Долевая собственность очень часто порождает правовые проблемы, связанные с отчуждением долей, когда речь идет о купле-продаже. И особенно сложно заставить кого-то продать свою долю в принудительном порядке, поскольку это противоречит принципам свободного рынка и ограничивает права собственников долей.
Тем не менее в отдельных ситуациях принудительная продажа доли все же является возможной.
Давайте разбираться, что это за ситуации и какими правовыми нормами они регулируются.
Основные правила продажи долей в недвижимости
Правило №1. Выделение доли
Чтобы продать долю в недвижимости, ее следует выделить из общего имущества и точно определить ее размер. Поскольку доля является предметом договора купли-продажи, все ее основные характеристики должны быть точно определены.
Правило №2. Минимальный размер
По новым правилам, принятым несколько лет назад, нельзя продать долю, если ее размер менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения.
Исключением являются ситуации, когда микродоли (доли менее 6 кв. метров) появились в результате приватизации, наследования или были выделены при использовании маткапитала.
Правило № 3. Преимущественное право покупки
Поскольку долевая собственность всегда предполагает совладение и совместное пользование одним объектом недвижимости, нет ничего удивительного в том, что остальные собственники долей наделены правом преимущественной покупки доли, выставленной на продажу.
Такое право предполагает обязанность продавца доли предварительно уведомить остальных собственников долей объекта недвижимости о предстоящей продаже с предложением приобрести продаваемую долю.
Остальные собственники должны первыми ознакомиться с предложением о продаже, обдумать его и принять решение, хотят они приобрести долю или нет.
Согласно этому правилу, выставить долю в недвижимости на продажу для неопределенного круга лиц правомерно только в двух случаях:
1. Остальные собственники дали письменный отказ, то есть сами добровольно отказались от своего преимущественного права на покупку;
2. Остальные собственники не ответили на предложение о продаже доли в течение тридцати дней, при условии, что собственник доли может доказать, что он уведомил своих соседей надлежащим образом такого-то числа, такого-то месяца и года.
Правило №4. Нотариальное удостоверение сделки
Поскольку правила о продаже долей довольно часто неправильно истолковываются людьми, законодатель ввел правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки в отношении доли недвижимости.
Это значит, что до регистрации сделки в Росреестре необходимо удостоверить у нотариуса договор купли-продажи. Далее нотариус уже сам передаст документы на регистрацию перехода права собственности.
Исключения из этого правила есть, но их немного. Например, нотариус не потребуется, если все собственники долей одновременно продают свои доли одному покупателю.
Правило №4. Незначительная доля
Данное правило, по своей сути, является исключением из общего правила о том, что собственника нельзя принудительно заставить продать принадлежащее ему имущество.
Суть его сводится к тому, что если доля в недвижимости является незначительной, то, согласно статье 252 Гражданского Кодекса, собственника такой доли можно обязать продать ее остальным собственникам, даже при отсутствии согласия собственника доли, но при непременном соблюдении ряда условий, а именно:
1. Невозможность выдела спорной доли в натуре из общего имущества.
2. Отсутствие существенного интереса собственника спорной доли в использовании общего имущества.
Важно: решение об отсутствии интереса к использованию выносится судом на основании взвешенной оценки различных факторов, имеющих значение для разрешения конкретной ситуации.
Выводы:
Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:
1. Продажа доли в недвижимости имеет ряд правовых нюансов, несоблюдение которых приведет к невозможности продажи, либо к признанию такой продажи недействительной.
2. Собственника можно обязать продать свою долю только в том случае, если она является незначительной, то есть ее невозможно выделить и у ее собственника отсутствует интерес к реальному пользованию долей.
3. Окончательное решение, связанное с принуждением собственника, принимается только в суде с учетом оценки совокупности факторов, имеющих значение в конкретной ситуации. Из этого следует, что суд вправе как обязать собственника доли продавать ее, так и вынести противоположное решение.
А вам приходилось сталкиваться с подобными проблемами?
Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал