Может ли собственник квартиры приходить без звонка и трогать вещи жильца? Разбираемся, что может, а чего не может делать хозяин при сдаче квартиры в аренду.
Давайте для начала разберёмся с терминологией. В юридическом поле существуют несколько видов прав на имущество, которые можно уложить в простую формулу:
Право собственности = Право владения + Право пользования + Право распоряжения.
— Право владения. Ваня владеет имуществом и может сказать про свою квартиру, что она принадлежит ему.
— Право пользования. Ваня может пользоваться квартирой так, как хочет (в рамках закона, конечно).
— Право распоряжения. Ваня может решить, что делать с квартирой: может продать, может заложить, может сдать.
Как только Ваня решает сдавать свою квартиру и подписывает договор найма с арендатором, он автоматически лишается права владения и права пользования (они переходят к нанимателю). За собственником остаются только право распоряжения и другие нюансы, которые стороны обсуждают отдельно и закрепляют в договоре.
Давайте пройдёмся по самым распространённым вопросам и ситуациям.
На что хозяин квартиры абсолютно точно не имеет никаких прав с момента подписания договора найма:
1) приходить в квартиру без звонка или когда арендатора нет дома;
2) трогать любые вещи в квартире, в которой проживает арендатор;
3) выселить жильца без его согласия и решения суда, если за арендатором не водятся серьёзные нарушения договора;
4) самому жить в квартире или подселять туда родственников, детей, друзей, котов. Это не касается ситуаций, когда арендатор снимает отдельную комнату в квартире.
5) запрещать детям арендатора проживать в квартире;
6) пользоваться «закрытой комнатой» на своё усмотрение: хранить в ней вещи и приходить в любое время. Опять же — касается квартир, которые арендатор снимает полностью, в остальных случаях пользование «закрытой комнатой» нужно будет обсуждать с жильцами;
7) не оплачивать счета, которые по договору лежат на хозяине, даже если квартирант задерживает квартплату.
Какие права на квартиру железно остаются за хозяином даже без необходимости обсуждать их с жильцом:
1. Перепродать или заложить арендованную квартиру. Единственный нюанс: хозяин обязан предупредить покупателя, что в квартире проживают арендаторы.
Какие действия и нюансы хозяин должен обязательно предварительно обсудить и согласовать с арендатором?
1. Ремонт жилья. Тут всё зависит от масштабов беды. По закону, бытовые проблемы (ремонт сантехники, покраска стен и т.д.) решаются за счёт арендатора. Капитальный ремонт — обязанность собственника. Но на практике все действия, связанные с ремонтом, обычно обсуждаются сторонами.
2. Разрешать или запрещать проживание арендатора с животным. В законе по этому поводу вообще ничего не сказано, поэтому тут всё исключительно вопрос переговоров сторон.
3. Приносить и/или хранить в сдаваемой квартире свои вещи.
4. Выселять жильцов до окончания срока действия договора, но обязательное условие тут — обсудить всё заранее и предупредить арендаторов в сроки, которые обычно прописываются в договоре.
5. Требовать, чтобы в квартире было чисто и убрано. Пыль и разбросанные носки — это личное дело жильца, и хозяин квартиры не имеет права в это лезть. А вот плесень в ванной — потенциальная угроза целостности недвижимости, и в этом случае собственник имеет право вмешиваться.