Представьте, что вы собираетесь купить квартиру. Открываете интернет, чтобы почитать советы, но наталкиваетесь на разные непонятные термины, от которых голова идет кругом: застройщики, контрагенты, девелоперы, инвесторы… Кто все эти люди и что им надо?
В этой статье речь пойдет о девелоперских компаниях. Разберемся, чем они занимаются и что их отличает от строительных организаций.
В статье рассказывается:
- Что это за профессия
- В чем миссия девелопера
- В чем разница между девелопером и застройщиком
- Как выбрать
Что это за профессия
Девелопер — это человек или компания, который создает, перестраивает и восстанавливает объекты недвижимости и развивает земельные активы (изменяет рельеф земли, которая пойдет под стройку, прокладывает дороги). У него одна цель — увеличить прибыль от реализации проектов.
Специалист специалистом, а что такое девелопмент в целом? В Россию это понятие пришло от real estate development — «развитие недвижимости». Из этого выходит, что девелопмент — создание строительных проектов с нуля и модернизация зданий.
Виды девелоперских компаний
Для начала разберемся, что значит понятие «девелоперская компания». Это юридическое лицо, которое разрабатывает, реализует и управляет строительными проектами.
На современном рынке недвижимости существует три вида девелопмента. В зависимости от выполняемой задачи они делятся:
- Speculative (от англ.
- Fee (от англ.
- BTS (built-to-suit, от англ.
Представьте, что у вас на руках ключи от новой квартиры. Что дальше? Ремонт… Затраты на материалы, мебель, технику — где взять деньги? Оформите карту «Халва» и покупайте товары в магазинах-партнерах, которых более 250 тысяч.
Этапы девелопмента
Выделяют шесть ступеней:
- Анализ экономической целесообразности, приобретение земли под стройку.
- Проектирование.
- Поиск финансов.
- Строительство.
- Сдача в эксплуатацию — в аренду или продажа.
- Управление объектом.
В чем миссия девелопера
Основное назначение — увеличить стоимость земельного участка или построенного здания. Формально за качество стройки предприниматель не отвечает — это ответственность застройщика.
Какие еще задачи выполняет девелопер:
- Создает бизнес-стратегию — план по ведению дела на долгий срок и поиск возможных рисков, чтобы минимизировать убытки и повысить материальную устойчивость в условиях постоянно меняющегося рынка.
- Ищет и оценивает земельные участки. Девелопер находит локации, у которых есть потенциал роста в стоимости. Обычно он обращает внимание на расположение, инфраструктуру, транспортную доступность, экологию местности.
- Разрабатывает концепцию проекта, которая включает архитектурно-планировочный замысел, инженерные коммуникации, анализ рынка, бизнес-план, маркетинг.
- Подготавливает смету, к которой прикрепляет чертежи и графики. Дополнительно прописывает, какие понадобятся материалы и оборудование.
- Получает необходимые разрешения, лицензии и согласия.
- Ищет инвесторов. Девелопер может сам вложить финансы в развитие проекта или привлечь заинтересовавшихся, например банки, компании или физлиц.
- Организует строительство с помощью собственных дочерних организаций или сторонних подрядчиков.
- Продает недвижимость. Девелопер начинает продажу еще на этапе строительства через собственный маркетинговый отдел, брокеров или риэлторов.
- Управляет объектами. Например, ведет гарантийное обслуживание через сторонних подрядчиков.
- Продвигает проекты: рекламирует, сотрудничает с посредниками и риэлторами, чтобы представить свое «детище» потенциальным клиентам.
- Налаживает сотрудничество с инвесторами и партнерскими организациями. В будущем девелоперу понадобится помощь вкладчиков, банков и государственных фондов, чтобы осуществить крупные проекты и масштабировать бизнес.
В чем разница между девелопером и застройщиком
«Девелопер» и «застройщик» — два основных термина в строительной сфере, которые часто путают. На самом деле между ними есть существенные различия.
Определение «застройщик» закреплено в законе. Согласно Градостроительному кодексу РФ, это юридическое лицо, которое обеспечивает на участке, принадлежащем ему или другому собственнику, строительство, реконструкцию и капремонт объектов.
Дополнительно застройщик выполняет инженерные изыскания — анализ окружающей среды и антропогенных факторов, чтобы жить на территории, где построили здание, было безопасно.
Он должен отвечать требованиям и выполняет обязательства, которые прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Например, у него не должно быть непогашенной и неснятой судимости за преступление против государственной власти.
Потенциальный клиент может заключить договор купли-продажи исключительно с застройщиком.
«Девелопер» — понятие, которого нет в законодательстве. Он тоже проходит все этапы строительства, но занимается еще множеством других дел: маркетингом, рекламой, поиском инвесторов и другими.
Нередко девелопер — крупная компания, у которой есть дочерние организации — застройщики.
У обоих участников общая цель — строительство и сдача объектов недвижимости в эксплуатацию. Но юридическая ответственность перед покупателем лежит только на застройщике.
Чтобы купить квартиру, надо уметь управлять финансами. В этом поможет мобильное приложение Халвы. Оформляйте карту и отслеживайте через сервис, куда уходят деньги. Так вы сможете найти необязательные расходы, минимизировать их и начать откладывать на что-то более нужное.
Как выбрать
Выбирать девелоперскую компанию или отдельного специалиста надо на основании нескольких критериев. На что обратить внимание:
1. Опыт.
У надежного девелопера есть компетенции в отраслевой области. Это ключевой момент, который показывает, что профессионал может успешно реализовать проект. Например, крупные компании могут похвастаться десятками лет работы на рынке.
2. Количество выполненных проектов.
Узнать о них можно на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Система показывает все проекты, которые выполнили в рамках закона. Если увидите, что делевопер работал в разных регионах России, значит, он умеет привлекать инвесторов.
3. Материальное положение.
У компании должно быть достаточно денег, чтобы выполнить все работы. Проверьте на долги — их можно найти на сайте бухгалтерской отчетности. Данные о проблемных объектах есть в реестре, а информация об учредителях и неуплате налогов — на сервисе «Прозрачный бизнес».
4. Разрешения, проектные декларации и другие документы, без которых нельзя запустить процесс строительства.
Они есть в карточке проекта на сайте ЕИСЖС.
5. Данные об инвесторах и партнерах.
Сотрудничество с федеральными банками говорит о надежности девелопера.
6. Репутация компании.
Обычно узнать о скандалах и разбирательствах можно в государственных СМИ.
Итак, девелопер — юридическое лицо, которое подготавливает строительные проекты и реализует их. Он участвует во всех этапах — от поиска подходящего земельного участка до ввода здания в эксплуатацию. От застройщика отличается тем, что не несет юридической ответственности за построенный объект.
Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.