В связи с определенными событиями Заказчик поставил задачу. Возможно данные ответы помогут избежать неприятной ситуации.
Ситуация: есть квартира в Москве, два собственника: я и моя жена. В квартире, кроме нас, прописан наш несовершеннолетний ребенок. Сейчас мы сдаем квартиру и квартиранты запросили возможность сделать им временную регистрацию. Квартиранты – мигранты из Донбасса: брат с сестрой и несовершеннолетним ребенком сестры. На данный момент у обоих паспорт Украины и они в процессе получения гражданства РФ. Поскольку мы с женой находимся не в РФ, то договор с квартирантами заключила теща по доверенности от имени жены.
Вопросы:
- Учитывая, что у квартирантов несовершеннолетний ребенок, сможем ли мы по окончании регистрации без проблем выписать квартирантов и ребенка.
- Правильно ли я понимаю, что временная регистрация по окончании срока действия автоматически выписывает указанных лиц?
- Какие могут быть риски при предоставлении временной регистрации, кроме того, что они могут взять кредит, а потом ко мне будут приходить коллекторы.
- Поскольку регистрация подразумевает автоматическую передачу информации и в налоговую тоже, то мне требуется сдавать квартиру «в белую».
- Могу ли я сдавать квартиру, имея статус самозанятого?
- Какой налог нужно будет платить?
- Что делать когда самозанятый потеряет статус налогового резидента РФ по прошествии 183 календарных дней отсутствия в стране? Как отчитываться перед налоговой в таком случае?
- Какие могут быть юридические риски, учитывая что квартиранты, на данный момент, граждане Укpaины/Тaджикиcтaна (теперь это тоже – риск)? Допустим, окажется, что квартиранты ведут запрещенную деятельность в отношении РФ. Мне выносят дверь в квартире и увозят квартирантов в неизвестном направлении. Какие могут возникнуть вопросы ко мне, если я заключил договор аренды, платил налоги и вообще отсутствовал в стране?
- Как правильно заключить договор с квартирантами, учитывая двух собственников и наличия двух доверенностей на родственников, которые от нашего имени могут сдавать квартиру?
В соответствии с поставленными вопросами предлагаем следующее структурное взаимодействие между Исполнителем и Заказчиком по принципу: вопрос - ответ. Принимая исходные данные от Заказчика [На данный момент у обоих паспорт Украины…..] следует обратить внимание, что учет иностранных граждан (граждане другого государства судя предоставленной информации от Заказчика) по месту пребывания на территории РФ осуществляет МВД России на основании полученного им уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания (ч. 1 ст. 22 Закона от 18.07.2006 N 109-ФЗ; пп. 49 п. 11 Положения, утв. Указом Президента РФ от 21.12.2016 N 699; п. 21 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 N 9). Как правило, уведомление подается в течение семи (7) рабочих дней со дня его прибытия в место пребывания либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в РФ. Уведомление в отношении некоторых категорий иностранных граждан, например находящихся в гостинице, представляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем их прибытия. При этом высококвалифицированные специалисты и члены их семей не обязаны представлять уведомления, если срок их пребывания на территории РФ не превышает 90 дней (ч. 3, 3.1, 4.1 ст. 20 Закона N 109-ФЗ; п. 20 Правил). Учитывая вышеизложенное необходимо начинать свою деятельность именно с вышеуказанных действий. Надеемся, что данная процедура соблюдена Заказчиком в противном случае ожидает штраф как одного (их) , так и других.
Поскольку мы с женой находимся не в РФ, то договор с квартирантами заключила теща по доверенности от имени жены. На обозрение доверенность не предоставлена, однако следует обратить внимания на те компетенции которые указаны в доверенности по исполнению.
Из вашего контекста понимаем, что два собственника. Предполагаем, что квартира куплена в браке, в этом случае она (квартира) считается совместной собственностью супругов и находится в долевой собственности. В этом случае один из супругов вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать в наем, заключая договоры от своего имени (в вашем случае по доверенности если такие полномочия имеются).
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию, Исключение когда сделки с имуществом подлежат гос регистрации (пп. 2, 4 ст. 253 ГК РФ и пп. 2, 3 ст. 35 СК РФ).
- Учитывая, что у квартирантов несовершеннолетний ребенок, сможем ли мы по окончании регистрации без проблем выписать квартирантов и ребенка.
Согласно п. 28 Правил регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста и проживающих вместе с законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту жительства, документов, удостоверяющих личность законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних. Указанная регистрация осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства.
Таким образом, исходя из положений п. 28 Правил согласия других нанимателей и собственников жилого помещения для регистрации несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, проживающего вместе с родителями, не требуется.
Регистрация осуществляется на основании заявления родителей, документов, удостоверяющих их личность, свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
Однако особенных правовых сложностей в связи с этим у собственника не возникает. Права детей в рассматриваемом случае производны от прав их родителей: их регистрация заканчивается вместе с прекращением временной прописки родителей. Между тем следует обратить внимание на срок указанный в договоре найма. Мы встречали судебную практику когда срок регистрация заканчивалась, а срок указанный в договоре найма был значительно больше. В этом случае пришлось обращаться в суд за принудительным выселением таких жильцов. Процедура весьма не быстрая и трудозатрата в случае обращения за правовой помощью.
- Правильно ли я понимаю, что временная регистрация по окончании срока действия автоматически выписывает указанных лиц?
Граждане считаются снятыми с регистрационного учета по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, по истечении сроков, указанных в их заявлениях о регистрации по месту пребывания.
Отвечая на ваш вопрос указанные лица автоматически должны быть выписаны и сняты с регистрационного учета. При необходимости вы можете использовать личный кабинет и подать заявление самостоятельно через Госуслуги.
3. Какие могут быть риски при предоставлении временной регистрации, кроме того, что они могут взять кредит, а потом ко мне будут приходить коллекторы.
Следует обратить внимание на текущую обстановку в целом. Риски могут носить как гражданско – правовые последствия, например: залив соседей, пожароопасная ситуация и т д. В этом случае, такие риски несомненно ложатся на плечи собственников такого помещения. Будут ли решать этот вопрос ваши жильцы на том уровне и тем затратам которые могут им предъявить мы затрудняемся вам сказать.
По оплате ЖКХ некоторые позиции увеличатся (например вывоз мусора, электроэнергия, вода) поскольку число прописанных (зарегистрированных) будет отличаться от первоначального количества людей по данной квартире.
Если вы примите решение застраховать отдельные риски в квартире и обратитесь в страховую организацию, то с большой долей вероятности к вам может быть применен повышенный коэффициент. Что в свою очередь также надо будет отнести к расходам.
При административных правонарушениях квартиранта будут искать в первую очередь по последнему месту регистрации и соответственно придут «к вам».
Кроме того если арендатор задолжал кредиторам, а в отношении него ведут работу судебные приставы, в этом случае под арест может попасть и часть имущества владельца недвижимости. Судебный пристав не будет разбираться чьё имущество и опишет по полной программе (конечно же потом можно изъять, но это время и затраты). Избежать подобное по ССП можно урегулировав отдельным положением в договоре.
Не забываем и про «специализированные» организации которые также могут прийти к вам. Речь идет о коллекторах.
В случае ОРМ (оперативно – розыскные мероприятия) и в случае наличия данных полагать, что в квартире могут находится люди которые попадают в поле деятельности правоохранительных органов, а также в случае жесткого захвата, квартира может пострадать. Такие расходы исключительно можно отнести к расходам собственников. Поскольку взяли жильцов «на квартире» у правоохранительных органов могут появится вопросы к собственникам такой квартиры. В некоторых, особо сложных ситуациях собственника, а также лицо действующее от имени собственника по доверенности могут обвинить в соучастии или в пособничестве преступлению. В данном случае можно нивелировать подобные неприятности посредством заключения договора между собственником и арендодателем. Однако полностью такие риски исключить нельзя.
- Поскольку регистрация подразумевает автоматическую передачу информации и в налоговую тоже, то мне требуется сдавать квартиру «в белую».
- Могу ли я сдавать квартиру, имея статус самозанятого?
- Какой налог нужно будет платить?
- Что делать когда самозанятый потеряет статус налогового резидента РФ по прошествии 183 календарных дней отсутствия в стране? Как отчитываться перед налоговой в таком случае?
Учитывая обстановку в целом и постоянный мониторинг налоговых органов по данному сектору, рекомендуем сдавать квартиру «в белую». Поскольку по нашему мнению это может снять, но не исключить полностью некоторые острые углы которые мы описали выше по тексту и которые могут быть с жильцами в принципе.
По данным подпунктам а); b); b c) мы объединим наш ответ.
Да, вы можете. Имея статус самозанятого можно сдавать в найм жилое помещение. Применение специального налогового режима в рамках правового поля на максимально удобных условиях:
- ставка налога составляет 4% (при сдаче жилья физическому лицу) или 6% (при сдаче жилья юридическому лицу или ИП);
Кроме того, предоставляется налоговый вычет на уплату налога в размере 10. 000 (десять тысяч) рублей (таким образом, на первоначальном этапе вашей деятельности ставка налога снижается до 3% и 4%);
Плюсы: отсутствует необходимость в представлении отчетности; не нужно уплачивать налог при отсутствии дохода за налоговый период т е если вы не сдаете квартиру.
Взаимодействие с налоговыми органами, в том числе регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход, происходит онлайн через мобильное приложение «Мой налог». Зарегистрироваться можно через приложение.
Сдавать квартиру можно также как физическое лицо, уплачивая 13 % от дохода. Для этого необходимо до 30 апреля подать декларацию и указать сумму, полученную за аренду за предыдущий год. Уплатить налог необходимо до 15 июля.
Это ответ на ваш вопрос если вы потеряете (утратите) статус самозанятого.
Также можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) или патенте (ПСН). Налоговые ставки при УСН составят 6% (при выборе объекта налогообложения «доходы») или 15% (при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), при ПСН налоговая ставка – 6%. Однако необходимо помнить, что ведется у вас деятельность по сдаче или нет, обязательные платежи в бюджет государства вам необходимо будет оплатить. Оплачивать необходимо до момента исключения из ЕГРЮл.
В дополнение по вопросам которые также следует рассмотреть, но не озвучены вами. Банки руководствуясь 115 – ФЗ могут заблокировать переводы. Повод для банка весьма обширен и порой банк выходит за рамки своих компетенции. Поскольку перевод будет осуществлять по месту вашего фактического нахождения [цитата: «Поскольку мы с женой находимся не в РФ»], такой перевод может показаться подозрительным. Подозрительными переводами могут считаться транзакции, которые приводят к обналичиванию денег или выводу средств из России, а также операции, которые выглядят как способ уйти от налогов, отмыть деньги и осуществить другие финансовые махинации.
Спрогнозировать в данном секторе весьма сложно. Выход из ситуации конечно будет, и это ваши договорные взаимоотношения которые как мы надеемся развеют все сомнения СБ (службы безопасности) банка.
5. Какие могут быть юридические риски, учитывая что квартиранты, на данный момент, граждане Укpaины/Тaджикиcтaна (теперь это тоже – риск)? Допустим, окажется, что квартиранты ведут запрещенную деятельность в отношении РФ. Мне выносят дверь в квартире и увозят квартирантов в неизвестном направлении. Какие могут возникнуть вопросы ко мне, если я заключил договор аренды, платил налоги и вообще отсутствовал в стране?
На данный вопрос мы ответили в пункте 3) лишь добавим, отсутствие вас в стране не исключает вопросы к вам и/или к лицам действовавших от вашего имени по доверенности. Какие могут быть заданы вопросы к вам, это исключительная компетенция соответствующих органов. Приведем некоторые из них: где и при каких обстоятельствах вы познакомились? Как долго и кого из указанных лиц знаете? Виделись ли вы лично? Адрес (а) встреч? Какие средства связи использовали для коммуникации? и т д. Повторимся, это исключительная компетенция правоохранительных органов.
6. Как правильно заключить договор с квартирантами, учитывая двух собственников и наличия двух доверенностей на родственников, которые от нашего имени могут сдавать квартиру?
Договор можно заключить от одного собственника, выше мы указывали, что когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию. Исключение когда сделки с имуществом подлежат гос регистрации (пп. 2, 4 ст. 253 ГК РФ и пп. 2, 3 ст. 35 СК РФ). Заключить сделку на сдачу квартиры может ваше доверенное лицо обладая теми компетенциями которые указаны в доверенности (обратите внимание на данный абзац). Если доверенное лицо подписывает договор, то необходимо, чтобы в тексте договора были указаны подробности о самой доверенности, включая номер, дату выдачи, орган (нотариальная контора) или организацию, выдавшую доверенность. Если в преамбуле договора найма указывается, что то договор подписывает доверенное лицо, действующее на основании доверенности, то это должно соответствовать действительности, то есть указанное лицо должно иметь полномочия на подписание договора от имени доверителя и данная доверенность должна соответствовать требованиям законодательства.
Надеемся, что мы ответили на все поставленные вопросы которые вас волновали. Исключить все риски по нашему мнению нельзя, как и невозможно предвидеть все обстоятельства которые могут произойти в бушующем такие риски можно лишь сгладить используя правовой инструмент как договор найма максимально прописывая права и обязанности сторон с учетом ситуации которая может произойти.
Аналитический отдел ООО «МИП»