Добрый вечер, дорогие подписчики и читатели моих статей! Совсем я вас забросила и не опубликовывала новые, неувлекательные, но важные для жизни статьи. Канал, будет подвержен некоторой трансформации, но об этом в другой статье. А сейчас предлагаю к вашему прочтению новую статью. Надеюсь она Вам понравиться!
В нашей стране появилось новое веянье - продажа права аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Продажа земельных участков производится новоиспечёнными арендаторами приблизительно так:
На Авито арендатором выставляет объявление о продаже земельного участка по приятно низкой цене и нигде в объявлении не указывает, что земля находится в аренде. Потенциальный покупатель звонит по объявлению или приходит на просмотр участка даже не подозревает, что продавец не является собственником участка. Конечно же, продавец представляется собственником земельного участка, красиво поет и на все условия соглашается. А потом при разговоре оказывается, что земельный участок находится у него в аренде и получит покупатель в собственность не участок, а только право аренды на этот участок. А вот когда покупатель, построит на нем дом, тогда сможет приобрести у муниципалитета участок в собственность.
Такой вид продажи земельных участков набирает обороты, а также набирает обороты и мошеннические действия недобросовестных продавцов, которые никакого отношения к таким участкам не имеют.
Все бы ничего - купил право аренды, построил дом, выкупил землю у муниципалитета, но в каждой сделке и в этой тоже, есть свои риски:
1) Первый и основной риск, это мошенники. Данные, по проводимым аукционам по аренде земли, находятся в открытом доступе, что упрощает мошенникам задачу получения информации по землям сдающимся в аренду и соответственно просто выдать себя за арендатора такой земли.
2) Второй рисковый момент - это заключенный договор аренды менее чем на пять лет. Если первоначальный договор аренды заключен менее чем на 5 лет, то передача прав аренды запрещена.
Ст. 22 п. 9 ЗК РФ
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
3)Третья причина: Если срок аренды заканчивается, то имеется риск того, что арендодатель откажется продлевать договор аренды и в таком случае, новоиспеченный арендатор-покупатель не успеет построить дом и переоформить землю на себя.
P/s Чтобы избежать вышеуказанных рисков, необходимо проверить всю документацию связанную с правом аренды, в том числе, зарегистрировано ли право аренды в Росреестре, является ли продавец арендатором данной земли, целевое назначение земельного участка и т.д. Все это займет очень много времяни.
4) Высокие расходы на выкуп права аренды и выкуп земельного участка у собственника земли.
Сумма расходов на приобретение может превышать рыночную стоимость подобного земельного участка, приобретаемого у самого собственника земли, а не арендатора. Поэтому прежде чем приобретать проблемный участок у арендатора, необходимо произвести расчет расходов.
3. Цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже:
а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.
Итак, цена на участок будет складываться из стоимости приобретенного права аренды + государственная выкупная цена + сумма аренды. Это основные расходы на приобретаемый земельный участок.
Прежде чем приобретать такого рода участок необходимо просчитать расходы. Только после подсчёта, можно будет понять уложитесь ли Вы в рыночную стоимость или он выйдет вам дороже и проще приобрести участок находящийся уже в собственности у продавца.
Хотелось бы ещё отметить, что ни один участок находящийся в аренде не будет укладываться в рыночную стоимость аналогичного земельного участка находящегося в собственности, если дом не будет построен в течение года, с момента приобретения права аренды. Такие расходы, будут превышать в 1.5-2 раза стоимость беспроблемного земельного участка.
P/s О порядке и условиях передачи в собственность земельного участка без проведения торгов, Вы можете ознакомиться в https://base.garant.ru/12124624/60d22b461504838cdf4260f1d50ed087/
Решать Вам, приобретать право аренды или нет. А я вам, желаю удачи и беспроблемных покупок!