Общий объем одобренных ипотек в Башкирии в январе составил 10,4 млрд руб. По сравнению с декабрьским показателем в 11,5 млрд руб. это на 9% меньше. Снизился также средний размер кредита: в первом месяце текущего года он составил 3,45 млн руб. против 2,85 млн руб. в конце прошлого года. Однако падение объема выданных ипотек в начале года на рынке недвижимости считается традиционным, сообщает Артур Валитов, руководитель направления кросс продаж флагманского офиса «Самолет Плюс» в Уфе.
«Декабрь – самый активный и ажиотажный месяц на рынке недвижимости. Соответственно, любое сравнение относительно января - всегда падение. Плюс ко всему, январь – своего рода продолжение декабря: т.е. январские сделки были запланированы еще в декабре, но в связи с загрузкой банка или занятостью сторон сделки перенесены на начало года. Таким образом, январь - показатель активного декабря», - отмечает эксперт.
По данным сервиса квартирных решений, самое большое падение ипотечных сделок ежегодно приходится на февраль, и 2024 год не исключение. В этом году, как в прошлом и позапрошлом, снижение пришлось на середину февраля, далее происходит некий отскок. «На сегодняшний день мы уже третью неделю наблюдаем рост активности, рост числа заявок. Т.е. произошла некая нормализация: люди начинают привыкать к высоким процентным ставкам. Количество заявок на вторичное жилье, несмотря на уровень ставок, продолжает расти. Рынок оживает».
Напомним, в конце 2023 года Правительство ужесточило условия выдачи кредитов по льготной ипотеке. Теперь первоначальный взнос по льготной программе под 8% годовых составляет 30% от стоимости квартиры, а максимальный размер такого кредита с господдержкой на новостройки одинаковый для всех регионов – 6 млн рублей.
Кроме того, в связи со снижением размера субсидий по госпрограммам для банков, последние ввели комиссии для застройщиков, и теперь девелоперы должны заплатить кредитным организациям комиссию за каждого покупателя.
Такие изменения должны были привести к общему снижению спроса на ипотеки и росту цен на новостройки. К тому же, как ранее писал Башинформ, по данным Нацбюро кредитных историй, размер дохода в Башкирии для обслуживания ипотеки - сумма, необходимая для поддержания привычного образа жизни после погашения ежемесячных взносов - за год вырос на 16%. В январе этот показатель составил 87,7 тыс. руб. – на 12 тысяч рублей больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако в настоящий момент эксперт отмечает стабильность рынка и преобладающий спрос на первичное жилье, т.к. девелоперы предлагают клиентам различные решения по выходу на комфортный уровень ежемесячного ипотечного платежа.
«С 1 марта 2024 года произошло очередное ужесточение правил одобрения условий клиентам, изменилась предельная допустимая норма по кредитованию, поэтому сегодня мы получаем одобрение на недостаточную сумму. Раньше клиенту нужно было одобрить ипотеку и выбрать жилой комплекс, теперь необходимо ориентироваться на ипотечные программы: их огромное количество, и у каждого застройщика есть свои акции. Одни субсидируют ставку до 4% или 3,5%, другие – ориентируются на стандартные 6% и 8%. У некоторых застройщиков есть партнерские программы с банками в виде комбо-ипотек – когда клиент берет максимально допустимые 6 млн рублей по льготной ставке 6% и дополнительно - 2 млн рублей по базовой ставке от 16,5 до 19%. Таким образом, получается, что клиент оформил ипотеку на 8 млн рублей, но по средневзвешенной ставке под 10-11% годовых. В связи с этим, сейчас выбрать квартиру немного сложнее. Помимо того, что нужно определиться с локацией, сроком сдачи и самим застройщиком, также необходимо выбрать подходящую ипотечную программу. Возможно, в одной локации будет два разных жилых комплекса с двумя разными программами, и окончательное решение клиент будет принимать исходя не из ЖК, а из наиболее привлекательных условий кредитования», - комментирует эксперт.
Что касается спроса на вторичное жилье, которому прогнозировали сильный спад в связи с высокими рыночными ставками, то и в этом случае участники рынка отмечают его стабильное развитие. Причиной тому – изменение структуры кредита и доли в них наличных средств.
«Раньше, когда ставки были в районе 8%, при покупке квартиры на вторичном рынке мы видели минимальный первоначальный взнос и максимальную сумму кредита. Сейчас максимальная сумма кредита снижается и в дело вступают вклады. Таким образом, люди стараются вложить максимальное количество наличных денег и минимальное – кредитных средств».
По словам эксперта, не стоит бояться сегодня покупать квартиру на вторичном рынке: у надежных застройщиков сейчас есть все инструменты, чтобы сделать для клиента комфортный платеж. Также не стоит забывать, что высокая ставка – не норма для нашей страны.
«Рынок в любом случае придет к тому, что ставка вернется к уровню в 7-9%, и клиент сможет оформить рефинансирование под рыночную ставку, что приведет к снижению ежемесячного платежа».
Стабилизации рынка недвижимости также может способствовать деление регионов на пять ипотечных кластеров в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства – о таких планах сообщало Правительство страны в прошлом году. По мнению экспертов, это повлечет за собой дополнительную активность со стороны застройщиков, охладит и выровняет рынок, что в долгосрочной перспективе принесет положительные результаты.