С каждым годом рынок недвижимости становится все более динамичным, предлагая новые районы и форматы жилья.
Где в 2024 году выгоднее всего купить квартиру в Москве, чтобы получить комфортное место для проживания и инвестировать в будущее, рассказала Нина Олейникова – эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».
Почему важно выбирать правильный район при покупке квартиры в Москве
Ко мне часто обращаются с вопросами: «В каком районе лучше всего купить квартиру в Москве для инвестора и массового потребителя с учетом сценария жизни?» и «Где наилучшее соотношение цены и качества квадратного метра?».
Постараюсь ответить на эти вопросы и прояснить ситуацию для людей, планирующих купить жилье в Москве в ближайшее время.
Столица достаточно разнообразна с точки зрения территориальных единиц. Поэтому в Сети можно найти много шуток и рейтингов на тему, где живут самые несчастные люди в Москве, а где наиболее счастливые, где проживают самые богатые, а где бедные.
Традиционно считается, что запад и центр Москвы – это территории и районы для людей, обладающих более высоким благосостоянием. Восточные территории, районы у МКАД, Новая Москва – это локации для менее обеспеченного населения.
О Новой Москве любят шутить, называя ее не только районом молодежи, но и территорией «разведенок» – женщин, расторгнувших брак и уехавших от мужей в новый район для проживания в одиночестве.
У каждого столичного района существует определенный смешной штамп, но при этом обоснованная оценка качества и комфорта жизни.
Достаточно рискованно выбирать для проживания незнакомый район, в котором вы никогда не жили и не знаете его инфраструктуру: расположение магазинов, МФЦ, мест для отдыха, социальных объектов и т. д. Не понимая всей подноготной района, через какое-то время в нем можно разочароваться, особенно если вы рассчитывали на совершенно другое качество жизни и окружение.
Например, многие люди после покупки квартиры в Москве разочаровываются в его жителях – так называемом контингенте, который сформировался на этой территории за многие годы.
От этого проживание становится некомфортным и не приносит радости. Поэтому важнейший критерий при выборе квартиры в столице – понимание района, в котором вам предстоит жить.
Чтобы лучше понять район, можно даже на какое-то время снять там квартиру, чтобы изучить локацию. И уже после этого вы сможете точно решить: нравится вам эта территория или нет.
Конечно, если вы плохо знаете столицу, то вряд ли сможете пожить в каждом районе, чтобы выбрать лучший для себя. Поэтому можно ознакомиться с существующими рейтингами районов, что также поможет сделать выбор.
ТОП-7 районов Москвы для покупки жилья
Существует множество рейтингов столичных районов, составленных экспертами с учетом различных критериев: инфраструктура, транспортная доступность, уровень экологического состояния территории и другие элементы.
Мы составили для вас ТОП-7 районов Москвы, наиболее привлекательных для покупки квартиры.
1. Хорошево-Мневники
Наиболее комфортными считаются западные районы Москвы, относящиеся к округу СЗАО. Например, район Хорошево-Мневники можно отнести к благоприятному для проживания району за счет обширного парка «Серебряный бор» с хорошей экологией. В этом районе продаются квартиры от сегмента комфорт+ до премиум.
Общий объем текущего предложения составляет 1,7 тыс. лотов в 10 проектах. Средняя стоимость квадратного метра составляет 555 тыс. кв.м (+16% к цене за 2023 год), а средний бюджет – 40 млн рублей за квартиру площадью 73 кв.м. Для района характерно предложение просторных квартир с повышенной комфортностью.
Перечень проектов первичного рынка района Хорошево-Мневники.
Наиболее доступные предложения в ЖК Вереск (проект сдан), где можно приобрести квартиру в среднем за 395 тыс. руб. за кв.м, а средний бюджет покупки около 24 млн руб.
2. Раменки
Раменки считаются одним из наиболее развитых и экологически чистых районов, который расположен в непосредственной близости к Воробьевым горам и МГУ.
Транспортная доступность Раменок стала гораздо лучше за счет развития станций Большой кольцевой линии (БКЛ), таких как «Раменки», «Ломоносовский проспект» и «Мичуринский проспект».
Главным минусом этого района является достаточно дорогая недвижимость.
Общий объем текущего предложения составляет 1,8 тыс. лотов в 15 проектах. Средняя стоимость квадратного метра составляет 651 тыс. кв.м (+8% к цене за 2023 год), а средний бюджет – 53 млн рублей за квартиру площадью 81 кв.м. Для района также характерно предложение крупноформатных лотов высокого класса. На территории отсутствуют проекты массового сегмента.
Перечень проектов первичного рынка района Раменки.
Наиболее доступные предложения в ЖК Will Towers, где можно приобрести квартиру в среднем за 372 тыс. руб. за кв.м, а средний бюджет покупки около 28 млн руб.
3. Дорогомилово
Дорогомилово тоже очень дорогой район с премиальной элитной недвижимостью, который расположен в непосредственной близости от «Москва-Сити». Здесь отлично развита транспортная инфраструктура и открывается прекрасный вид на Москва-реку.
В Дорогомилово развивается не только жилье класса комфорт, а в большей степени новостройки премиум- и элитного класса. На вторичном рынке в этом районе можно найти хорошие кирпичные «сталинки», которые до сих пор пользуются спросом. Ценник на квартиры в Дорогомилово высокий.
Общий объем текущего предложения составляет 300 лотов в 5 проектах. Средняя стоимость квадратного метра составляет 950 тыс. кв.м (+9% к цене за 2023 год), а средний бюджет – 81 млн рублей за квартиру площадью 85 кв.м. Для района также характерно предложение крупноформатных лотов высокого класса. На территории района отсутствуют проекты массового сегмента и бизнес-класса – только премиум и элитные объекты.
Перечень проектов первичного рынка района Дорогомилово.
Наиболее доступные предложения в ЖК River Park Towers Кутузовский, где можно приобрести квартиру в среднем за 770 тыс. руб. за кв.м, а средний бюджет покупки около 56 млн руб.
4. Филевский парк
Отличным районом с точки зрения экологии можно назвать Филевский парк, также относящийся к территории ЗАО. Здесь расположены многочисленные объекты образования и большая рекреационная зона, способствующая хорошей экологической обстановке. Минус Филевского парка – также высокая стоимость жилья класса бизнес+ и выше.
Общий объем текущего предложения составляет 770 лотов в 5 проектах. Средняя стоимость квадратного метра составляет 490 тыс. кв.м (+23% к цене за 2023 год), а средний бюджет – 32,7 млн рублей за квартиру площадью 67 кв.м. На территории района представлены проекты комфорт- и бизнес-классов.
Перечень проектов первичного рынка района Филевский парк.
Наиболее доступные предложения в ЖК «Барклая 6», где можно приобрести квартиру в среднем за 409 тыс. руб. за кв.м, а средний бюджет покупки около 32 млн руб.
5. Даниловский
Даниловский район, находящийся в Южном административном округе Москвы, характеризуется новым вектором развития. Этот район относится к территории развития ЗИЛ – компания ЛСР занимается строительством жилого комплекса ЗИЛАРТ, что способствует развитию района.
В целом Южный административный округ – это второе ядро развития бизнес-класса, поэтому жилье здесь тоже нельзя назвать бюджетным. Даже несмотря на близость Москва-реки Даниловский район в нашем рейтинге оказался чуть ниже за счет более плохой экологии, чем в ЗАО.
Общий объем текущего предложения составляет 2,3 тыс. лотов в 15 проектах. Средняя стоимость квадратного метра составляет 523 тыс. кв.м (+3% к цене за 2023 год), а средний бюджет – 39 млн рублей за квартиру площадью 75 кв.м. На территории района представлены проекты классов комфорт, бизнес и премиум.
Перечень проектов первичного рынка района Даниловский.
Наиболее доступные предложения в ЖК «Парк Легенд», где можно приобрести квартиру в среднем за 411 тыс. руб. за кв.м, а средний бюджет покупки около 22 млн руб.
6. Строгино
Район Строгино (как и Крылатское) интересен тем, что жилье здесь стоит почти как элитная недвижимость в ЦАО, поскольку тут расположена уникальная спортивная инфраструктура, которая сочетается с благоприятной экологией.
В Строгино жилье чуть дешевле, чем в Крылатском, где живут очень обеспеченные люди, а квартиры могут быть дороже, чем в Хамовниках.
В продаже нет предложения в новостройках от застройщика.
7. Крылатское
В Крылатском проходили XXII летние Олимпийские игры 1980 года, после чего здесь осталось множество объектов спортивной инфраструктуры.
Например, в непосредственной близости расположен гребной канал, велотрассы, крытые велотреки, различные объекты для зимних видов спорта: сноуборд, горные лыжи и многое другое.
Крылатское можно назвать уникальным и далеко удаленным «мажорским» кластером.
На первичном рынке представлен единственный ЖК «Дом Горизонтов». Средняя цена квадратного метра в продаже 586 тыс. руб., а бюджет предложения – 35,6 млн руб.
Все районы из нашего ТОП-7 являются достаточно привлекательными для покупки жилья и в то же время одними из наиболее дорогих, где стоимость квадратного метра стартует от 372 тысяч рублей. Конечно, это достаточно высокая цена за объект недвижимости, поэтому далеко не каждый сможет себе позволить квартиру в этих локациях.
В каких районах Москвы наиболее доступный ценник на жилье
Самые доступные цены в «старой» Москве в следующих районах.
- Бибирево (СВАО).В продаже всего 1 проект с апартаментами Clementine со средним бюджетом в 8 млн руб.
- Южное Бутово (ЮЗАО). В продаже ЖК «Южные сады» (270 тыс. руб. за кв.м) и ЖК «Никольские луга» (203 тыс. руб. за кв.м) – оба проекта с квартирами.
- Ярославский (СВАО).Доступность района обусловлена большим объемом предложения апартаментов в Мираполисе (289 тыс. руб. за кв.м). Проект с квартирами – ЖК «Настроение» продается по цене 353 тыс. руб. за кв.м.
Районы Свиблово и Северное Медведково на территории Северо-Восточного административного округа привлекательны для приобретения жилья, поскольку здесь активно развивается программа комплексного развития территории – несколько крупных площадок КРТ будут осваивать именно в этих районах.
Если сейчас объем предложений в Свиблово и Северном Медведково ограничен, то в будущем здесь реализуют многие строительные проекты, и доступного жилья станет больше.
И это при том, что районы расположены недалеко от парка ВДНХ, хоть и не в пешей доступности. Здесь продаются квартиры массового сегмента и класса комфорт, на которые можно обратить внимание.
Сегодня также активно застраивается район Кунцево – западное направление, достаточно близкое к МКАДу, но при этом обладающее переходным качеством между комфортом и бизнес-классом.
Таблица с самыми доступными районами по цене квадратного метра проданных квартир в 2023 году.
Наиболее перспективные районы Москвы для инвестиций
Назовем столичные районы, которые не только благоприятны для проживания уже сейчас, но также обладают перспективой роста цены квадратного метра, то есть привлекательны с точки зрения инвестиций.
Сюда относятся районы за МКАДом, например, территории Новомосковского административного округа. Новая Москва уже достаточно развита и продолжает развиваться – здесь активно возводятся жилые комплексы и социальная инфраструктура.
В отличие от того же Кунцево с промышленным прошлым, где уже существует застройка, а район развивается отдельными кластерами, в Новой Москве строительство жилья и инфраструктуры происходит с нуля. В районе уже есть готовые новостройки, и территория продолжает активно развиваться.
Если вам не нравятся новые локации, то можно обратить внимание на Северное Бутово и Южное Бутово, которые прилегают к Новой Москве. Северное Бутово частично расположено на МКАДе, а Южное Бутово – более отдаленный контур, который граничит с Коммунаркой.
Эти районы подойдут для тех, кого устраивает старая школа советской планировки с достаточно большим пространством между домами, без уплотнительной застройки, где есть, «чем дышать».
Северное и Южное Бутово обладают несколькими плюсами: недорогая стоимость «квадрата» и комфорт проживания. Здесь можно купить квартиру в Москве за меньшие деньги и жить в благоприятных условиях с хорошей экологией, развитой инфраструктурой и социальной составляющей.
🚀 В нашей статье «Как купить квартиру в Москве и не потерять нервы, время и деньги»
мы уже рассматривали вопрос о критериях подбора той или иной квартиры для проживания с точки зрения вашего сценария жизни.
Напомним, что для этого можно использовать сценарное мышление, то есть с помощью сценария вашей жизни нужно описать, что представляет собой идеальная квартира в вашем понимании и каким критериям она должна отвечать.
Например, у вас есть дети, которых вы хотите отдать в определенную школу или спортивную секцию. Или вы мечтаете жить ближе в центру, чтобы вести бурную жизнь, посещая многочисленные места отдыха, кафе, рестораны и прочие заведения. Или вам важно наличие в пешей доступности парка, либо зеленой зоны, где можно гулять и наслаждаться свежим воздухом.
Какого-то единого решения при выборе квартиры в Москве нет, поэтому ищите жилье мечты с учетом вашего сценария жизни, который поможет определиться с районом проживания.
На что еще обратить внимание при выборе района для покупки квартиры в Москве
Выбирая район Москвы для покупки квартиры, следует учитывать действующие программы реновации и комплексного развития территории. Например, вы хотите жить близко к центру в «старой» Москве и ищете квартиру в этой локации.
Имейте в виду, что здесь можно получить неприятный сюрприз в виде прилегающих районов, которые могут на несколько лет превратиться в стройку, и где запланированы волны сноса.
Кроме того, при выборе района нужно смотреть не только на то, как он выглядит сейчас, но и попытаться представить его лет через 10, когда появятся новые объекты недвижимости в рамках программы по комплексному развитию территории.
Не факт, что благоприятные сегодня для проживания районы останутся такими же через несколько лет.
Например, для долгосрочных инвестиций сегодня можно купить квартиру в ЖК «Level Южнопортовая», который расположен в границах КРТ Южный порт, но жить здесь в ближайшие 10-15 лет точно будет некомфортно.
Поэтому если вам нужно где-то жить здесь и сейчас, вы ограничены во времени и деньгах, но хотите радоваться жизни в сложившихся районах, то лучше обратить внимание на жилье в Северном и Южном Бутово, Свиблово или Медведково с интересными площадками для массового покупателя.
Также обратите внимание на план развития метрополитена, который может определить ваше будущее.
Например, если вы понимаете, что на горизонте двух-трех лет в вашем районе появится станция метро, то квартиру нужно покупать уже сегодня, поскольку через несколько лет, к моменту открытия станции, девелоперы будут закладывать в проекты дополнительную стоимость.
Поэтому при выборе района можно руководствоваться не только финансовыми возможностями, личными критериями и сценарием жизни, но также планами развития территории, включая метро.
Узнать подробнее об актуальных градостроительных программах Москвы, которые определят облик города к 2050 году, можно в нашей предыдущей статье.
Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.
Автор ТГ-канала «Недвига Tech».
По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot