Госкомпания "Дом.РФ" публикует данные о стоимости строительства квадратного метра общей площади жилых домов в каждом регионе России раз в месяц. Соответствующая рекомендация была дана ей в 2020 году постановлением правительства РФ.
В соответствии с последними опубликованными данными за март средний показатель стоимости "квадрата" в Петербурге оказался равен 96,3 тыс. рублей, а медианный — 85,4 тыс. При этом продают жильё застройщики, по данным dataflat.ru, в среднем по 250,6 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, можно было бы предположить, что рентабельность строительного бизнеса составляет фантастические 150%. Но так ли это на самом деле?
Как "Дом.РФ" считает себестоимость строительства
Согласно 214–ФЗ, все девелоперы обязаны выкладывать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) "Дом.РФ" проектные декларации, в которых фиксируются различные параметры будущего жилого комплекса, например количество квартир, нежилых помещений, лифтов, мусоропроводов и т. д. Это делается для того, чтобы застройщик не смог поменять параметры проекта, а дольщик — получил именно ту квартиру, которую купил. Эта же декларация идёт в Росреестр, где, по сути, выстраивается виртуальный дом, где есть квартиры, которые и приобретает покупатель.
В этой же декларации есть общая площадь дома — то есть сумма площадей всех помещений: жилых, нежилых, мест общего пользования. Но доля жилых помещений, то есть квартир, за которые платят покупатели, составляет обычно 65–80% от общей площади дома.
Кроме того, в декларации есть строка "планируемая стоимость строительства", то есть оценка девелопера своих вероятных затрат. Именно её "Дом.РФ" и делит на общую площадь дома. А средний показатель получается по данным со всех 418 домов, строящихся в Петербурге.
"Средняя стоимость “квадрата” — из категории средней температуры по больнице. Например, в двух домах, строящихся рядом с шагом в год–полтора, себестоимость квадратного метра может отличаться на 20–30%. Это фактор возможной разной степени разработки и подготовки участка, а также практически неизбежного роста стоимости земли за прошедший период. И в итоге затраты только на землю в себестоимости квадратного метра в одном случае могут оказаться в 2 раза больше, чем во втором. Соответственно, и доля строительно–монтажных работ в общей структуре затрат будет отличаться пропорционально", — комментирует директор по строительству ГК "ПСК" Юрий Колотвин.
Ситуация на рынке стройматериалов
Планируемая стоимость строительства, указанная в декларациях, далеко не всегда равна реальной стоимости.
"Во–первых, все материалы растут в цене. Во–вторых, растут по–разному — от плавного до скачкообразного характера. Например, производители бетона или арматуры практикуют значительное сезонное повышение. Обычно перед Новым годом, видимо для того, чтобы в I квартале были деньги на уплату налогов. После этого обычно следовало понижение. Но сейчас отката цен практически нет, мы такого не наблюдаем", — говорит Юрий Колотвин.
Сейчас растут цены на кровельные и фасадные материалы, на арматуру, а также на материалы для дорожного строительства. С переходом на весенне–летний период рост цен составит примерно 10%.
За год СМР (строительно–монтажные работы. — Ред.) выросли на 30%, подключение к инженерной инфраструктуре — на 200%. По земле в Петербурге участки увеличились на 20%, в Ленинградской области — на 10–15%.
Вопрос финансирования
Кроме того, за последнее время выросли процентные и прочие затраты.
"Стоимость кредитования проектов резко скакнула в связи с увеличением ключевой ставки, и большинство финансовых моделей сейчас оказались завязаны на этот показатель", — рассказывает Дмитрий Лехмус.
Если 2–3 года назад суммарные траты на банк (проценты по проектному кредитованию, стоимость обслуживания, комиссии и т. д.) составляли 2–3 тыс. рублей в цене каждого квадратного метра, сейчас это уже 15–20 тыс.