С 1 апреля текущего года вступают в силу новые правила, касающиеся перепланировки помещений. О тонкостях и подводных камнях поговорим с юристом Еленой Валенцевой.
Что же теперь будет считаться перепланировкой? Теперь в связи с изменениями, которые вступают в силу с 1 апреля 2024 года, перепланировкой будет считаться изменение границ, площади квартиры и также образование новых помещений.
Расскажите о порядке проведения перепланировки. Как сделать, чтобы все было по закону?
Вы должны сделать проект перепланировки, в котором будут предусмотрены все изменения, которые вы планируете сделать в квартире. Данный проект нужно согласовать с управляющей компанией и с банком, если квартира находится в ипотеке, и в дальнейшем вы уже сдаёте этот согласованный проект в администрацию, в главное управление по районам, либо Зареченский, либо Пролетарский, в зависимости от того, где находится ваша квартира.
Администрация либо даёт вам разрешение на перепланировку, либо находит какие-то недочёты, которые вы должны исправить и уже опять заново сдать документацию для проверки. После этого вы приступаете к ремонтным работам, выполняете все, согласно проекту. Заканчиваются ремонтные работы, вы вызываете кадастрового инженера. Он фиксирует все изменения, которые произведены были в квартире, делает вам технический план помещения, и вы уже сдаёте это опять для того, чтобы комиссия приняла изменения в вашей квартире, то есть которые вы произвели в период ремонта.
А что такое свободная перепланировка? В чем её особенность? Ведь сейчас новостройки, как правило, сдаются со свободной перепланировкой.
Сейчас такого понятия в законодательстве нет, это скорее маркетинговый ход застройщиков, когда они говорят, что, пожалуйста, заезжайте в квартиру, делайте все, как хотите, по своему усмотрению, но это такой кот в мешке. Когда проектируется многоквартирный жилой дом, в проекте всегда предусмотрено, где находится жилая комната, где находится кухня, где санузел, где коридор, то есть это обязательное условие. Без этих аспектов не дадут разрешения решение просто на строительство многоквартирного дома.
Когда покупается квартира в новостройке, то в выписке или в технической документации все равно можно увидеть, что есть план квартиры, то есть это не то, что единое пространство, которое можно перекроить по своему усмотрению.
То есть кухню в спальне сделать нельзя?
Надо учитывать, где находятся мокрые зоны, потому что у нас по жилищным, по строительным нормам нельзя менять местами жилые комнаты и кухню, или переносить мокрые зоны, это нарушение грубейшее. Соответственно есть риск того, что вы купите квартиру со свободной планировкой, сделаете там все по своему вкусу, но допустите много нарушений, которые усложнят вам жизнь, в результате чего вы просто не сможете узаконить эту перепланировку. Поэтому здесь нужно быть особенно внимательным и смотреть первичную документацию техническую, то есть как изначально была запроектирована ваша квартира.
Какую перепланировку нельзя узаконить от слова совсем?
Когда меняют местами жилую комнату и кухню, бытует мнение, что если это на 1 этаже, то это можно сделать, но из практики скажу, что все равно администрация не даёт разрешения.
Там подвал, но при этом над вашей спальней получается кухня вашего соседа, и он уже тоже может вас затопить. Это тоже является нарушением. Также нельзя объединять жилую кухню с туалетом или ванной. Вот часто в девятиэтажках расширяют за счёт жилой комнаты, за счёт спальни ванную комнату. Это делать тоже категорически запрещено. Также нельзя демонтировать вентиляционные каналы, либо объединять вентиляционные каналы кухни и санузла. И делать выход из ванной комнаты сразу в жилую комнату или из санузла в кухню.
Какие самые распространённые ошибки при оформлении перепланировки?
Самая распространённая ошибка в том, что люди думают, если мы сделали технический паспорт или технический план на квартиру, в которой они произвели перепланировку, то эта перепланировка считается узаконенной. Это прям массовое заблуждение. Этого совершенно недостаточно. Для того, чтобы у вас все было законно, нужно получать обязательное разрешение на перепланировку.
Частая ошибка, что не согласовывают с банками, когда квартира в ипотеке, не получают никаких разрешений, делают по своему усмотрению перепланировку. При том, что в каждом кредитном договоре, в ипотечном договоре банк предусматривает, что перепланировки в квартире делать без согласия банка запрещено. Квартира находится в залоге у банка, и это является основанием для досрочного расторжения договора ипотеки, это достаточно грубое нарушение.
Ещё многие делают дизайн-проект на квартиры и считают, что если дизайн проект есть, то у них тоже все выполнено правильно, многие обращают внимание на то, что было красиво, иногда отступают от каких-то норм и требований. И, конечно, для того, чтобы узаконить перепланировку, нужен не просто дизайн-проект, нужен проект, который делает организация, у которой есть допуск к СРО, у которых есть лицензия на выполнение такого вида проектных работ. То есть просто дизайн проекта недостаточно, чтобы узаконить перепланировку.
Можно ли узаконить сделанную ранее перепланировку, легко ли это сделать?
В принципе сейчас администрация нам идёт на встречу в этом вопросе, то есть она даже сделанную перепланировку даёт узаконить через разрешение. Мы якобы обращаемся с проектом, идём на согласование, что якобы перепланировка только планируется, то есть ничего не сделано, потому что у нас администрация не выходит и не оценивает первоначальное состояние квартиры. Она исследует исключительно документы, которые мы предоставляем.
И если у вас действительно перепланировка без разрешения, но выполнена с соблюдением всех строительных и санитарных норм и правил, то вам, конечно, администрация согласует, выдаст сначала разрешение, потом уже акт приёмочной комиссии.
Но если нарушения все-таки допущены, в досудебном порядке узаконить нельзя, то тогда ваш вариант обращаться в суд и уже в суде заказывать строительную экспертизу, которая зафиксирует, насколько существенное нарушение.
А можно, например, сделать кухню на лоджии?
Это достаточно распространённая ситуация, когда увеличивают жилую площадь за счёт помещения лоджии. Закон не запрещает. Это не нарушение строительных норм, но узаконить это крайне сложно. Потому что нужно согласие всех 100% собственников жилья в этом многоквартирном доме, поскольку по жилищному законодательству подоконная часть стены является внешней стеной дома, а внешние стены относятся к общедомовому имуществу.
Собрать 100% согласие собственников, ну, я думаю, это практически невозможно. И поэтому сложно узаконить такие перепланировки.
Даже если вы сделали перепланировку без разрешения, надо хотя бы узаконить в суде. Лучше всегда действовать в правовом поле.
