Ужесточение условий льготной ипотеки все же повлияло на столичный рынок недвижимости. Спрос на квартиры в Москве падает. В феврале он сократился почти на треть. И скорее всего, будет снижаться и дальше. Что происходит на столичном рынке жилья? Будут ли вслед за спросом снижаться и цены? И какая стратегия подойдет для тех, кто хочет заработать на инвестициях в недвижимость? Вот в этом сегодня и разберемся.
Массово на изменение спроса цены пока не отреагировали. Они не растут, но и не шибко падают. скорее, топчутся на месте. Эксперты объясняют это двумя причинами. Во-первых, в начале года было много сделок, одобренных еще до вступления в силу ужесточений по льготной ипотеке.
Во-вторых, за последние пару лет девелоперы накопили изрядные финансовые резервы. Прибыли были заоблачные. Так что пока застройщики могут проедать образовавшийся жирок и не форсировать продажи скидками. Тем не менее большинство экспертов все же склоняются к тому, что в ближайшие месяцы цены им снижать придется.
Выхода другого нет. Объем предложения на рынке большой. Поэтому, чтобы разогреть спрос, девелоперам придется идти на уступки покупателям. Которых, наоборот, стало значительно меньше. Ажиотаж второй половины прошлого года съел спрос будущих периодов. В том числе инвестиционный.
По данным риелторов, только спекулянтов на рынке недвижимости было от 7 до 15 %. Это те, кто покупал жилье на ранних этапах, а потом продавал квартиры по переуступке прав требования. Не меньше было и долгосрочных инвесторов: тех, кто покупал не для себя, а для сдачи в аренду.
Первый способ раньше был самым доходным. На нем можно было заработать в среднем 20% годовых, утверждают риелторы. Но сейчас доходность такой спекуляции резко упала. В последний год сложилась парадоксальная ситуация. По данным Метриум, в ЖК массового сегмента котлован стоит всего на 5% дешевле готового жилья.
В среднем же разница в стоимости столичных новостроек на уровне котлована и построенных домов, готовых к заселению, достигла минимального за последние годы уровня - 15,9%. Раньше разница между готовыми новостройками и котлованами достигала 25, а то и 35 %.
Поэтому для инвесторов, покупающих котлован, чтобы через год-полтора выгодно перепродать только что построенное жилье, не самый выгодный момент для входа на рынок. Тем более, что продавать им купленную квартиру придется уже не как новостройку, а как вторичку. А между ними нынче разрыв по цене просто неприличный. От 20 до 40 %. Так что тут не о прибыли уже думать надо, а как при своих остаться.
Инвестиционная схема с перепродажей исправно работает только когда цены на жилье растут. А сейчас они в лучшем случае стагнируют. Что может подхлестнуть спрос, а вместе с ним и цены?
"Вот когда мы увидим ипотечные ставки которые будут 12-13 % - это позитивный тренд, когда мы выйдем на спрос примерно 2020 года - это позитивный тренд, тогда можно будет говорить об инвестиционном капитале в недвижимости, в жилой недвижимости."
Больше шансов отбить деньги у тех, кто занимается флиппингом. То есть покупает голый бетон в новостройках, делает там ремонт и перепродает по более высокой цене уже с учетом вложений в отделку. Разумеется, если что-то пойдет не так и вы не сможете с выгодой продать купленную с инвестиционными целями квартиру, всегда есть возможность сдать ее в аренду. Но тут придется смириться с тем, что доходность у вас составит скромные 5-6 % годовых, а отбивать инвестиции придется лет 15-20. Если, конечно, цены опять таки не пойдут резво вверх. Пока же на рынке ждут не очередного ценового скачка, а долгожданного охлаждения рынка.
По мнению большинства экспертов, после такого ажиотажного роста, который наблюдался в последние несколько лет, цены на недвижимость просто обязаны скорректироваться. Хотя бы на 10 - 20 %.
В качестве резюме. Сильно меньше девелоперы строить, по крайней мере в ближайшие годы, точно не станут. А значит, на рынке появится избыток предложения. И покупатель снова станет главным, как это было примерно пять лет назад, когда можно было и скидки выбивать, и рассрочку беспроцентную оформлять до сдачи в эксплуатацию, и даже машиноместо в подарок получать.
В общем, если планировали купить квартиру для себя или в инвестиционных целях, можно начать присматриваться к различным объектам, прицениваться, запоминать стоимость. Но пока не торопиться совершать сделку, а держать деньги в банках под 15% годовых. Вклады сейчас точно выгоднее инвестиций в бетон. Берегите деньги и вкладывайте их с умом.