода или выбрать патент и сразу заплатить те же 6%. Но вести ИП — значит, заниматься документами. К тому же ИП должен ежегодно платить страховые взносы. В 2024 году — это 49 500 ₽.
Законно и выгодно. Проще всего стать самозанятым и платить 4% от аренды физлицам. Регистрация в приложении «Мой налог» проходит за один день. Там же вы платите 4% с арендной платы и не занимаетесь никакой отчётностью.
Если бы Василий и Мария не рисковали и платили налог как самозанятые, они бы заплатили гораздо меньше.
Больше привилегий. А ещё специально для самозанятых есть выгодная дебетовая карта от банка «Центр-инвест». По ней можно получать кешбэк до 30%, ежемесячно на остаток — 2%, а также без комиссий снимать в банкоматах до 500 000 ₽ каждый месяц. Выпуск и обслуживание карты — бесплатно.
Подробности можно узнать по ссылке.
ПАО КБ «Центр-инвест»
Генеральная лицензия Банка России № 2225 от 26 августа 2016 г.