Привет, уважаемые читатели! Начинаю публикации на своем канале с одной из наиболее животрепещущих тем - строительство жилого дома!
Моими клиентами являются как и самые простые люди, которые хотят построить дом, так и застройщики, которые возводят дома на продажу.
В том и другом случае в конечном итоге строящийся дом станет или чьей-то сбывшейся прекрасной мечтой и прибавит гордости хозяевам, или принесет немало хлопот в будущем.
Я являюсь действующим кадастровым инженером, на практике встречаются разные интересные случаи, и в оформлении земли, и в оформлении домов. Несмотря на то, что во времена интернета, каждый может открыть и почитать любой закон или практический опыт юриста - многие вещи всплывают в самый неожиданный момент. И требуют немедленного решения. Иногда вот так начитавших "блогеров" люди или еще больше запутываются, или начинают хотеть то, что невозможно, так как так сказал N и все тут! Чтобы избежать многих проблем, необходимо на самом начальном этапе подойти к делу серьезно и со всей ответственностью.
Итак! Вы хотите построить дом. В любом случае: с использованием своих средств, или же банковских - В ЛЮБОМ - надо выбрать для этого правильный участок!!!
1. Запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нашем регионе -Московской области- это делается на сайте услугимосрег.ру. В других регионах однозначно сказать не могу, но данный документ подготавливается или в отделе архитектуры или в градостроительном отделе вашей местности. Данный документ расскажет вам о том, какие зоны, коммуникации, ограничения имеются на том или ином участке. И можно ли вообще возводить капитальные строения на нем. На практике не часто, но встречаются такие, где в принципе нельзя строить. В этом случае в градостроительном плане там и написано - возведение капитальных строений запрещено. Да, наложена зона, например приаэродромной зона , водоохрана зона, газопровод, высоковольтные ЛЭП и т.д. Или например, эти зоны расположены так, что невозможно расположить никак расположить жилой дом, не нарушив отступы от границ участка. В градостроительном плане такие зоны прописаны. Так же неотъемлемой частью ГПЗУ является чертеж, где указана зона, на которой можно возводить жилое строение. А так же где указаны такие зоны.
Сделаю ремарку:
- Перед строительством обязательно надо ознакомиться с требованиями Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего региона - там указаны предельные максимальные параметры строящегося дома: высота, процент застройки участка, максимальная этажность, отступы от границ участка. При нарушении одного из требований, оформить право и поставить на учет дом вы сможете лишь по суду, так как первичным параметрам требуемых для возведения дома - уже имеется не соответствие (например расстояние от границы до фундамента менее 3 метров). В худшем случае, так же по суду вас обяжут снести незаконно возведенное строение, даже если вы собственник, и даже если уже очень давно. При соблюдении требований ПЗЗ здание вам поставят на учет в рамках продленного до 31 марта 2026года упрощённого порядка. Он заключается в том, что если вновь простроенное здание соответствует правилам ПЗЗ - то разрешения и согласования строительства получать не надо. Вызываете кадастрового инженера и вперед.
- Если объект строиться с использованием ипотечных средств - банк может запросить разрешение на строительство. При этом, если на таком земельном участке строить нельзя, то разрешение на строительство администрация не выдаст. Следовательно - вы потратили деньги на дом, который не сможете узаконить. При этом платить ежемесячный платеж придется.
2. Вынос границ. Что он дает увидеть?
При выносе границ в натуру визуально можно увидеть как и где проходят границы участка. Это избавит вас в дальнейшем от того, что может возникнуть спор с соседями. На практике довольно часто встречается, что уже имеющийся забор расходится с тем, как проходят границы по кадастру. Иногда получается так, что границы участков оказываются на дорогах, как указано на картинке внизу. Такая ситуация может привести к судебным разбирательствам. Так как, конкретно в этой ситуации, проездом пользуются собственники гаражного кооператива. И тут - поставить забор = перекрыть дорогу и собственникам кооператива.
3. Категория и вид разрешенного использования земельного участка.
На первой странице выписки ЕГРН указаны категория и вид разрешенного использования (ВРИ). Если указана категория - земли населённых пунктов, а ВРИ - индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйства -то все отлично. Строить можно.
А если указано, что категория - земли сельскохозяйственного назначения, то проверяем по следующему алгоритму:
- В Подмосковье в открытом доступе для каждого человека существует такой онлайн сервис - геопортал Подмосковья - находите строчку - Градостроительство - пишите нужный кадастровый номер и смотрите в какой зоне участок. Так же эта информация есть в ГПЗУ.
Если земли населенных пунктов - то Ж-2, если сельхозназначения -СХ-2, СХ-3 и СХ-1. Так вот на СХ-1 - возводить жилой дом ни в коем случае нельзя. На землях СХ-3 - можно в том случае, если вы планируете заниматься сельскохозяйственным производством, т.е. фермерством. И будете, соответственно, проживать на этой земле, выращивать с/х культуры, обрабатывать почву или разводить. Зона СХ-2 - это как правило те земли, где расположены садовые и дачные некоммерческие партнерства. Тут возводить жилые дома с правом прописки официально разрешено. И это делают.
4. Проверяем документы!
Однозначно качественная юридическая проверка! Собственник должен предоставить вам правоустанавливающие документы на объект недвижимости. В выписке ЕГРН находим номер права. Открывает сайт Росреестра, сервис "Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн" заполняем кадастровый номер. Актуальная база Росреестра показывает вам данные земельного участка такие как площадь, адрес, кадастровую стоимость и т.д. Сверяем номер права в выписке ЕГРН, где указана фамилия собственника с той, что видите на сайте Росреестра. Таким образом - видим, что данные достоверны. Так же сервис покажет вам какие права третьих лиц - например обременение в виде ипотеки или запрет (арест) наложены на интересующий вас объект.
Вот не самые простые действия, которые вы сможете сделать сами с помощью онлайн сервисов.
Будьте внимательны и не торопливы. Ну а в следующих своих постах буду рассказывать о том, какие еще интересные случаи бывают на практике.