Всем доброго времени суток! Меня зовут Владимир Сюксюмов, я являюсь основателем и директором MODOM group. Сегодня мы с вами поговорим про такое понятие из мира финансов, как ипотечное плечо. К слову, оно играет ключевую роль в инвестировании в недвижимость, позволяя повысить потенциальную выгоду от вложений. На первый взгляд термин может показаться сложным, но в действительности его объяснение довольно простое.
Представьте себе, что вы взяли кредит на покупку жилья. Ежемесячно вы выплачиваете часть суммы кредита, а также проценты по нему. Каждый раз, когда вы вносите платеж, его часть идет на погашение задолженности (основной долг), а часть - на оплату процентов по кредиту. Ипотечное плечо определяет, какая часть ваших ежемесячных платежей идет на погашение основного долга.
Для инвесторов ипотечное плечо — это те деньги, которые они занимают у банка для инвестирования в недвижимость.
Давайте рассмотрим простой пример:
Инвестор Иван и инвестор Василий. Иван купил квартиру за 10 миллионов своих денежных средств, подождал и продал ее за 12 миллионов, получив прибыль 2 миллиона или 20% от вложенных средств. Василий же взял ипотеку, вложил 1 миллион рублей собственных денежных средств и взял 9 миллионов у банка. Он сделал то же самое, продал за 12 миллионов и получил прибыль также в 2 миллиона. Но его доходность выше, так как он вложил всего 1 миллион собственных денег и получил 2 миллиона сверху, что составляет 200%. В свою очередь, деньги банка он использовал как ипотечное плечо. Из этого примера следует, что инвестиции с использованием ипотечного плеча выгоднее, чем инвестиции с использованием собственных средств.
Рассмотрим принцип работы ипотечного плеча в нескольких сценариях:
1. Ипотечный кредит: Предположим, вы взяли ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве на сумму 10 миллионов рублей под 6% годовых на срок 20 лет. Ваш ежемесячный платеж составляет примерно 66,5 тысяч рублей. В начале срока кредита большая часть этой суммы будет идти на погашение процентов, а меньшая часть - на погашение основного долга. То есть ипотечное плечо показывает, какая часть платежа идет на сокращение основного долга.
2. Долгосрочная ипотека: Вы взяли кредит на строительство загородного дома за пределами Москвы на сумму 10 миллионов рублей под 9% годовых на срок 30 лет. Ваши ежемесячные платежи составляют 80 тысяч рублей. Сначала большая часть вашего платежа будет уходить на покрытие процентов, но по мере уменьшения задолженности доля платежа, идущего на погашение основного долга, будет увеличиваться.
3. Дополнительные платежи: Предположим, вы решили каждый месяц выплачивать на 5 тысяч рублей больше, чем требуется по графику платежей. Это дополнительные средства идут на погашение основного долга, что помогает ускорить процесс погашения и сократить общие затраты на кредит.
4. Внезапное повышением процентной ставки: Предположим, что после подписания ипотечного договора процентные ставки на рынке подскочили, и ваша процентная ставка выросла с 8% до 12%. Это может увеличить ваши ежемесячные платежи и уменьшить долю, идущую на погашение основного долга.Здесь ипотечное плечо показывает, как изменение процентной ставки влияет на распределение платежей.
5. Продажа недвижимости: Вы решили продать свою квартиру, которая еще не полностью выплачена по ипотеке. После продажи вы используете вырученные средства для погашения кредита. Это может помочь вам избежать дополнительных расходов на проценты и уменьшить общие затраты на кредит. В данном случае ипотечное плечо помогает понять, как продажа недвижимости влияет на завершение цикла платежей по кредиту и освобождение от обязательств.
Наверняка, теперь у вас возникает вопрос: а какие главные преимущества ипотечного плеча? Обо всем по порядку.
Во-первых, увеличение чистой стоимости активов: Погашение основного долга увеличивает вашу чистую стоимость актива - в данном случае, стоимость вашего жилья.
Во-вторых, экономия на процентах: После уменьшения задолженности вы будете платить меньше процентов, что позволит вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.
В-третьих, увеличение ликвидности: Погашение основного долга снижает вашу задолженность перед кредитором, что может повысить вашу кредитную репутацию и улучшить ваше финансовое положение.
В-четвертых, Возможность использования дополнительных средств: При уменьшении общей задолженности у вас появляется больше свободных средств для инвестирования или осуществления других финансовых целей.
Наконец, в-пятых, Гибкость в управлении финансами: Большая доля ежемесячных платежей, идущих на погашение основного долга, дает вам большую гибкость в управлении вашими финансами и планировании будущих расходов.
Там, где преимущества, есть и риски, которые, как правило, не всегда учитывают инвесторы с небольшим опытом.
1. Неопределенность в рыночных условиях: Изменения в экономике или на рынке недвижимости могут повлиять на вашу способность погашать кредит и, следовательно, на ипотечное плечо.
2. Финансовые трудности: Непредвиденные финансовые трудности, такие как потеря работы или медицинские расходы, могут оказать давление на вашу способность выплачивать ипотечный кредит.
3.Изменение жизненных обстоятельств: Изменения в вашей жизни, которыми могут быть как банальные семейные обстоятельства, так и смена работы.
4. Повышение процентных ставок.
5.Неожиданные расходы на ремонт или обслуживание недвижимости также могут увеличить ваши финансовые обязательства и создать дополнительное давление на ваш бюджет.
К слову, риски есть в любой сфере, поэтому лучше заранее о них знать, чтобы минимизировать их впоследствии и использовать ипотечное плечо в своих интересах.
Вот мы и пришли к теме грамотного использования ипотечного плеча:
1. Долгосрочное инвестирование: Используйте ипотечное плечо для покупки недвижимости как долгосрочной инвестиции, которая с течением времени увеличится в стоимости.
2. Дополнительные платежи: Если у вас появятся дополнительные средства, используйте их для дополнительных платежей по кредиту. Это поможет сократить срок кредита и сэкономить на процентах.
3. Реинвестирование высвобождаемых средств: При погашении кредита вы освобождаете средства, которые можно использовать для дальнейших инвестиций или других финансовых целей.
4. Рациональное планирование расходов: С учетом платежей по ипотечному кредиту планируйте свои ежемесячные расходы таким образом, чтобы избежать финансовых трудностей и обеспечить стабильное погашение кредита.
5. Диверсификация или стратегия распределения инвестиционного портфеля: Рассмотрите возможность диверсификации ваших инвестиций, чтобы снизить риски и повысить доходность вашего портфеля.
Ипотечное плечо - это важное понятие, особенно при инвестировании в недвижимость. Это понимание того, как работает ипотечное плечо, и умение использовать его в своих интересах поможет вам принимать обоснованные финансовые решения и строить успешный портфель недвижимости.
Если у вас остались вопросы или же вы хотите инвестировать в недвижимость - напишите мне в этот чат - 👉написать👈, а также подписывайтесь на мой телеграм канал https://t.me/mymodom.