Развитие комплексного малоэтажного строительства в Иркутской области обсудили на Байкальской строительной неделе. Своим опытом работы на загородном рынке поделился руководитель девелоперской компании MetaEstate Дмитрий Кузнецов. Почему при полноценном девелопменте ликвидность и цена дома растет, а при самострое – падает? Что позволяет MetaEstate создавать «метапродукт»? И каких партнеров ищет компания для новых проектов?
Выгоднее самостроя
Девелоперская компания MetaEstate не первый год занимается строительством загородных коттеджных поселков в Иркутском районе. В этом году завершается флагманский проект компании «Патроны Парк» на Байкальском тракте, в активной фазе строительства находится поселок «Кандинский», в планах – старт проекта «Коперник».
«Когда появляется такой ресурс, как земельный участок, пригодный для строительства частных домов, самым быстрым вариантом кажется продажа земли без подряда: достаточно «нарезать» участки и распродать их. И если мы посмотрим на цифры ввода жилья, то увидим, что подавляющее большинство новых домов в пригороде Иркутска возводится именно в формате самостроя», – рассказал Дмитрий.
На самом деле, сложный путь строительства концептуального, современного посёлка оказывается не только выгоднее, но и быстрее», – считает Дмитрий. По его словам, продажи в девелопменте – это долгий процесс, который длится на протяжении всей реализации проекта. И если стартовые условия при самострое и цивилизованном девелопменте зачастую одинаковые, то в процессе освоения участков они меняются.
В случае самостроя заказчики покупают земельные участки, после чего самостоятельно определяют архитектурный облик дома – каждый в меру своего вкуса и бюджета. В результате неизбежно получается хаотичная застройка, и с появлением каждого нового дома это становится все более и более очевидным для тех, кто только собирается приобрести участок в поселке. Исправить это уже практически невозможно. Таким образом, со временем привлекательность посёлка снижается, падает скорость продаж и стоимость. А на вторичном рынке начинают появляться участки тех, кто купил землю и разочаровался в своем выборе, купил – и не достроил. «Это приводит к внутренней конкуренции в рамках одного поселка, и девелопер уже не контролирует процесс. В итоге готовые дома зачастую теряют до 30% от стоимости строительства.
Договор – в комплексе
Создание концептуального поселка позволяет избежать такого рода проблем. Как рассказал Дмитрий Кузнецов, со своими клиентами MetaEstate заключает комплексный договор:
По нему земельный участок на период строительства мы передаём в аренду, а затем строим индивидуальный жилой дом по договору подряда. Мы проектируем все дома в рамках единой архитектурной концепции и выдерживаем ее на протяжении всего срока проекта.
По мере реализации поселка, с появлением каждого нового дома, конечный замысел девелопера становится всё более и более понятен, а следовательно, привлекательность территории только растёт. Вместе с ней растёт и цена, и скорость продаж.
Дмитрий Кузнецов:
Поскольку у наших заказчиков нет права собственности на земельный участок до окончания строительства, не возникает и внутренней конкуренции. Это делает процесс реализации более контролируемым
По словам Дмитрия, стоимость готового дома в современном концептуальном посёлке всегда значительно выше себестоимости его строительства, что, кстати, важно и для банков – в случае, если такой дом становится предметом залога по ипотеке.
Ни один заказчик у нас не продал дом в убыток, чаще всего это достаточно большая маржинальность при продаже – минимум 30%, а часто и 50%. Вывод простой: при полноценном девелопменте, при цивилизованной застройке растут и цена домов, и ликвидность. А при самострое они падают, –
резюмировал Дмитрий Кузнецов.
«Метапродукт» – в партнерстве
Дмитрий Кузнецов:
Главная компетенция MetaEstate – это умение создать «метапродукт» – современный дом в концептуальном коттеджном посёлке. «Почему «метапродукт»? Дело в том, что мы уделяем пристальное внимание огромному количеству деталей – это и энергоэффективность, и современная архитектура, и продуманная планировка дома, и планировочная структура посёлка, и акустический комфорт, и современный дизайн интерьера, и интеллектуальное управление.
Создавать такой сложносоставный, комплексный продукт девелоперу позволяет формат коммерческого партнерства. MetaEstate работает с партнёрами-подрядчиками, обладающими компетенциями в самых разных областях: общестрой, отделка, инженерные системы, светопрозрачные конструкции…
«Мы создаём и новые направления. Например, сейчас ищем партнёров для производства ворот с подъёмно-поворотным открыванием, витражных конструкций на основе фахверковой технологии, био-каминов премиум-класса, каркасной встроенной мебели», – поделился Дмитрий.
Для ускорения реализации новых проектов MetaEstate приглашает к сотрудничеству и микродевелоперов: застройщиков, подрядчиков, инвесторов.
Если ваша компания способна качественно и быстро построить индивидуальный жилой дом – приходите, нам есть о чем поговорить, – обратился к коллегам Дмитрий. – Мы можем предоставить участок, проект и в результате реализовать готовый продукт. На наших землях, в рамках наших концепций это будет делать интереснее, чем на землях с хаотичной застройкой.
Статья подготовлена https://sia.ru/