Это будет трагическая и поучительная история о мальчике ДУДСе, который любил деньги.
Наверное, почти каждый слышал такое словосочетание, как «обманутый дольщик». Проблема обманутых граждан долгое время действительно являлась одной из первостепенных для нашей заботливой власти. Сколько случаев о двойных продажах квартир, о банкротстве застройщика и бегстве генерального директора с чемоданом денег раскрывали наши СМИ. Тем не менее, люди заключали договоры долевого участия (сокращенно ДДУ). И понять их можно. Качество большинства многоквартирных домов до сих пор оставляет желать лучшего, и неудивительно, что граждане стремятся приобрести новенькое жилище.
Справочно. ДДУ именовались так до 2004 года, а именно до принятия специального федерального закона № 214, который стал регулировать договор участия в долевом строительстве – ДУДС. Однако первоначальные понятия: договор долевого участия, ДДУ, дольщики - прижились и сохранились.
Проблемы с обеспечением жильем
Итак, спрос высокий, предложение низкое, а строить не на что. И тогда в 1990-е возник ДДУ, основанный на совместном строительстве. Дольщики финансируют, а застройщики не платят проценты по кредитам, отчего хорошо всем: одни получают возможность вести бизнес, другие получают квартиру дешевле, чем на вторичке. Все бы ничего, но постепенно строить становилось лень, а деньги нужны. При этом граждане готовы были заплатить за новенькое жилье подешевле и без оформления сделки. И далее вы понимаете.
В одном субъекте страны бизнесмен устанавливает плакат о стройке на муниципальном земельном участке в тайне от мэрии, получает деньги граждан и бежит. В другом месте застройщик, пока возводит один дом, на получаемые деньги финансирует подготовку котлована для десяти последующих домов, получает деньги за все одиннадцать и тоже скрывается. В третьем месте пять граждан подписывают акты приема-передачи одной и той же квартиры и с горьким удивлением затем встречают друг друга в новенькой квартире. Раскрытия преступлений, слезы, нуждаемость и проблемные объекты.
ФЗ № 214
В 2004 году законодатель, суровый и справедливый, решил все взять под контроль и принял закон. Однако одни его обходили, заключая вместо ДУДС договоры предварительной купли-продажи, инвестирования и других. Другие преднамеренно банкротились во время строительства и затем скрывались. И снова раскрытия преступлений, слезы, нуждаемость и проблемные объекты.
И тогда закон № 214 стал дополняться то обязанностью застройщика страховать свою ответственности, то обязанностью оформления поручительства банка. Потом появились взносы в компенсационный фонд, который в случае чего достраивал дом за обанкротившегося застройщика.
Эксперименты с законом № 214 активно продолжались до 2019 года, когда обязательным стало заключение договора через специальные счета-эскроу. Его суть такова: граждане переводят деньги на специальный счет, открытый в уполномоченном банке. Банк эти деньги на счете держит у себя до ввода МКД в эксплуатацию. Застройщик осуществляет строительство на деньги, предоставляемые банком под льготный процент. В случае банкротства нерадивого, деньги граждане не теряют.
Что имеем сейчас
Граждане спасены. Однако они сами же и пострадали от защиты. Теперь застройщики, из-за использования счетов-эскроу, не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков. Их теперь снова финансирует банк. А проценты по кредитам, инфляция за время ожидания раскрытия счетов экономически пали на граждан. Цена за квадратный метр новостройки приравнена к цене вторички. Выгода в стоимости практически утратила свое значение. Конец.
Однако стоит отметить следующее. По сегодняшний день до сих пор встречаются случаи обмана граждан. Это не только ситуации, когда ДУДС не регистрируется в Росреестре или квартиры продают не застройщики, а какие-либо агентства. Обман может состоять и во включении в ДУДС невыгодных условий. Несмотря на то, что контролирующие органы активно пытаются предотвратить негативные последствия от мошеннических действий, тем не менее и гражданам следует внимательно относиться к выбору застройщика. О том, какие способы обмана распространены, а также о том, на что следует обращать внимание при заключении ДУДС, будет приведено в последующих статьях.
PS: Подписывайтесь на канал, если Вам понравилась статья, оставляйте свои мнения в комментариях и узнавайте интересное о юриспруденции вместе с нами.
by: Anthony