1. Что объект принадлежит или находится в аренде у арендодателя.
Если объект принадлежит третьему лицу, суд признает договор недействительным (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.04.2023 № Ф06-2756/2023 по делу № А72-6266/2022).
Проверить арендодателя-собственника можно по выписке из ЕГРН.
2. Цель использования помещения.
Стороны часто указывают цель аренды обобщенно: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин». Если в вашем договоре так прописана цель аренды, то вы не сможете использовать все механизмы правовой защиты. Например, не получится приостановить оплату аренды, отказаться от договора по статье 328 ГК или снизить размер платы, если власти ограничивают деятельность, которую осуществляли, но не зафиксировали в договоре.
Если целевое назначение объекта аренды вообще не указали, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК), которое часто также не детализируют.
Когда арендатор хочет использовать имущество под конкретную цель, которая прямо не следует из назначения имущества, ее лучше указать в договоре.
Например: «Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)»
Если конкретной цели нет, лучше отказаться от экспериментов с формулировками и указать цель максимально широко.
3. Условия составления акта приема-передачи объекта.
Если к моменту подписания договора арендатор уже получил от арендодателя объект аренды, то акт приема-передачи составлять необязательно. Суды признают такой договор действительным.
Если арендодатель еще фактически не передал имущество арендатору, то на такое условие лучше не соглашаться. Это связано с тем, что в момент подписания договора будет предполагаться, что арендатор имущество получил. А потому и обязан вносить арендную плату. Но если в действительности арендатор имущество не получил, а арендодатель не спешит его передавать, то придется доказывать в суде, что на самом деле арендатор объект аренды не получал.
На что обратить внимание, когда подписываете акт. Сравните информацию в акте и договоре, которая касается места нахождения и площади передаваемого недвижимого имущества. Сведения должны совпадать, иначе создается риск принять не то недвижимое имущество.
В акте также следует описать состояние имущества на момент передачи. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, на это нужно указать в акте. В документе будет полезным перечислить мебель и другое имущество, которое находится на объекте. Если помещение пустое, то на это также нужно указать в акте. Это убережет от споров с арендодателем о возмещении убытков.
4. Количество киловатт- часов подключённой мощности.
Если не прописать в договоре мощность поставляемой электроэнергии, то расторгнуть договор из-за недостатка мощности не получится.
Например, для деятельности пиццерии, аптеки и продуктового магазина нужно порядка 75- 80 кВт*ч. из-за холодильных камер, печей, а летом добавляются мощности кондиционеров, охлаждающих помещения от излишнего нагрева оборудования.
Бывали случаи, когда заявленная мощность таковой не являлась, а была подключена местным электриком 5 лет назад за «бутылку крепкого алкоголесодержащего напитка», а реальная подключенная мощность по договору составляла 5 кВт*ч.
