Произошедшие в январе 2024 года изменения политики банков в отношении ставок по ипотеке коснулись в большей степени квартир и в меньшей — апартаментов. В феврале 2024 года в Новосибирске, по последним данным, было продано 119 апартаментов на общую сумму 744 млн рублей. Показатели высокие: в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем вырос почти в три раза. В своей колонке я хотел бы разобрать основные факторы, которые вызвали тектонические сдвиги на рынке недвижимости и вывели из тени сегмент апартаментов.
Как мы видим, несмотря на произошедшие перемены, сегмент апартаментов продолжает чувствовать себя достаточно уверенно. На мой взгляд, это связано и со стабильно высоким уровнем спроса, и с фактической и ожидаемой динамикой инфляции.
Вернемся в 2011 год: на тот момент в Новосибирске еще не было построено ни одного комплекса апартаментов. Жители города вообще мало что слышали о новом формате недвижимости, который в Москве и Санкт-Петербурге уже активно набирал обороты. Примерно в это время в Новосибирске была запущена последняя станция метро «Золотая Нива». Открытие новых станций метрополитена — это всегда виток для развития строительства помещений в формате стрит-ритейла, офисов и элитного жилья. Запуск новой станции сопровождался введением в эксплуатацию последнего бизнес-центра класса «А» — «Лига-Капитал». Еще один крупный БЦ класса «В» MOST был возведен в 2015 году. Торговые центры «Галерея Новосибирск» и «Калейдоскоп» также стали громкими проектами, построенными 10 лет назад. Через 2 года после них в Новосибирске был возведен последний крупный отель — Domina.
В тот период эксперты все активнее стали выражать свои опасения по поводу перенасыщение рынка Новосибирска офисными площадями, торговыми центрами и гостиницами. Девелоперы решили минимизировать риски и перестали реализовывать серьезные проекты данных форматов. Первые отголоски такого решения уже были слышны в 2015-2016 гг. Тогда федеральные и международные компании столкнулись со сложностью поиска офисных площадей размером от 500 до 3000 кв. м. Дефицит нарастал постепенно: востребованные помещения по линии метро, в центре, на первых этажах стали пропадать из продажи. Новые не строили, а старые — собственники не продавали из-за того, что перевкладывать средства было некуда. Сегодня ситуацию можно назвать критической: офисных площадей по заданным параметрам нет. Действующим игрокам сложно расширяться в домашнем регионе, новым — заходить на рынок.
Пандемия и СВО также внесли свои коррективы в развитие рынка недвижимости. Ограничение возможностей для путешествий по миру, сложности с международными финансовыми операциями и покупкой недвижимости за границей способствовали смене фокуса российских инвесторов, и вложения перераспределились. Сегодня вся коммерция, расположенная на первых этажах строящихся жилых комплексов у метро площадью до 200 кв. м, скупается инвесторами «на котловане». Однако земельный ресурс под такую категорию недвижимости в привлекательных локациях практически равен нулю — строить ЖК негде и покупать фактически нечего.
Таким образом, нехватка качественных коммерческих площадей, перераспределение инвестиционных потоков, ограничение земельных ресурсов в востребованных локациях сработали как спусковой механизм для развития сегмента апартаментов, и рынок повернулся в их сторону. Появились девелоперы, которые начали реализовывать проекты данного формата. Первые единичные комплексы апартаментов вышли на рынок 8-12 лет назад, в их числе были апарт-отель Resident, Jet Apartments, APARTVILLE на Некрасова. Продукт непростой, и достаточно много времени и сил ушло на образование рынка. Но спрос стабильно рос, а вместе с ним и количество, и масштабы проектов в сегменте. Сегодня один из ярких примеров — мультифункциональный комплекс Freedom на Михайловской набережной. Уникальный по наполнению проект в 400 метрах от метро и в 5 минутах езды от центра с апартаментами для жизни и аренды, 5-звездочной гостиницей, бизнес-центром класса «А», крупнейшим торгово-развлекательным центром призван закрывать потребности бизнеса и инвесторов. Такие проекты направлены на сохранение средств, капитализацию, доход через аренду или возможность участия в программе с гарантированным доходом.
Меня довольно часто спрашивают: когда ждать перенасыщения рынка. По моим прогнозам его не будет еще долгое время. Культура потребления апартаментов как продукта в Новосибирске еще формируется. Люди только начинают понимать, что это высокодоходный инструмент для инвесторов, отличный вариант для комфортного проживания и ведения бизнеса. Спрос находится на стабильно высоком уровне, и по мере адаптации участников рынка к новой реальности причин для его стагнации просто нет. На примере топовых проектов очевидно, что апартаментам начинают доверять, выбирать их. А это значит, что рынок имеет потенциал для дальнейшего роста.