Всё чаще сталкиваюсь с покупателями, которые годами копят наличные деньги и готовы покупать самые дешёвые и "убитые" квартиры, только бы не платить проценты банку. Давайте разберём, насколько такой подход оправдан.
Мы не "Гнилой Запад", в кредит жить не будем.
Начну этот раздел с того, что в среднем на 2% в год растёт экономика в развитых странах на протяжении последних 100 лет. Благодаря этому мировой ВВП увеличил свои показатели примерно в 32 раза.
Ипотечное кредитование напрямую влияет на развитие разных сфер экономики страны, не говоря уже о выполнении основной функции- улучшения жилищных условий. В России доля ипотеки на ВВП составляет около 5%, когда в более развитых странах показатели достигают 40-50%.
Говоря простым языком, чем быстрее растёт ВВП страны, тем быстрее повышается уровень жизни граждан.
ВВП идёт к чёрту, не хочу платить проценты банку.
Вполне адекватная позиция, но.....
Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов посчитал, что российскому гражданину потребуется 7-8 лет откладывать 100% зарплаты, чтобы накопить на квартиру стоимостью около 6 миллионов.
Для расчётов использовали среднестатистическую зарплату- 65 000 рублей. Сделаем вид, что это реальная зарплата и представим возможность откладывать хотя бы 50% дохода. Путём несложных манипуляций можно вычислить, что на квартиру вам нужно будет копить уже 14-16 лет.
Только наш мир отличается от мира в задачах по обществознанию, мы не можем не учитывать рост цен на недвижимость, инфляцию, месяцы отпусков, больничные, свадьбы, похороны и т.д. Этот список можно дополнить расходами не только на продукты и развлечения, а так же на проживание.
За 14-16 лет вы отдадите своему арендатору около 5 184 000 рублей( Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России по итогам 2023 года составляет 27 000). Конечно эта сумма в разы меньше ипотечных процентов, но и я в данном случае не учитывала среднегодовой прирост стоимости аренды.
3,5 квартиры в ипотеку.
Представим ситуацию, что предыдущие 2 главы вас настолько впечатлили, что вы уже звоните в банк и оставляете заявку на ипотеку. Вам даже повезло, ведь кредит одобрили по ставке всего 16,7 ( ставка ЦБ 16% годовых). У вас уже есть первоначальный взнос 700 000 (конечно, вы же копили, чтобы купить квартиру за наличку). Если вас не придётся возвращать к жизни нашатырём после озвученного ежемесячного платежа ( 75 173 руб.), то возможно вас добьёт переплата. За 30 лет в данном случае она составит около 19 696 246 руб. ( почти 3,5 квартиры). Выход есть.
Досрочное погашение.
При досрочном погашении (сокращение основного долга) на сумму всего 2000 рублей ежемесячно вы сможете сократить срок ипотеки на 10 лет и сэкономить около 7 миллионов.
При аналогичном досрочном погашении, но направленном на сокращение ежемесячного платежа вы сэкономите гораздо меньше ( все расчёты представлены на следующей картинке)
Так что же делать?
Как минимум не следует придерживаться ни одной из крайностей. Ипотека в руках "дурака" может стать кабалой, в то время как грамотный человек получит из неё максимальную выгоду. Вам нет смысла 30 лет копить "наличку" на покупку квартиры. В среднем ипотеку выплачивают около 5-6 лет. Для того, чтобы за короткий срок погасить задолженность важно не забывать вносить досрочные ежемесячные платежи. Спустя несколько лет вы можете продать квартиру даже с не непогашенной ипотекой. С условием роста цен на недвижимость вы окажетесь с небольшой прибылью в кармане. А вы поддерживаете ипотечное кредитование в России?