С 1 апреля 2024 г. в России вступает в силу закон, изменяющий порядок перепланировок и переустройств помещений в многоквартирных домах (МКД).
На тему перепланировок есть статья в подборке "недвижимость"
Сейчас хотелось бы расширить тематику и остановиться на изменениях в законодательстве касательно перепланировок, переустройств и переоборудования, которые вступают в силу с 01.04.2024 г.
Сразу оговорю, что вступят в силу поправки к закону, которые
НЕ затрагивают порядок получения согласования перепланировки помещений в МКД или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое.
Поправками к принятому закону от 19.12.2023 № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости":
- Уточняется понятие "перепланировка".
- Устанавливается обязательность внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о границах и (или) площади помещения.
- Определено, с какого момента перепланировка считается завершенной .
Итак, по порядку.
С 01.04.2024 г. вносятся следующие изменения.
1. В новой редакции закона (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) расширяется понятие "перепланировка".
Перепланировка представляет собой "изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)".
- К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.
2. Поправками установлено, что в результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
3. Если до принятия закона объединение помещений или комнат внутри одной или нескольких квартир считалось реконструкцией (такую позицию сформулировал Верховный суд РФ), то теперь объединение будет считаться перепланировкой, требующей согласования.
4. Перепланировка влечет за собой необходимость
"внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения."
5. Поправками установлено, что перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной с момента внесения изменённых сведений в ЕГРН.
- До принятия закона этот вопрос не был урегулирован.
6. Если раньше при завершении перепланировки требовалось внесение изменений в технический паспорт, то согласно новому закону от заявителя этого не требуется.
В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Таким образом, после принятия поправок порядок оформления, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесение последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.
Подача заявления в ЕГРН
- Заявление о государственном кадастровом учете (ГКУ) или регистрации права заявителя на перепланированное помещение подаёт уполномоченный орган (как правило, это орган местного самоуправления), утвердивший Акт приёмки по результатам выполненных работ.
Это происходит после завершения перепланировочных работ и составления кадастровым инженером технического плана, который изготавливается до получения приёмочного акта.
Уполномоченный орган получает от заявителя извещение о завершении работ, проверяет качество выполненной работы на соответствие согласованному проекту переустройства (перепланировки) и утверждает Акт приёмки, после чего документация направляется им в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
* * *
Указанные изменения касаются перепланировок, переоборудования (переустройства) и реконструкции, поскольку они предполагают изменения характеристик помещения.
- Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.
- К реконструкции (ст. 1 ГрК РФ) относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы. К примеру, это может быть возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.
- Согласно законодательству реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
- На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В отличие от переоборудования и перепланировки,
Обычный ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно и необходимости обращения в Росреестр и иных согласований не требуется.
***
Как утверждают законодатели, в результате перепланировок может измениться в ту или иную сторону площадь помещений, что влияет на его кадастровую и рыночную стоимость, эксплуатацию и обслуживание.
По мнению законодателей Закон направлен на защиту имущественных прав граждан, т. к. любой приобретатель помещения заинтересован в получении достоверной информации как о назначении помещения, так и о его границах и внутренней планировке.
***
Как будет применяться новый закон на практике, - покажет время. Однако следует иметь в виду, что теперь любые изменения в квартире, будь то снесение перегородки, образование проёма в стене требует оформление согласования и регистрации изменений в ЕГРН.
Уважаемые читатели и подписчики! Если тема интересна, ставьте лайк 👍.
Как считаете, направлен ли новый закон на защиту имущественных прав граждан или он излишне суров?
Как относитесь к неузаконенным (несогласованным) перепланировкам в многоквартирном жилом доме, лояльно или поддерживаете законные требования по их ограничению? Присоединяйтесь к обсуждению. Интересны ваши аргументы.