Проблемы реализации закона о «гаражной амнистии» и способы их решения обсудили на круглом столе в Тюменской областной думе. В обсуждении приняли участие депутаты регионального парламента, представители управления Росреестра, правительства Тюменской области, администраций Тюмени и Тобольска.
Открывая заседание круглого стола, председатель комитета по аграрным вопросам и земельным отношениям областной думы Владимир Ковин отметил, что актуальность заявленной темы вызвана необходимостью проанализировать реализацию закона о «гаражной амнистии» на территории области.
Проще некуда
С основным докладом выступил заместитель губернатора, директор областного департамента имущественных отношений Андрей Киселев. Он напомнил, что закон действует с 1 сентября 2021 года и рассчитан на пять лет – до 1 сентября 2026 года. В Тюменской области правом на «гаражную амнистию» могут воспользоваться около 26 тысяч человек.
«Процесс реализации «гаражной амнистии» для граждан не является сложным. При оформлении права собственности на гараж и земельный участок под ним с одновременной постановкой их на кадастровый учет уплата госпошлины не предусмотрена. Все процедуры бесплатны. Собственник гаража самостоятельно оплачивает только услуги кадастрового инженера для подготовки схемы и межевания. В среднем эти затраты составляют около 5,5 - 6 тысяч рублей», - рассказал Андрей Киселев.
Он добавил, что услуга по предоставлению гражданам для собственных нужд земельных участков для размещения гаражей пользуется высоким спросом у населения Тюменской области. С 1 сентября 2021 года по 1 марта 2024 года в департамент имущественных отношений Тюменской области подано 15 тыс. 148 обращений за оформлением прав от членов 263 гаражных кооперативов (256 в Тюмени и 7 в Тюменском районе). В большинстве случаев (около 80 %) принимается положительное решение.
По данным управления Росреестра по Тюменской области на 1 декабря 2023 года регион вошел в число лидеров по числу оформленных земельных участков под гаражами – 7,8 тысяч. По состоянию на 1 марта 2024 года в регионе в рамках «гаражной амнистии» зарегистрировано около 14 тысяч объектов недвижимости, из них 4 тыс. 204 гаража, 9 тыс. 662 земельных участка. Общая площадь земельных участков под гаражами, в отношении которых осуществлен кадастровый учет или регистрация прав составила почти 237 га.
С 1 октября 2023 года процедура «гаражной амнистии» была упрощена для случаев, если у земельного участка несколько арендаторов, то есть при аренде участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Письменное согласие всех арендаторов больше не требуется, при этом право аренды по такому договору с множественностью лиц на стороне арендатора сохраняется на исходный земельный участок в измененных границах.
«Интерес к «гаражной амнистии» в регионе значительный. Он связан в первую очередь с реализацией механизма комплексного развития территорий – собственники стараются утвердить свое право на имущество. Узаконив гаражный объект, гражданин может его продать, подарить, оставить в наследство. Если в какой-то момент земля потребуется государству для строительства дороги или жилья, собственник сможет получить равноценную компенсацию. У государства же появляется возможность начислять налоги на узаконенные участки земли и имущество», - подчеркнул Андрей Киселев.
Не без проблем
Он также обратил внимание на трудности, возникающие при реализации «гаражной амнистии». Так, возможны трудности с содержанием общего имущества. Председатели гаражных кооперативов обращают внимание на проблему: владельцы земельных участков под гаражами, получив их в собственность, выходят из состава гаражного кооператива и отказываться платить членские взносы. Действенных мер воздействия на данную ситуацию нет.
Еще одна проблема «гаражной амнистии», которая проявилась и в «дачной амнистии», - по разным причинам поучаствуют в ее реализации не все граждане. Что, в свою очередь, обнаруживает другую проблему, – чересполосицу, препятствующую рациональному использованию и охране земель. Вовлекать в оборот такие участки в текущем законодательном поле нельзя.
«В целом же упрощенный, комфортный для граждан порядок существенно облегчает процедуру оформления гаражей, обеспечивая защиту имущественных интересов граждан. Но впереди еще несколько лет реализации «гаражной амнистии», и результаты можно будет понять только после ее окончания», - заключил Андрей Киселев.
На ряд сложностей в реализации закона о «гаражной амнистии» указала руководитель фракции КПРФ в региональном парламенте Тамара Казанцева. Одной из таких сложностей является необходимость предоставления решения органа власти или предприятия о выделении земельного участка гражданину или кооперативу для размещения на нем гаража. Однако не всегда такое решение можно найти. Как правило, документы советского периода у органов местного самоуправления отсутствуют. А многие советские предприятия, выделявшие работникам землю под гаражи, уже ликвидированы, их документация утеряна.
Кроме того, Тамара Казанцева предложила при комплексном развитии территорий собственникам гаражей, которые подпадают под снос, предусмотреть либо денежную компенсацию, либо предоставление другого гаража или машино-места взамен изымаемого.
«Ряд гаражных кооперативов также столкнулись с тем, что при реализации полномочий по государственной регистрации прав в Росреестр поступили старые планы расположения гаражей. Во многих кооперативах в связи с их расширением прошла перенумерация гаражей. В итоге данные гаражных кооперативов расходятся с данными устаревших планов. Граждане получают отказ, и документы приходится переделывать. Председателям непонятно, как актуализировать план кооператива, а ответа на этот вопрос они получить не могут», - отметила Тамара Казанцева.
Она добавила, что у председателей возникает множество вопросов в связи с владельцами бесхозных гаражей. «Они не появляются в кооперативах, не платят членские взносы, не несут расходы на содержание общего имущества. Требуется простой и понятный механизм передачи таких гаражей или в муниципальную собственность, или в собственность гаражного кооператива. Неизвестно, что станет со статусом таких гаражей после «гаражной амнистии». Будут ли они признаны самостроем? Ведь часто гаражи представляют собой единый бокс под одной крышей, и снести один гараж не повредив рядом стоящие просто невозможно», - акцентировала внимание на проблеме Тамара Казанцева.
Она предложила провести встречи с председателями гаражных кооперативов, разъяснить их права и дать консультации по актуальным вопросам.
Андрей Киселев пояснил, что встречи с председателями гаражных кооперативов проводятся регулярно. Но их компетенции оставляют желать лучшего. Кроме того, очень много проблем внутри самих кооперативов. И поднятые парламентарием проблемы не носят массовый характер.
Изменения в Гражданский кодекс
С предложением внести законодательную инициативу в Государственную думу выступил депутат Олег Гальченко. Он обратил внимание, что статус гаражных кооперативов находится вне правового регулирования. По действующему законодательству они кооперативами не являются. Это что-то среднее между общественной организацией и объединением собственников.
«В результате «гаражной амнистии» мы придем к правовой коллизии, когда у нас, с одной стороны, будут собственники, желающие управлять своим имуществом, а с другой – не собственники, чья судьба юридически не определена. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс, которые бы установили статус объединений владельцев гаражей. Это поможет решить проблемы управления гаражным кооперативом, содержания общего имущества и т.д.», - высказался Олег Гальченко.
По словам заместителя председателя Тюменской областной думы Натальи Шевчик, закон о «гаражной амнистии» очень хорошо и эффективно работает в Тюменской области. Уважения заслуживает тот объем работы, который проделали органы исполнительной власти Тюменской области и представители регионального управления Росреестра.
Наталья Шевчик отметила низкий уровень компетенций по реализации закона у председателей гаражных кооперативов. «В этом направлении предстоит еще много работы», - констатировал она.
По ее мнению, развитие города неизбежно приведет к застройке территорий гаражных кооперативов. Это требование времени, отвечающее созданию комфортной и безопасной городской среды. Наталья Шевчик также поддержала предложение Олега Гальченко о внесении изменений в Гражданский кодекс.
Решено рекомендовать
Участники круглого стола приняли ряд рекомендаций. Рассмотреть вопрос о персональном информировании гаражных кооперативов, члены которых ранее подавали заявки и получили отказ в регистрации прав в порядке «гаражной амнистии», об изменении законодательства, позволяющего больше не получать письменное согласие всех арендаторов (в случае аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора).
При утверждении планов комплексного развития территорий, связанных со сносом старых гаражных кооперативов, предусматривать их замену новыми многоярусными объектами компактного хранения индивидуальных легковых автомобилей.
Провести предварительный анализ возможной потребности в проведении комплексных кадастровых работ, связанных с оформлением прав граждан на земельные участки в порядке «гаражной амнистии».
Все рекомендации круглого стола будут рассмотрены комитетом по аграрным вопросам и земельным отношениям и Тюменской областной думой.
Полезная информация
«Гаражная амнистия» – специальный упрощенный механизм, предусмотренный для владельцев гаражей, которые хотят оформить право собственности на землю под постройкой. «Гаражная амнистия» действует с 1 сентября 2021 года.
«Гаражная амнистия» дает гражданину возможность одним действием оформить и гараж, если он не был оформлен, и землю под ним. Оформить собственность на землю можно не только под капитальными постройками, но и под сварными металлическими, если они стоят на выделенной гаражному кооперативу земле.
При этом собственник гаража получает землю бесплатно путем оформления соответствующих документов. Распространяется амнистия на гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года, т. е. до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.
«Гаражная амнистия» не касается разборных металлических автомобильных гаражей, гаражей, пристроенных к другим объектам, двухэтажных гаражей, построенных со сдвигом, подземных и возведенных самовольно.
В соответствии с Федеральным законом № 79-ФЗ под «гаражную амнистию» подпадают объекты, действующие с соблюдением ряда основных условий, среди которых выделяют следующие:
1) гараж должен являться отдельно стоящим объектом капительного строительства (неразрывно связан с земельным участком) или относиться к гаражу некапитального типа, расположенному в гаражно-строительном кооперативе;
2) возведены должны быть до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ;
3) объект должен быть установлен на земле, принадлежащей государству или муниципалитету;
4) не учитываются самовольные постройки, признанные таковыми в соответствии с решением суда или органа местного самоуправления, подземные гаражи при многоэтажных домах, офисных комплексах, «гаражи-ракушки» (т.е. разборное металлическое строение);
5) предоставление подтверждающих право документов: о предоставлении или ином выделении земельного участка; решение гаражно-строительного кооператива о выделении гражданину земельного участка или гаража; справки об оплате коммунальных услуг за пользование гаражным помещением и др.;
6) выписка из ЕГРН о постановке на кадастровый учет участка. Реализовать право «гаражной амнистии» могут собственники земельных участков под гаражами, их наследники, а также граждане, которые приобрели данный участок у первоначального владельца по договору (непосредственно при наличии документов) и др.
В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации рассматриваются поправки в закон о «гаражной амнистии». Проект Федерального закона № 54005-8, внесен 05.02.2024 депутатами Государственной Думы П.В.Крашенинниковым, И.В.Белых, Д.В.Бессарабовым, И.А.Панькиной, В.В.Пинским сенаторами Российской Федерации А.А.Турчаком, А.А.Клишасом.
Документом предлагается уточнить положения «гаражной амнистии» о порядке оформления гаражей различной этажности. Предлагаемые изменения позволят обеспечить законные интересы обладателей недвижимости и государственную регистрацию прав на соответствующие объекты недвижимого имущества. Законопроект принят в первом чтении.
В Российской Федерации с начала действия закона о гаражной амнистии до 1 января 2024 года Росреестром зарегистрировано более 318 тысяч объектов: 115 тысяч гаражей и 203 тысячи земельных участков под ними. В том числе в 2023 году было зарегистрировано более 180 тысяч объектов (почти 63 тысячи гаражей и свыше 117 тысяч участков), что почти в полтора раза больше, чем годом ранее. 1