📌 Цена в объявлениях не является окончательной стоимостью квартиры
На рынке всегда присутствует торг и есть ряд факторов, которые также влияют на окончательную цену квартиры
Состояние подъезда, дома, качество работы эксплуатирующей компании, юридическая чистота документов на квартиру и собственника, наличие перепланировок и обременений и т.п.
С помощью ресурсов “Циан”, “Авито”, “Домклик”, можно найти варианты похожих квартир, которые попадают под базовые характеристики и предположить возможную цену продажи
📌 Базовыми характеристиками являются:
✔️ локация,
✔️ площадь
✔️ количество отдельных комнат (спален)
1-спальную сравниваем с 1-спальной, 2-спальную с 2-спальной и т.д.
На рынке есть квартиры с планировкой евро “Х” - комнатная
Это означает, что квартира в объявлении указывается 2-х комнатной, но в действительности в ней всего 1 спальня, т.к. кухня позиционируется, как кухня-гостиная (то есть условная 2-я комната)
Даже если у квартиры большая площадь, но в квартире всего 3 окна, то одно окно для кухни, одно для гостиной (1-я комната) и одно для спальни (2-я комната)
При всём желании третью (!) отдельную комнату в данной квартире сделать не получится, т.к. окон больше нет
📌 В идеале искать для сравнения необходимо в этом же доме, где продаётся квартира или в похожих по характеристикам и статусу соседних домах (как можно ближе)
Не следует сравнивать варианты, которые находятся в соседних округах, районах и т.п. 🙅🏻♂️
Это совершенно другая локация и оценка будет ошибочной
Именно локация является определяющим фактором для ценообразования на недвижимость в каждом отдельно взятом районе 📍
Если бы это было не так, то все примерно похожие дома и квартиры стоили бы одинаково во всех районах Москвы
📌 При продаже квартиры с ремонтом, есть риск её переоценки с прибавлением к цене продажи стоимости сделанного ремонта, бытовой техники и мебели
Как минимум, всё равно не угадать со вкусом покупателя, как максимум, никто не хочет жить в квартире, в которой уже кто-то жил (не новый ремонт, старая мебель, не соответствует вкусу и т.п.)
В подавляющем большинстве люди все равно будут все демонтировать, выкидывать и переделывать "под себя”
Говоря проще, ремонт не придает ценности продаваемой квартире
Зачастую наоборот, покупатели закладывают бюджет на демонтаж для создания СВОЕГО нового ремонта
Исключением является абсолютно новый (никто не жил), свежий нейтральный ремонт в рамках современного тренда
📌 Когда конкурентные аналоги будут найдены, необходимо посмотреть их лично
Важно именно лично посмотреть состояние квартиры, юридическую чистоту документов на квартиру и собственника и постараться достигнуть в торге наиболее привлекательных условий
Другими словами скопировать поведение реального покупателя, который сначала обойдет все подходящие аналогичные варианты, посмотрит их, сравнит между собой и будет принимать решение, что ему выгоднее
Такой покупатель будет понимать реальную ситуацию, по какой цене продавец действительно готов продать свой объект недвижимости (а не по той цене, которая указана в объявлениях)
Посмотрев таким образом несколько наиболее подходящих вариантов, получится ценовой коридор “от и до”
Ориентир на верхнюю планку данного коридора является цифрой, с которой необходимо выводить квартиру на рынок 🎯
От заявленной в объявлении цены покупатели будут просить скидку и итоговая стоимость квартиры (после всех скидок и переговоров) будет примерно равна средней сумме ранее получившегося “коридора”
ВНИМАНИЕ ❗
Предполагаемая цена возможной продажи будет корректной при условии, что сравниваемые варианты являются близкими аналогами и конкурентный анализ проводился с личным посещением!
Иначе, оценка будет некорректной
📌 Примечание
Большинство объектов на рынке продаются через агентства недвижимости
В стоимости, которая указана в объявлениях, всегда заложена комиссия агентского вознаграждения (3-5%)