В июне 2021 года пожилая женщина из региона Адыгея отчуждает свою однокомнатную квартиру. В этом процессе ей оказывают помощь сын и агент по недвижимости. Сделка завершается успешно: продавец получает 1 600 000 рублей, а покупатель – квартиру. Однако вскоре после этого продавец обращается в суд с иском о признании сделки недействительной. Женщина требует отмены регистрации права собственности на квартиру у покупателя, признания права собственности за собой и возврата жилья. В качестве аргумента пенсионерка предоставляет суду медицинское заключение о возрастном психическом расстройстве, утверждая, что она не осознавала что подписывает.
Аргументы сторон
Пенсионерка. Пять месяцев назад я была вынуждена продать свою квартиру под давлением сына. Он отвел меня в агентство недвижимости, где я бездумно подписывала бумаги под поспешные указания. В свои 74 года я уже не так хорошо соображаю, как молодые люди. Во время сделки с риелтором и государственным регистратором я была в стрессовой ситуации и подписала все, что мне говорили, чтобы поскорее от них избавится. Позднее, получив иск о выселении, я осознала, что была обманута и лишилась своей квартиры. После обращения в психоневрологический диспансер мне было поставлен диагноз расстройства личности, что делает недействительным сделку, которую я совершила неосознанно. Я прошу суд признать договор купли-продажи недействительным.
Покупатель. Продавец предъявляет необоснованные требования. Она хорошо понимала все условия и продала мне квартиру по своей инициативе. Однако после этого отказалась выселяться. Мне пришлось исключить ее и снять с регистрационного учета по решению суда. Она пыталась оспорить это решение, но суд оказался на моей стороне. Сначала она заявила, что деньги от продажи квартиры у нее украли. Таким образом, она не отрицала законность сделки. Но когда поняла, что полиция не намерена возбуждать уголовное дело, она решила вернуть себе квартиру. После этого она обратилась к психиатру, а теперь явилась в суд. Прошу отклонить требования пенсионерки и оставить квартиру при мне.
Что сказали суды
Городской суд, первая инстанция:
Дело № 2-244/2022
Возвращаю квартиру пенсионерке.
Согласно закону, возможно признать недействительной любую сделку, даже если ее совершило лицо, признанное дееспособным с точки зрения закона. Достаточно установить наличие порока воли - то есть выявить, что человек не осознавал своих действий, не управлял ими и в результате сделал то, чего не желал.
Пенсионерка обладает полной дееспособностью, не состоит на учете у психиатра и не получала лечение от психических расстройств. Однако ее дееспособность лишь означает, что не проводилась судебная процедура по ее признанию недееспособной или ограниченно дееспособной.
Необходимо определить, страдала ли истец в момент сделки каким-либо психическим расстройством, которое помешало ей понять суть сделки купли-продажи квартиры. Этот вопрос был решен судебными экспертами. Их заключение соответствует справке истца: у женщины имеется органическое расстройство личности, вызванное смешанными заболеваниями.
В момент сделки она не контролировала свои действия и не осознавала их последствий. К этой ситуации добавлены психологические особенности истца - она податлива, боязлива, чувствительна к критике в свой адрес. Ее умственные способности и внимание быстро истощаются.
Во время сделки сын и другие лица действовали агрессивно, принуждая ее к быстрому принятию решения. В таких условиях женщине было трудно осознать информацию. Как результат, она нашла единственный выход из ситуации - подписать то, что от нее требовали. Учитывая заключение экспертов, необходимо признать сделку недействительной и отменить все ее последствия - аннулировать запись о праве собственности покупателя на квартиру, вернуть недвижимость прежней собственнице и обязать последнюю вернуть деньги.
Я полностью удовлетворяю иск. Взыскиваю с ответчицы 28 000 рублей за судебную экспертизу. Истец обязан вернуть 1,6 миллиона рублей, полученных за продажу квартиры. Решение может быть оспорено в Верховном суде Республики Адыгея. Покупательница подала жалобу в апелляционный суд.
Верховный суд Республики Адыгея, апелляционная инстанция:
Дело № 33-1936/2022
Все не так.
Не согласны с мнением коллеги о том, что следует исключительно полагаться на заключение экспертов, особенно учитывая его предположительный характер.
Верховный суд напоминал, что для принятия правильного решения по делу необходимо анализировать результаты судебных экспертиз вместе с другими доказательствами. В данном случае существуют убедительные аргументы в пользу законности сделки, но коллеги их не учли.
Например, риелтор свидетельствовал о том, что пенсионерка сама явилась в офис, выразила желание продать квартиру, внимательно изучила договор и не жаловалась на свое здоровье. Эти показания подтверждены сотрудником Росреестра. Само по себе наличие расстройства личности не является безусловным основанием для признания сделки недействительной, особенно если неизвестно, было ли оно на момент сделки или проявилось позже.
Даже эксперт не может точно ответить на этот вопрос. Из медицинской карты истицы не следует, что она обращалась к психиатру за помощью, что также свидетельствует в пользу того, что женщина была в здравом уме на момент сделки и действовала по собственной воле. Решение коллег отменяется, и сделка признается действительной. Возможность обжалования нашего решения остается в кассационном суде. Пенсионерка подала жалобу, так как была удовлетворена отменой решения городского суда.
Кассационный суд:
Дело № 88-6902/2023
Согласны.
Более детальный разбор не требуется, установление апелляционной инстанции законно.
Верховный суд:
Дело № 24-КГ23-23-К4
Не так все просто.
Экспертное заключение не является абсолютной истиной, и суд должен оценивать доказательства в целом. В данном случае апелляционный суд принял во внимание показания свидетелей о психическом здоровье пенсионерки. Однако свидетель может лишь указать на известные ему факты, не имея права делать заключение о психическом состоянии. Поскольку ни суд, ни свидетель не являются психиатрами, апелляционный суд не должен был отклонять экспертное заключение, а назначить повторную экспертизу. Решение апелляционного суда было незаконным и отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Верховный суд Республики Адыгея, пересмотр:
Дело № 33-460/2024
Квартиру надо вернуть пенсионерке.
Мы признаем ошибку в том, что мы подвергли сомнению заключение экспертов. Хотя это всего лишь вероятностное предположение, оно все же было подписано коллегией профессионалов в области психиатрии. Мы не собираемся назначать повторную экспертизу, так как у нас нет сомнений в диагнозе. Мы уже получили необходимые ответы: у пенсионерки есть психическое расстройство, которое появилось не за один день, что означает, что в момент продажи квартиры она не понимала происходящего и не могла собой управлять. Мы признаем решение городского суда о признании сделки недействительной законным. Жалобу покупателя отклоняем.
Что в итоге
Больше двух с половиной лет заняло пенсионерке вернуть проданную квартиру. Покупательница смогла выселить ее, но все же потеряла жилье. Остается неизвестным, сможет ли она вернуть свои деньги. Возможно, ей стоило бы подать в суд и запросить обеспечение иска, чтобы пенсионерка разместила всю сумму на специальном банковском счете до принятия решения. В случае признания сделки недействительной, приставы вернули бы деньги покупательнице. Теперь придется пытаться взыскать их с престарелой женщины, а возможно, и с ее наследников.
Как обезопасить сделку от признания недействительной
В сделках с недвижимостью, где продавцом выступает пенсионер или гражданин с ограниченными возможностями, всегда существует риск отмены.
Иск может быть подан самим собственником, его опекуном или наследниками.
Не имеет значения, обращался ли такой продавец к неврологу, психиатру или наркологу. Главное - осознавал ли он суть происходящего. Покупатель всегда находится в более высоком риске.
В случае непредвиденных обстоятельств вернуть деньги будет затруднительно.
В сделках с участием мошенников покупатель, вынужденный вернуть недвижимость, может получить компенсацию ее стоимости от государства.
Однако это возможно только при условии, что он является добросовестным покупателем и все необходимые проверки были проведены, но он не мог предвидеть незаконности сделки.
В случае сделок с продавцами, неспособными осознавать суть происходящего, таких гарантий нет. Средства придется взыскивать с продавца, включая стоимость неотделимых улучшений, если был произведен ремонт. Процесс взыскания с пенсионера может затянуться на десятилетия.
Поэтому не стоит:
- Совершать махинации со стоимостью жилья. Иногда ее занижают, если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, продает дороже, чем приобретал, и не хочет платить налог с дохода. Важно подтвердить реальную сумму документом — договором купли-продажи или дополнительным соглашением к нему.
- Надеяться на справку. Часто сделки с недвижимостью ведут риелторы. Они успокаивают клиентов-покупателей тем, что запрашивают у продавца в возрасте справку от всех специалистов. Утверждают, что если там чисто — проблем не возникнет.
На самом деле это не всегда так. В большинстве случаев продавец не будет оспаривать сделку и справка действительно помогает уменьшить напряжение. Однако иногда наличие справки может поставить покупателя в неловкое положение. В случае спора суды могут использовать ее как доказательство того, что покупатель предполагал наличие психических проблем или зависимости продавца, но все равно совершил покупку.
В любом случае, состояние здоровья продавца в момент сделки будет установлено через судебную экспертизу. Если эксперты выявят у продавца возрастные изменения восприятия, то покупателю придется вернуть недвижимость, а также оплатить услуги специалистов.
Проверяете ли справку от психиатра при покупке квартиры?
🙋♀️ Бесплатный Гайд "Топ-3 госпрограммы":
⚡️ Бесплатные секции для ребенка за счет государства (рисование, плавание и так далее)
⚡️ Жилищные программы
⚡️ 350 000 руб. на свое дело по соцконтракту
👉👉👉 Телеграм