В предыдущей статье (опубликована вчера) приведены доводы о пользе изучения истории квартиры. Приведу примеры в подтверждение этих доводов. Надо было сделать это еще вчера. Исправлю это досадное недоразумение. Каждый пример из практики является еще и рекомендацией, поскольку каждый читающий понимает, в чем заключается ошибка и чего следует опасаться. Так что, воспринимайте эти воспоминания автора, как советы, учитесь на чужих ошибках, берите на вооружение положительный опыт.
Пример из практики: проверка истории квартиры показала, что на момент ее приватизации один из родственников (член семьи) имел в квартирке постоянную регистрацию, но от участия в приватизации уклонился. Упомянутый родственник с остальными членами семьи не общается, на связь не выходит. Поскольку такой жилец сохранил право на проживание в квартире, независимо от смены собственников, мой клиент от сделки отказался.
Пример из практики: было установлено, что одна и та же квартира неоднократно выставлялась не продажу, но каждый раз сделки не были реализованы, в результате отказа покупателя. Нам стал известен один случай, когда продавец оставил себе задаток, который получил от потенциального покупателя для того, чтобы «закрепить» за ним право на приобретение квартиры. Причиной отказов могла явиться информация о захоронении радиоактивных отходов на территории близлежащего мусорного полигона (не действующего ныне). Возникло предположение, что продавец умышленно включает в предварительные договоры купли-продажи соглашения о задатке, чтобы после очередного отказа от сделки не возвращать задаток несостоявшемуся покупателю.
Финансовый результат использования рекомендаций
Когда основные документы получены покупателем, только на этом этапе целесообразно поручить дальнейшую подготовку сделки агенту по недвижимости или юристу, поскольку проверка чистоты сделки и участие в подготовке итоговых документов потребуют специальных знаний и навыков. Таким образом, рекомендации дают возможность участнику сделки существенно снизить расценки на услуги по сопровождению сделки, с учетом объёма работы, которую выполнили своими силами. Если бы риелторы выполняли весь объем оказания услуг, начиная с подбора вариантов квартир, их вознаграждение составило бы от 4,5 до 7 процентов от реальной суммы продажи жилья.
Участие представителей – необходимое условие
Многое зависит от того, привлекаются ли к реализации сделки сотрудники агентств недвижимости и иные представители сторон, выполняющие функции сопровождения сделки. От этого зависит формат переговоров и распределение обязанностей продавца и покупателя. Рекомендация: планируя сделку с недвижимостью, рассматривайте оплату услуг представителя, как часть обязательных расходов, которую вы должны включить в стоимость квартиры. Нельзя самостоятельно совершать куплю-продажу недвижимости, без участия юристов, либо просто пригласив знакового юриста на сделку, чтобы перед подписанием он эти документы полистал. Если сделаете такую ошибку, она может оказаться роковой.
Но если сотрудники агентства недвижимости представляют интересы только одной стороны сделки, часто возникает ситуация, когда агентство диктует сторонам сделки свои правила, проводит переговоры только в своем офисе, предоставляет возможности для ознакомления с проектами документов только в день заключения сделки. При этом, на участников сделки со стороны агентов по недвижимости нередко оказывается психологическое давление: агентство осведомлено, что стороны согласовали основные параметры сделки, потратили на это много сил, времени и денег. Зная об этом, риелторы позволяют себе предъявление ультимативных требований, сообщая о наличии интереса к квартире со стороны других покупателей.
Решать эти сложные проблемы предлагается с использованием следующих рекомендаций:
На предварительном этапе подготовки сделки стороны могут согласовать основные процедурные вопросы и подготовить текст для того, чтобы включить его в предварительный договора или даже в договор купли-продажи. закрепить эти договоренности в тексте договора. Эта мера обеспечит возможность обеих сторон заблаговременно получить на рассмотрение проекты итоговых документов;
Договоры купли-продажи недвижимости редко бывают подробными, у юристов и адвокатов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, постепенно выработался целый комплект типовых документов для такого рода сделок. Вносить изменения и дополнения в такие «трафаретные» документы агентства недвижимости соглашаются крайне неохотно.
Выбирая специалистов для сопровождения следки, постарайтесь заранее обговорить условия вашего сотрудничества, предъявите свои требования, закрепите в договоре с представителем его обязанность эти требования соблюдать, а также свое право прекратить сотрудничество с представителем в одностороннем порядке в случае нарушения договоренностей, с частичным возвратом полученной представителем предоплаты.
Полезные привычки дают сопутствующий результат
В заключении, поделюсь собственным опытом проверки чистоты сделки. Точнее, даже не опытом, а профессиональной привычкой, которая иногда приносила мне неожиданный результат. Я приезжаю в выходной день на адрес квартиры, являющейся объектом купли-продажи и просто сижу во дворе дома, прогуливаюсь в окрестностях, знакомлюсь и общаюсь с такими же как я пенсионерами.
При этом интересуюсь условиями жизни, качеством работы управляющей компании и коммунальными проблемами, криминальной обстановкой, а также ситуацией с куплей-продажей квартир в близлежащих домах. Важно только, чтобы прогулки были предприняты тогда, когда вас еще никто не знает, то есть о квартире вы, как покупатель, говорили только по телефону и переписывались в электронном формате. Польза от таких прогулок есть всегда. Было два случая, когда именно общение со старожилами интересующего нас многоквартирного жилого дома позволило выявить факты, явившиеся причиной отказа от заключения сделок, в результате которых могли возникнуть крайне нежелательные последствия. В одном случае удалось получить информацию о родственнике, который находится в местах лишения свободы и имел постоянную регистрацию в интересующей нас квартире. В другом случае, мы узнали, что продавец, получивший права на квартиру в порядке наследования, скрывает, что у его умершего отца был, оказывается, иждивенец, которого бывший хозяин квартиры считал своим сыном. После смерти кормильца иждивенец имел намерения предъявить свои права на наследство своего умершего кормильца.
На сегодня – достаточно. Если вам близок и интересен такой авторский подход, вам стоит подумать о подписке на мой канал на платформе «Дзен», либо на страницу на платформе «ВК». Вы не пожалеете.
Продолжение следует.