Договор долевого участия (ДДУ) — это неотъемлемая часть процесса приобретения недвижимости на стадии ее строительства. В сущности, это соглашение, по которому покупатель вносит средства застройщику на этапе возведения объекта недвижимости, чтобы последний мог использовать эти средства для финансирования проекта. Таким образом, инвестор становится дольщиком, получая долю в будущем объекте.
Механизм долевого участия в настоящее время выглядит следующим образом: покупатель заключает договор с застройщиком, внося средства на эскроу-счет, который блокируется до момента завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а свои собственные ресурсы или банковские кредиты.
Среди преимуществ ДДУ можно выделить:
1. низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
2. безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
3. неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
4. жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Однако приобретение жилья по ДДУ сопряжено с некоторыми недостатками:
1. ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
2. закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
3. обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
4. изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.
Поэтому перед подписанием ДДУ важно тщательно изучить репутацию застройщика и банка. Обратившись к нам, вы сможете минимизировать риски и обеспечить безопасность вашей сделки.