Программу льготной ипотеки для семей с детьми продлят до 2030 года с сохранением базовых параметров. Мера поможет многим людям приобрести жилье, но продолжит подогревать рост цен на первичном рынке недвижимости, уверены эксперты.
Программу льготной ипотеки в России продлят до 2030 года с сохранением базовых параметров. Об этом заявил президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию. Он заметил, что особое внимание нужно уделить семьям с детьми до шести лет. Для них льготная ставка кредита останется прежней, в размере 6%.
Напомним, что для участия в программе семейной ипотеки у родителей должно быть двое или более детей, не достигших 18 лет. Также льготной программой могут воспользоваться семьи, где с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился или был усыновлен первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.
Программа отличается от льготной ипотеки на новостройки тем, что условия по ней не менялись. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по этой программе составляет 12 миллионов рублей, в других регионах - 6 миллионов рублей. Важным условием льготной программы считается то, что семья должна внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости квартиры.
80% квартир в новостройках приобретается по льготным программам
Согласно данным Росреестра Татарстана, за все время действия программы с мая 2020 года по февраль 2024 года включительно программами ипотечного кредитования с господдержкой воспользовалось более 36 тысяч жителей республики. Из них 1,8 тысячи ипотек зарегистрировали за два первых месяца нынешнего года. Годом ранее за аналогичный период их зарегистрировали 1,3 тысячи. Таким образом, рост год к году составил 38%.
Большинство оформленных ипотек приходится на договоры долевого участия в строительстве, их за неполные четыре года действия программы оформили в Татарстане 30,1 тысячи. Второе место по популярности занимают договоры купли-продажи, их в республике зарегистрировали 4,2 тысячи. Оставшиеся 1,7 тысячи приходятся на соглашения об уступке права требования.
Для 80% покупателей на первичном рынке пониженная ипотечная ставка дает возможность приобрести квартиру.
- Программа господдержки в совокупности с семейной и IT-ипотекой являются существенным драйвером высокого спроса на рынке недвижимости. В последнее время были изменения для категорий граждан, использующих субсидированную ставку, но важно, что сохраняются льготные условия для семей с детьми, - заметил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев.
«Квадрат» по 200 тысяч и «однушки» по 7 миллионов
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя цена на квадратный метр в строящихся домах Татарстана в марте составила 163,8 тысячи рублей. Однако аналитики «Яндекс.Недвижимости» сообщили, что средняя цена на «квадрат» на первичном рынке в столице Татарстана уже превысила 200 тысяч рублей и стала одной из самых высоких среди крупных городов России. Так, по данным сервиса, Казань вошла в топ-5 миллионников с самой дорогой недвижимостью, уступив первенство лишь Сочи (418 тысяч рублей), Москве (331 тысяча) и Санкт-Петербургу (241 тысяча).
Тот факт, что стоимость «квадрата» в Казани перевалила за 200 тысяч рублей, подтвердили и в Циан.Аналитике. По их данным, стоимость квадратного метра в столице Татарстана по состоянию на март достигла 210 тысячи рублей, что на 18% больше, чем годом ранее. Максимальные темпы роста в течение последних 12 месяцев фиксировались с августа по октябрь (когда они на фоне ажиотажно высокого спроса прибавили 11%). Темпы роста цен в столице Татарстана чуть выше, чем в среднем по городам-миллионникам (+16%).
В декабре прошлого года правительство скорректировало условия получения ипотеки по льготной ставке для некоторых категорий граждан (изменения не коснулись семейной ипотеки). Так, максимальный кредит снизили до 6 миллионов для всех регионов, включающих столичные, а первоначальный взнос повысили с 20% до 30%. В Циан.Аналитике заметили, что эта мера способствовала охлаждению спроса на жилье в новостройках. В январе 2024 года в Казани прошло на 62% меньше сделок, чем в декабре 2023 года, а относительно пиковых показателей спроса, которые фиксировали в сентябре, спрос оказался втрое ниже.
Средняя однокомнатная квартира в строящемся корпусе, по данным Циан Аналитики, на данный момент стоит 7,6 миллиона рублей, двухкомнатная квартира - 12 миллионов, трехкомнатная - 14 миллионов рублей. Хотя специалисты сервиса добавили, что такой показатель, как число комнат, стал во многом условным: одно и то же помещение в прайс-листах может быть евродвушкой, а в регистрационных документах однокомнатной квартирой. Поэтому эксперты предпочитают оперировать средней ценой квадратного метра.
В «Авито Недвижимости» в ответ на наш запрос сообщили, что объем предложения квартир на первичном рынке жилья Казани по итогам января-февраля увеличился на 10% в сравнении с ноябрем-декабрем 2023 года. Спрос за этот период снизился из-за долгих новогодних каникул в январе. Но несмотря на это средний ценник на квартиры в новостройках в январе-феврале в Казани увеличился на 4% по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года.
Согласно данным «Авито Недвижимости», средняя цена казанской студии в январе-феврале нынешнего года составила 8 миллионов, подорожав с прошлого года на 56,5%. Однокомнатные квартиры в среднем стоили 7,9 миллиона, двухкомнатные - 10 миллионов, трехкомнатные - 12,5 миллиона, а большие квартиры с количеством комнат от четырех стоили 13,5 миллиона рублей.
«Льготная ипотека становится единственной возможностью приобрести жилье»
Татарстан вошел в тройку лидеров Приволжского федерального округа по выдаче ипотеки по итогам 2023 года. По данным Дом.РФ, за прошлый год в ПФО выдали 459 тысяч ипотечных кредитов (+54% к 2022 году), на 1,4 миллиарда рублей. Треть всех выдач пришлась на республики Башкортостан и Татарстан.
Поддержанию спроса на рынке жилья во многом способствуют льготные ипотечные программы. За все время действия льготных программ, оператором которых выступает Дом.РФ, кредиты в регионах ПФО получили более 453 тысяч семей. Наибольшей популярностью пользовалась льготная ипотека на новостройки: в Татарстане за все действие программы выдали 47,2 тысячи кредитов. Семейная ипотека разместилась на втором месте, по ней за все время выдали 39,4 тысячи кредитов. Еще 2,2 тысячи кредитов выдали по программе ИТ-ипотеки.
Госпрограммы с субсидируемой ставкой по-прежнему остаются основным драйвером ипотечного рынка, подтверждают представители банков. Для семей они порой становятся единственной возможностью приобрести жилье, сообщила руководитель офиса «Росбанк Дом» в Казани Гульнара Вахитова. В выдачах банка по итогам 2023 года доля ипотечных кредитов по госпрограммам в денежном выражении на первичном рынке выросла до рекордного значения 49%.
- Лидером стала «Семейная ипотека» - это 20% от объема выдач в денежном выражении, на втором месте «Льготная Новостройка» (17%). В 2024 году в нашем банке доля программ с господдержкой составляет 69%, - сообщила собеседница.
В банке ВТБ с нами поделились, что льготная ипотека заняла 56% в общем объеме выданных кредитов на покупку жилья в 2023 году, программой воспользовались 4,2 тысячи семей. Средний размер ипотечного кредита составляет 5,8 миллиона рублей, а средний размер первоначального взноса - 23%.
Льготная программа не сделает жилье доступнее для семей, но сделает доступнее ипотеку
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова положительно оценила решение о продлении семейной ипотеки. Она считает справедливым, что люди, которые покупают жилье для себя, а не для инвестиций, получают возможность покупать жилье по сниженным ставкам. Хотя собеседница сомневается, что мера стимулирует рождаемость в России, она поможет семьям улучшить жилищные условия.
- Почему о льготной ипотеке говорят так много? Во-первых, видят, как катастрофически падает рождаемость. Государство понимает, что человеческий ресурс не восполняется, и даже мигранты здесь не помогут. Поэтому принят комплекс мер о продлении действия материнского капитала и семейной ипотеки, - рассуждала Гизатова.
В Казани сложилась парадоксальная ситуация, когда строящееся жилье дороже квартир в завершенных проектах. Это, по словам Гизатовой, происходит не из-за спроса, а из-за роста себестоимости строительства: дорожают материалы, энергоресурсы, увеличился состав затрат.
- В новых проектах квартиры действительно дороже. Цены на новостройки не стоят на месте, они дорожают вместе со всей нашей жизнью, - сказала Гизатова.
Эксперт заметила, что на цену квадратного метра влияют инвесторы, которые подогревают рынок. Они покупают квартиры для перепродажи, посуточной или долгосрочной аренды, на будущее для детей, а кто-то просто спасает деньги от обесценивания.
- А когда есть пул инвесторов, то стоимость будет выше с учетом этого интереса, - пояснила собеседница.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев уверен, что отмена льготной ипотеки приведет к полной заморозке рынка недвижимости. Стоимость однокомнатной квартиры в Казани варьируется от 5 до 30 миллионов рублей. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, более подходящие для семей с детьми, стоят 10-12 миллионов и 15-16 миллионов соответственно.
- Если говорить про квартиру стоимостью в 10 миллионов с минимальным первоначальным взносом, то ежемесячный платеж выходит порядка 110-120 тысяч, - сообщил эксперт.
В марте корпорация Дом.РФ выступила с инициативой снижать ипотечную ставку по мере рождения детей. Так семьи с детьми смогу получить ипотеку по сниженной ставке в 5%, если у родителей появился второй ребенок, и по ставке в 4% после рождения третьего и последующих детей.
Савельев считает инициативу полезной и эффективной, так как даже разница в один процент повысит доступность ипотеки для семей. Что касается стимулирования рождаемости - эксперт сомневается, что мера поможет, однако она сделает ипотеку доступнее для семей.
Почему в Казани такое дорогое жилье?
Цена на «квадрат» в Татарстане одна из самых высоких. Если обратиться к данным к ЕИСС и проверить среднюю цену в других регионах, чьи столицы считаются городами-миллионниками, выяснится, что в Новосибирской области средняя цена квадратного метра составляет 116,8 тысячи рублей, в Свердловской области - 123,9 тысячи рублей, в Краснодарском крае - 149,2 тысячи рублей, а в Татарстане - 152 тысячи.
Такую разницу в ценах на жилье в других городах-миллионниках Савельев объяснил уровнем комфортности проживания в Казани. Например, по сравнению с Новосибирском, Казань более туристическая, у нее выгодное расположение с точки зрения логистики. Из столицы Татарстана можно долететь на самолете или доехать на поезде в любую точку России.
Дороговизну недвижимости в Казани в сравнении с другими миллионниками признала и руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «Флэт» Екатерина Булатова. Она считает, что такая ситуация сложилась из-за того, что город стал центром притяжения: миграция из менее крупных городов и соседних республик. Причин этому несколько: хороший климат, развитая инфраструктура, большое количество вливаний в город идет с федерального бюджета.
- Помимо этого у нас большой туристический поток. Каждый год обновляются рекорды по количеству посещений туристами. Мы всегда в топе, уступаем лишь Москве, Питеру и иногда Сочи. Поэтому априори не может дешеветь ценник за квадратный метр и за квартиры, если идет большой спрос, - подчеркнула Булатова.
Ценообразование на недвижимость в Казани, одной из самых дорогих в ПФО, аналитик финансовой группы «Финам» Полина Щукина связала с рядом причин: экономическими условиями региона, спросом и предложением на рынке, инвестиционной привлекательностью города, а также географическими и культурными характеристиками.
Руководитель ипотечного отдела «Флэт» Екатерина Булатова поделилась, что льготная ипотека действительно помогает семьям не только улучшать жилищные условия, а в принципе купить свое первое жилье с доступным платежом.
Екатерина Булатова согласилась, что требования к заемщикам ужесточились. Банки стали критичнее относиться к показателю долговой нагрузки, и даже если клиент хочет пройти процедуру одобрения ипотеки по двум документам, банки начали требовать подтверждения дохода. Многие аналитические агентства пишут о росте количества отказов по ипотеке, но у клиентов «Флэт» отказов больше не стало.
Эксперт сообщила, что ситуация на рынке недвижимости стабильная. Квартиры продаются в любом случае с учетом того, какая ставка сейчас на «вторичку».
- Клиентам, конечно, выгоднее брать по льготным ставкам 6-8%. И поэтому новостройки активно покупают. Тем более, что с 1 июля будет отменена господдержка и многие клиенты хотят успеть приобрести квартиры. Спрос не упадет, - уверена Булатова.
Несмотря на большое количество нераспроданных квартир на рынке, снижения цен на «квадрат» не предвидится, а застройщики не будут снижать темпы строительства, подчеркнула эксперт. Максимум, на который способны строительные компании, это перенос сроков строительства.
Рынок ипотеки в России будет постепенно охлаждаться
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос напомнил, что программу льготного ипотечного кредитования запустили в качестве временной меры поддержки строительной отрасли во время мировой вспышки коронавируса COVID-19. Этот шаг оказался очень эффективным с точки зрения поддержки спроса на недвижимость в России в момент неожиданного кризиса и сильного роста неопределенности. В данном случае и застройщики, и покупатели выиграли за счет государственного бюджета.
- Позднее эту временную стимулирующую меру продлили по социальным соображениям. Однако теперь льготное ипотечное кредитование достигло таких масштабов, что его отмена грозит резким спадом объемов реализации жилья. Вместе с тем массовое кредитование по ставкам ниже рыночных уже слишком сильно и долго искажает естественное ценообразование на жилищном рынке, - вспомнил эксперт.
На рубеже 2023-2024 годов тема возможного сворачивания программы льготного ипотечного кредитования активно обсуждалась на уровне правительства, законодателей, Банка России, а также представителей строительной и банковской отраслей. И окончательное решение примут с учетом предложения президента, спрогнозировал Манжос.
Эксперт считает, что программа льготного ипотечного кредитования позволяет зафиксировать низкую процентную ставку по кредиту до момента его выплаты. Это дает заемщикам возможность подобрать комфортный размер ежемесячного платежа за счет более долгого срока кредитования. Кроме того, аналитик обратил внимание, что в случае временной неплатежеспособности общая сумма долга нарастает не так стремительно.
- В самом общем смысле «льготная ипотека» является более доступной и посильной возможностью в сравнении с кредитованием на рыночных условиях. Этим объясняется высокая популярность этого инструмента. Однако рынок первичного жилья не свободен от действия законов экономики. Искусственное увеличение доступности товара вызывает закономерный компенсационный рост цен. Это косвенно отражается и на вторичном рынке жилья, - пояснил эксперт.
Для понимания ситуации в этой сфере Манжос предложил ориентироваться на заявления представителей такой крупной кредитной организации, как Сбербанк. Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи недавно заявил, что падения спроса на ипотеку пока не наблюдается. Количество заявок на ипотечные кредиты в январе осталось на уровне декабря и составило порядка 17 тысячи заявок в день. Вместе с тем в январе объем выдачи ипотечных кредитов ожидаемо сократился по сравнению с декабрем с 19 миллиардов до 5-6 миллиардов рублей. По его словам, это связано с сезонностью.
Однако в середине февраля председатель Центрального банка России Эльвира Набиуллина сообщила о том, что изменение параметров льготных программ уже привело к понижению темпов выдачи ипотечных кредитов в сравнении с осенними пиками.
- По-видимому, рынок льготной ипотеки в России будет постепенно охлаждаться. Однако необходимо учитывать его инерционный характер. Это будет происходить постепенно, - предупредил эксперт.
Семейная ипотека считается одним из многих компонентов государственной политики в области стимулирования рождаемости. Однако Манжос считает, что усложнение системы условий льготной ипотеки преследует другие цели.
- Оно призвано отсечь инвестиционный спрос на жилье, который маскируется под необходимость реального улучшения жилищных условий семьями с детьми, - поделился мнением собеседник.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов заметил, что пока речь идет только о продлении семейной ипотеки. При этом совокупная доля программ по сниженным ставкам не должна превышать 25%, поскольку Минфин в настоящее время разрабатывает возможность такого ограничения.
Эксперт также заметил, что после введения дополнительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье повлияло на снижение спроса на недвижимость. Вторым фактором охлаждения рынка служат высокие ставки на вторичном рынке, которые осложняют и сделки с новостройками.
- Многим для покупки нового надо продать имеющееся жилье, а покупателей на него при таких ставках рыночных по ипотеке меньше обычного, - сказал Попов.
Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина согласилась, что ужесточение макропруденциальных требований может вызвать более осторожный подход банков к выдаче кредитов, что может оказать дополнительное давление на потенциальных заемщиков и требует более тщательного изучения их кредитной истории и платежеспособности. Так, с 1 марта 2024 года увеличились надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.
«Цены не снизятся до тех пор, пока есть дешевые кредиты и свободные сбережения»
Продление льготных программ с одной стороны поможет многим семьям приобрести жилье, но с другой продолжит поддерживать рост цен на первичном рынке, заявил заведующий кафедрой Института управления, экономики и финансов КФУ Игорь Кох.
- Цены на рынке не будут снижаться до тех пор, пока есть дешевые ипотечные кредиты и есть свободные сбережения, которые граждане желают вложить именно в недвижимость. Если эти факторы исчезнут, «пузырь» на рынке жилья может «схлопнуться», что приведет к катастрофическим потерям для строителей, а также инвесторов, приобретавших недвижимость с целью перепродажи, - обратил внимание эксперт.
Продление программы льготной ипотеки положительно оценил и член фракции КПРФ в Госсовете Татарстана Николай Атласов. Но он сомневается в том, что семьи с детьми от этого выиграют. Он заметил, что данное решение скорее поможет строительной отрасли. Для семей важен не только процент, но и фактическая сумма выплат.
- Дело в том, что стоимость жилья растет, в том числе из-за роста затрат на стройматериалы. Поэтому процентная ставка по льготной ипотеке может быть невысокой, но в абсолютных цифрах стоимость кредита все равно может оказаться неподъемной, - сказал политик.
С учетом этого обращение Дом.РФ к Минфину с предложением снизить ставку по семейной ипотеке до 5% при рождении второго ребенка и до 4% после рождения третьего и последующих, разумно, считает Атласов. Он добавил, что нужно смотреть на абсолютные цифры, сопоставляя их с возможностями зарплат.
- Я бы предложил снизить льготную ипотеку до процентной ставки, которая существует в развитых странах Европы, там обычная ипотека под 1-2%. И соотношение зарплат к общей стоимости жилья ниже, чем в России. Но я понимаю, что на снижение ставки до уровня 2 процентов у нас не пойдут, так как пострадают интересы банкиров. Я думаю, что даже предложение Дом.РФ не будет воспринято, потому что у нас интересы банковского сектора в приоритете, - заметил народный избранник.
Что касается стимулирования рождаемости, то любое ослабление финансовой удавки по ипотечным кредитам потенциально всегда будет играть в плюс, уверен Атласов. Он подчеркнул, что рождаемость зависит не только от материального благополучия семей, но и от других факторов. Мера произведет определенный положительный эффект, но преувеличивать эти стимулы не стоит.
Льготная программа не решит демографическую проблему, а снизит нагрузку на бюджеты семей
Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал также считает, что продление программы семейной ипотеки говорит о внимании государства к девелопменту, который помогает расти еще ряду смежных отраслей. Для молодых семей это материальная поддержка.
- Когда есть возможность пользоваться продуктами, которые субсидируются, это всегда плюс, и это всегда говорит в пользу повышения рождаемости, потому что люди начинают себя более уверенно чувствовать, - сказал эксперт.
Полина Щукина считает, что продление программы льготной ипотеки до 2030 года, как предложено президентом России, может сыграть ключевую роль в доступности жилья для широких сегментов населения страны. Сохранение базовых условий программы подразумевает предоставление ипотечных кредитов на привлекательных условиях, что, безусловно, способствует улучшению жилищных стандартов российских семей.
- Такая мера может облегчить нагрузку на бюджеты семей и поддержать высокий уровень спроса на жилье, что в свою очередь стимулирует строительный сектор и приближает к амбициозной задаче: увеличения обеспеченности жильем на человека до 33,8 квадратного метра к 2030 году, - сообщила эксперт.
Отдельное предложение от Дом.РФ о снижении ставки по семейной ипотеке до 5% и 4% при рождении второго и третьего ребенка соответственно могло бы оказать не только финансовую поддержку семьям, но и стать дополнительным стимулом к увеличению рождаемости в стране.
Автор: Алия Резванова