При 9,5 тыс. за «квадрат» внутренняя доходность девелоперского проекта будет отрицательной
Чтобы получить доходность девелоперского складского проекта, ставки аренды нужно увеличить в 2 раза. Об этом на TransRussia 2024 заявила партнер Bright Rich, CORFAC International Сигуш Бабоян.
История вопроса:
– Построить спекулятивный склад сейчас крайне сложно, так как выросла стоимость самого строительства и ключевая ставка Центробанка, – объясняет эксперт.
По словам Сигуш Бабоян, для того чтобы построить небольшой склад площадью 20 тысяч кв. метров понадобится 4 гектара земли. Строительство «коробки» и проведение всех коммуникаций в среднем обойдется в 65 тысяч рублей за кв. метр без НДС. Большую роль играют характеристики самого земельного участка, так как инженерная составляющая, при строительстве складских площадей, одна из самых дорогих.
– Если сдавать такой склад по рыночной ставке в 9,5 тысячи рублей за квадратный метр triple net, то ставка капитализации составит 10%. Но при этом, внутренняя доходность девелоперского проекта составит всего 17%, что при ключевой ставке ЦБ в 16% дает отрицательную доходность, – отмечает партнер Bright Rich.
Именно из-за низкой внутренней доходности, считает эксперт, девелоперы ушли в BTS проекты, ведь в таком случае компании авансируют средства на строительство складских площадей.
– В нынешней ситуации девелоперам просто не выгодно строить спекулятивные проекты, потому что кредитные средства с такой высокой ставкой Центробанка брать дорого. Соответственно, чтобы получить положительную доходность стандартных складских площадей для аренды, ставки должны вырасти как минимум в 2 раза. В таком случае активность строительства спекулятивных складов возрастет, – уверена Сигуш Бабоян.
Напомним, по оценкам СК «Альфа Строй», себестоимость строительства 1 квадратного метра сухого склада по итогам 2023 года составила 55 тысяч рублей без НДС. LR