В связи с тем, что попасть в агентство или представится агентом по недвижимости, и предлагать свои «качественные услуги» от специалиста с «большим опытом» и т.д. пройдохе несложно. Решил написать эту статью, которая поможет на начальном уровне квалифицировать специалиста.
1. Спросите у агента: « Как выглядит упаковка объекта?»
Часто собственники говорят, что агент попросил скинуть ему фотки квартиры, для размещение в «своих» базах. Или же агент пришёл и сказал: « у вас хорошая цена, я могу найти вам покупателя по этой стоимости, моя комиссия 1-2%, скиньте фотки, уберите объявления и я все сделаю».
В чем ошибка?
Упаковка объекта важна не меньше стоимости, если вы конечно намерены продать по максимально возможной цене. На рынке недвижимости продавцы конкурируют друг с другом. Покупатель выставляет фильтр по цене и отсматривает объявления, прежде всего он смотрит на фото, и придет смотреть в первую очередь тот объект, который ему понравился на фотографии, так как ценник в фильтре, он для себя определил. Когда покупатель увидит полное или близкое соответствие фотографиям, он может и не дойти до объектов, которые не понравились на фото.
И пусть ваш объект не хуже других, но сфотографировав его вопреки правилам маркетинга, люди его не увидят. Логика там практически следующая: «эта на фотках была хорошая и в жизни хорошая, те на фотках не очень и в жизни скорее всего так же! Зачем тратить время ? » .
2. Уточните : «Кто проводит показы?»
Бывает ты договариваешься с агентом на показ квартиры, но агент не приезжает и объект показывает собственник. Или же агент приезжает, мы с клиентом стоим на пороге и задаем прямой вопрос: «Расскажите пожалуйста про квартиру, кто будет проводить показ?». Агент теряется и тыкая пальцем в собственника отвечает: «Может быть вы, Петр Петрович расскажите? Вы всё-таки собственник!»
Всегда после такого хочется задать вопрос собственнику: « Вы за что платите своему агенту? За то, что он принял звонок, и если повезет приехал и молча постоял рядом с вами поддакивая, пока вы презентовали свою квартиру?» Тогда это самое дорогое объявление в Вашей жизни.
Презентация квартиры- это продажа пространства, а не мебели или ремонта. Ведь квартиры продаются и в бетоне. Объекту с любым уровнем бюджета необходим профессиональный подход. Для этого нужно иметь опыт презентаций и продаж, а еще навык выявление ключевых потребностей у покупателя, с последующей отработкой возражений.
Поэтому не нужно работать с агентом, который не приезжает, либо молча стоит рядом и поддакивает.
Это как нанять адвоката, который не пришел на ваш суд или придя, сел и не сказал слова в вашу защиту, соглашаясь с вашими оправданиями.
В таком случае, найдите толкового агента или наймите юриста на сделку.
3. Спросите: «Каким образом агент собирается искать покупателя?»
Некоторые агенты до сих пор говорят, что существуют скрытые базы покупателей/продавцов и поэтому нужно обратится именно к ним.
Хочу вас обрадовать! Скрытых баз покупателей нет. И грамотный агент вам обязательно об этом скажет.
Поиск покупателя ведется основными 5 путями:
1. Классифайд площадка( циан, авито, домклик и пр.)
2. Локальная реклама( баннер, открытки, день открытых дверей)
3. Отложенный спрос.( это люди, которые интересовались покупкой, но отложили приобретение по тем или иным причинам.)
4. Открытый интерес с забетонированным финансированием. (Соседи, которые хотят изменить свои жизненные условия путем продажи своей квартиры, и ваш объект подходит под их запрос)
5. Ведение статистики аналогичных объектов в районе. (Люди, которые приходили на просмотр аналогичных объектов в вашей локации, но по каким-то причинам не приобрели его). Из своего опыта скажу, что собственник использует только 1 пункт. Про 2 говорит фразу "Это не работает". На вопрос «пробовали так делать или нет?», отвечают, что «не пробовали» (забавно, правда). Откровенно говоря локальная реклама занимает много времени: продумай дизайн баннера и открыток, обзвони типографии, найди лучшее соотношения цена=качество, закажи открытки, а потом разнеси их по району. Когда вы дизайнер/управляющий/бухгалтер.. То скорее всего вы занимаетесь своей работой. А вышеуказанные действия - это работа агента.
Для выполнения остальных пунктов, нужно работать агентом и плотно заниматься этим вопросом.
4. Уточните, работает ли агент по договору?
Договор нужен в первую очередь Вам, так как агент выполняет Ваше поручение: «найти покупателя на объект М, по цене N.» и при достижение прописанного в договоре результата, получает агентское вознаграждение. Он обязан отстаивать ваши финансовые интересы при переговорах, даже если за это его покроют нелестными словами- такое бывает, когда люди думают, что пришли в магазин, а не на РЫНОК недвижимости.
ГЛАВНОЕ! читайте внимательно и подписывайте только договор поручения, а не оказание услуг.
Важное отличие договора поручения от договора услуг я расскажу в другой статье.
От некоторых собственников, которые работали с агентами слышал: « Мы подписали договор с агентом, квартиру за 3 месяца не продали, а он взял с нас 50тыс.руб за рекламу». Скорее всего был подписан договор по оказанию услуг. Мне обидно за этих людей и что такие случаи происходят, так как это негативно сказывается на финансовом результате клиента и восприятие фигуры агента по недвижимости.
5. Узнавайте, как происходят расчеты между Вами и клиентом?
При достижение результата и получения вами денег за свой объект, необходимо подписать акт выполненных работ с агентом. После производится оплата комиссионного вознаграждения агенту по счету, который он вам выставляет. Это должен быть официальный перевод на его расчетный счет ИП или ООО, после чего он ОБЯЗАН предоставить вам чек (как в магазине).
Почему так?
1. Это подтверждает официальность деятельности агента, у вас есть все документы основания, подтвердить оплату.
2. Люди, которые работают в этой профессии серьезно и надолго, иначе не могут. И у налоговой могут возникнуть вопросы: «откуда официально безработный человек, зачисляет каждый месяц на карту деньги?» . Если агент берет оплату наличкой не предоставляя никаких документов, то скорее всего он в этой профессии залетный и специалистом не является. Ведь зачем открывать ИП или ООО, если ты пришел не людям помогать решать их задачи и для этого каждый день повышаешь свою квалификацию, а просто срубить «легких» денег и пойти дальше.
БЕСПЛАТНАЯ ОЦЕНКА И КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
Для заказа пишите в Telegram:
WhatsApp: