По общему правилу при продаже квартиры, садового дома (дачи), земельного участка, иной недвижимости (доли в них) нужно задекларировать полученный доход и уплатить с него НДФЛ.
При определенных условиях такие доходы могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактических расходов на приобретение данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества
Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
Для справки: Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением; имущество получено от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества.
Минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья.
Единственное жилье считается таковым, если на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика.
При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
В остальных случаях для указанных объектов недвижимости минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Так, вам не придется уплачивать налог и подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в вашей собственности более пяти лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 3, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
При этом срок владения объектом недвижимости (в том числе жилым домом) определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Поэтому при продаже нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет, но менее пяти лет и государственная регистрация перехода права собственности на которые от налогоплательщика к покупателю осуществлена в один день, полученные доходы подлежат налогообложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 20.07.2022 N 03-04-07/70048).
Особое правило установлено, в частности, для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, в том числе в случае, если право собственности на квартиру признано решением суда, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли (долей) в нем, в которой не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 06.12.2021 N 03-04-07/98708; Информация ФНС России).
Освобождены от налогообложения доходы от продажи жилого помещения (доли в праве собственности на него), если, в частности, налогоплательщик и (или) его супруг(а) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет - для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого помещения, доли в праве собственности на другое, отличное от приобретенного жилое помещение.
Также при соблюдении указанных условий в отношении жилого помещения в общем случае освобождается от налогообложения доход от продажи земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, независимо от срока нахождения в собственности продаваемого земельного участка.
Доход, в частности, от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, которые расположены на вышеуказанном земельном участке, освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности продаваемых хозяйственных строений и (или) сооружений при соблюдении установленных условий в отношении такого земельного участка.
Для освобождения от налогообложения дохода от продажи земельного участка, строений и (или) сооружений продажа земельного участка должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения, а продажа хозяйственных строений и (или) сооружений - одновременно с продажей земельного участка и жилого помещения. Также указанное имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества
Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб., при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), связанных с получением этих доходов.
Для реализации своих прав налогоплательщиком могут быть представлены любые документы, оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации и подтверждающие произведенные расходы. (Письмо Минфина России от 04.08.2022 N 03-04-05/75384)
Законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы.
Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщикам возможности в каждом конкретном случае, исходя из особенностей их экономической деятельности, учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов.
Разрешение же вопроса о том, подлежат ли учету для целей налогообложения те или иные расходы налогоплательщика, связано с установлением и исследованием фактических обстоятельств. (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1220-О)
Размер имущественного вычета при покупке недвижимости
ФНС России в (Письме от 23.05.2022 N БС-19-11/120@ Об имущественных вычетах по НДФЛ при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынках; об уменьшении суммы доходов в целях НДФЛ при продаже нового частного дома с земельным участком) разъяснила следующие вопросы по предоставлению имущественных вычетов:
Размер имущественного вычета при покупке жилья на первичном и вторичном рынках
При покупке недвижимости гражданин имеет право на имущественный вычет по НДФЛ.
Размер вычета - фактически произведенные расходы:
- на новое строительство либо приобретение на территории России жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них;
- приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.
Максимальный размер вычета - 2 000 000 рублей (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если жилье приобретается с помощью ипотечных средств, то дополнительно можно получить имущественный вычет по уплаченным процентам по целевым займам (кредитам).
Максимальная сумма для вычета по процентам составляет 3 000 000 рублей. ( подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Обратите внимание: указанные налоговые вычеты предоставляются как в отношении объектов, приобретаемых на вторичном рынке, так и в отношении строящегося жилья. При этом вычетом можно воспользоваться один раз в жизни.
Что учесть при покупке квартиры по договору долевого участия?
При приобретении квартиры в новостройке в фактические расходы можно включить:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Имейте в виду, что принять к вычету расходы на отделку квартиры можно, только если в договоре долевого участия указано "приобретение квартиры (прав на квартиру) без отделки".
При приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком, т.е. с момента получения и подписания передаточного акта.
С 1 января 2022 года обратиться за получением вычета в ИФНС можно только после государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это положение применяется в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком с 1 января 2022 года.
Продажа нового дома: какой имущественный вычет использовать?
При продаже жилья, которое находилось в собственности меньше минимального предельного срока владения, у гражданина возникает доход, с которого нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%.
При этом Налоговый кодекс разрешает уменьшить полученный доход:
- на имущественный вычет в размере не более 1 000 000 рублей (с учетом доли в реализованном имуществе);
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Для целей уменьшения базы по НДФЛ дохода от продажи жилого дома право собственности на указанный жилой дом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него. В фактические расходы на строительство жилого дома можно включать, в частности, следующие расходы:
- на разработку проектной и сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
В этом случае для налоговой нужно подготовить смету по произведенным расходам.
Если у гражданина нет документов, подтверждающих расходы на строительство, то при продаже нового жилого дома он может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей.
Вычет на ремонт при покупке квартиры
При покупке в новостройке квартиры без отделки в состав имущественного вычета можно включить (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ):
- непосредственно расходы на приобретение квартиры;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры и разработкой проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Этот перечень закрытый. Поэтому в вычет нельзя включить, к примеру, расходы на оказание услуг по заключению, оформлению и сопровождению договора. (Письмо Минфина России от 17.04.2020 N 03-04-05/30910).
Расходы на отделку квартиры принимаются к вычету при условии, что в договоре купли-продажи или в договоре об участии в долевом строительстве многоквартирного дома указано, что квартира продается (передается) не завершенной строительством, без отделки (подп. 4, 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
При этом отделочные работы налогоплательщик может выполнить самостоятельно или заключить договор с подрядной организацией - это не имеет значения (Письмо УФНС по г. Москве от 11.11.2010 N 20-14/4/118132). Нельзя получить вычет только по стоимости работ, которые выполнил согласно договору сам застройщик при частичной отделке квартиры (Письмо Минфина от 04.12.2012 N 03-04-05/7-1362).
Внимание! Перечень видов строительных отделочных работ установлен ОКВЭД2. По нему и определяйте работы, стоимость которых можно принять к вычету. И если вы купили квартиру без отделки, то, к примеру, расходы на оплату работ по сборке и монтажу кухонного гарнитура (но не стоимость самого гарнитура) можно включить в состав НДФЛ-вычета на покупку жилья (Письма Минфина от 15.03.2019 N 03-04-05/17019; ФНС от 28.12.2015 N БС-3-11/5003@).
"Ремонтные" расходы при продаже квартиры
С вычетом на отделку при покупке квартиры все довольно просто. А можно ли уменьшить доходы от продажи квартиры, которая была в собственности физлица меньше минимального предельного срока, на расходы по отделке? В ФНС считают, что да, можно. Но при выполнении того же условия: проданная квартира приобреталась без отделки. Расходы, уменьшающие доход от продажи, определяются по тому же списку, что и расходы, принимаемые к вычету при приобретении жилья (Письмо ФНС России от 08.07.2016 N БС-4-11/12373@).
Правильные формулировки расходов в проектной документации. Например, в договоре участия в долевом строительстве: ведомость отделки квартиры определена в проектной декларации по дому: "под чистовую отделку": стяжка пола, оштукатуривание, выравнивание и шпатлевка стен в квартире, установка металлической входной двери и пр., то есть квартира лишь подготовлена для отделки потолка, пола, стен, без душа (ванны), межкомнатных дверей. То есть возникает необходимость несения расходов на покупку обоев, краски для стен, керамической плитки, потолков, ламината, подложки и межкомнатных дверей для использования как полноценное жилье. (Апелляционное определение Свердловского облсуда от 16.07.2020 N 33а-8837/2020).
Расходы на ремонт квартиры, купленной на вторичном рынке, нельзя включить в состав НДФЛ-вычета при приобретении жилья. И уменьшить на "ремонтные" расходы доход от продажи такой квартиры тоже нельзя. По мнению Минфина России и ФНС России, расходы на ремонт вторички к затратам на приобретение жилья не относятся. (Письма Минфина от 28.06.2019 N 03-04-05/47829; ФНС от 15.08.2013 N АС-4-11/14910@).
Уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на риелторские услуги положениями пункта 2 статьи 220 Кодекса не предусмотрено. (Письмо Минфина России от 23.08.2021 N 03-04-05/67768)
Особого порядка определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в случае продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса не установлено. (Письмо Минфина России от 07.06.2022 N 03-04-05/53855)
Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по договору купли-продажи, обязательство по которому прекращено зачетом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. 410 ГК РФ одним из способов прекращения обязательства является зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
При соблюдении всех установленных условий документ, оформленный при зачете встречного однородного требования, подтверждает факт осуществления налогоплательщиком расходов.
Соответственно, налогоплательщик в этом случае, по мнению Минфина, при определении налоговой базы по доходам от продажи квартиры, приобретенной по договору купли-продажи, обязательство по которому прекращено зачетом, вправе учесть сумму зачтенных однородных требований к продавцу указанной квартиры. (Письмо Минфина России от 11.11.2021 N 03-04-06/91099).
О получении имущественных вычетов по НДФЛ при продаже квартиры и приобретении другой квартиры в одном налоговом периоде.
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир). (Письмо Минфина России от 11.02.2016 N 03-04-05/7154).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
По общему правилу указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
При этом доходы от продажи недвижимого имущества в декларации могут не указываться и, соответственно, имущественный вычет не заявляться, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого имущества и сумма доходов от продажи имущества (определенная на основании договора или исходя из кадастровой стоимости) за календарный год не превышает установленный размер имущественного вычета (п. 2 ст. 214.10, абз. 2 - 3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 - 5 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Порядок применения имущественного вычета при продаже жилья и другой недвижимости супругами
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер полученного каждым из супругов дохода и соответствующий ему размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо УФНС России по г. Москве от 15.03.2021 N 20-21/035043@).
Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):
1)имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;
2)реализуются доли, выделенные в натуре (зарегистрированные в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости), при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;
3)реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.
Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости
В общем случае если вы продаете объект недвижимости и сумма дохода от продажи такого объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. Понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ (абз. 1 п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован (например, закончен строительством) в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Если кадастровая стоимость недвижимости отсутствует в ЕГРН на 1 января (на дату его постановки на государственный кадастровый учет - для вновь образованных объектов), то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
В отношении доходов от продажи недвижимости, полученных начиная с 2023 г., действует правило, согласно которому в общем случае изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Однако если изменена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости и эти сведения внесены в ЕГРН, то такое изменение учитывается при определении доходов от продажи этого объекта недвижимого имущества начиная со дня начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 8 ст. 214.10 НК РФ; ч. 24 ст. 13 Закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ).
Расчет дохода от продажи квартиры с применением понижающего коэффициента отражается в Расчете к Приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (абз. 7 п. 2.1, п. п. 2.10, 15.1, 15.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 15.10.2021 N ЕД-7-11/903@).
Исчисление НДФЛ при продаже квартиры, если ипотечный кредит на ее приобретение был погашен с использованием средств материнского (семейного) капитала
Жилье, приобретенное за материнский (семейный) капитал или его часть, оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей на каждого члена семьи определяют по соглашению. При продаже жилья, которое находилось в собственности меньше минимального срока владения, нужно уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ на каждого члена семьи, который имеет долю в недвижимости.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе на основании п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанной квартиры, включая сумму материнского (семейного) капитала, направленную налогоплательщиком на ее приобретение. (Письмо Минфина России от 24.06.2022 N 03-04-05/60431)
Исчисление НДФЛ нерезидентом
Доходы физического лица, которое не является налоговым резидентом РФ (далее также - нерезидент), от продажи недвижимости, находящейся в РФ, не освобожденные от налогообложения, облагаются НДФЛ по ставке 30% и подлежат декларированию (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209, п. 3 ст. 224, пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 ст. 228 НК РФ).
По общему правилу физическое лицо не является налоговым резидентом РФ, если фактически находится в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Налоговый статус лица определяется по итогам календарного года, в котором получен доход от продажи недвижимости (п. 2 ст. 207, ст. 216, п. 3 ст. 225 НК РФ).
Имущественный налоговый вычет не применяется (п. 3 ст. 210, абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ), воспользоваться вычетом в виде уменьшения полученных доходов на расходы по приобретению имущества также нельзя, ведь это тоже одна из форм имущественного вычета (п. 3 ст. 224, подп. 7 п. 2.2, пп. 2.3, 3, 6 ст. 210 НК РФ; Письмо Минфина от 25.02.2016 N 03-04-05/10362).
А вот если имущество находилось в собственности нерезидента минимальный срок владения и более, доход от его продажи освобождается от НДФЛ на общих основаниях (п. 17.1 ст. 217 НК РФ; ч. 8.1 ст. 9 Закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ; Письмо Минфина от 31.05.2019 N 03-04-05/39881). И значит, декларацию при продаже такого имущества нерезиденту подавать не нужно.
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
При получении доходов от продажи зарубежной недвижимости платить НДФЛ и сдавать декларацию нужно только налоговым резидентам России (то есть тем, кто пробыл в России 183 календарных дня и более в течение 12 следующих подряд месяцев). Если резидентом вы не являетесь, уплачивать налог и декларировать такие доходы не нужно.
При этом, следует учитывать правила международных договоров, заключенных Россией с государствами, в которых находится недвижимость, поскольку они имеют приоритет над нормами Налогового кодекса (п. 1 ст. 7 НК РФ).
Как правило, эти договоры предусматривают налогообложение получаемых налоговыми резидентами России доходов и в России, и в стране, где находится продаваемая недвижимость, как, например, это предусмотрено (Конвенцией об избежании двойного налогообложения между Правительством РФ и Правительством Государства Израиль от 25.04.1994 п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 13; Письмо Минфина от 27.12.2018 N 03-08-05/95452).
Если со страной, где находится недвижимость, заключен такой договор, при расчете российского НДФЛ с доходов от ее продажи можно зачесть уплаченный (удержанный) иностранный налог. Однако такой зачет возможен только при уплате НДФЛ, исчисленного с этого же дохода. При этом зачитываемый налог не может быть больше исчисленного НДФЛ. При уплате НДФЛ с иных доходов вычесть зарубежный налог нельзя. (Письмо Минфина России от 05.11.2019 N 03-04-05/85107)
Подача декларации 3-НДФЛ в налоговый орган при продаже недвижимости
При наличии у вас указанной выше обязанности по исчислению и уплате НДФЛ вы должны также подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту вашего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.
Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость (п. 3 ст. 80, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика (Приказ ФНС России от 16.12.2013 N ММВ-7-6/595@; Информация ФНС России).
Для подтверждения права на вычет к налоговой декларации приложите:
копию договора купли-продажи объекта недвижимости или доли (долей) в ней;
документы, подтверждающие понесенные вами расходы в связи с приобретением объекта недвижимости, - если вы вместо применения вычета хотите уменьшить облагаемый доход на сумму указанных расходов.
Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, в котором надлежит представить налоговую декларацию. Уплата налога осуществляется в качестве единого налогового платежа (п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, п. 4 ст. 228 НК РФ).
В случае если вы не представили декларацию и у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается налоговым органом равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).
Отметим, что в случае непредставления в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов от продажи супругами недвижимости, находившейся в их совместной собственности, и проведения камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о налогоплательщиках и соответствующих доходах исчисляет подлежащую уплате сумму налога с учетом того, что сумма полученного каждым из супругов дохода определяется для них в равных долях (п. п. 3, 5 ст. 214.10 НК РФ).
Обратите внимание! За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной (не перечисленной) в срок суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не может быть больше 30% неуплаченной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации штраф составит 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ; Информация ФНС России).
Стоит учесть, если вы не уплатили НДФЛ в срок, но правильно его исчислили и представили декларацию, штраф не налагается и взыскиваются только пени. При этом не признается нарушением неуплата налога, если до дня вынесения решения о привлечении к ответственности непрерывно имелось достаточное положительное сальдо единого налогового счета (п. п. 1 - 4 ст. 11.3, п. п. 1 - 4 ст. 75, ст. 122 НК РФ; Письмо Минфина России от 18.10.2017 N 03-11-09/68364).