Закон установил, что дома блокированной застройки, объединенные в одном ряду общими боковыми стенами без проемов и имеющие отдельные выходы, являются самостоятельным видом жилья
Домами блокированной застройки называют комплексы малоэтажных жилых строений, объединенных в одном ряду общими боковыми стенами без проемов и имеющих отдельные выходы. Для жителей больших городов более привычным названием такой разновидности зданий стало: таунхаус, лейнхаус или дуплекс. Отличие между ними состоит в количестве жилых секций – обычно в таунхаусах их может быть по пять-шесть, а в дуплексах не более двух. В России блокированные дома появились еще в середине 90-х и, хотя они относились к категории жилых, действующим законодательством не признавались. Для установления правового статуса собственникам приходилось каждый раз обращаться в суд. В полной мере несправедливость была устранена только с вступлением в силу 1 марта 2022 года Федерального закона от 30 декабря 2020 года № 476-ФЗ, признавшего появление нового вида жилья.
Признаки дома блокированной застройки
Градостроительный кодекс РФ определяет дом блокированной застройки как жилое строение, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. Законом не предусматривается раздела подобного здания на самостоятельные объекты недвижимости, а его технические характеристики должны соответствовать параметрам индивидуального жилого дома:
- имеет не более трех этажей;
- высота не превышает двадцати метров;
- блокируется общими боковыми стенами без проемов в одном ряду с другими жилыми строениями;
- имеет отдельный выход на земельный участок.
Прежде чем приступить к возведению таунхауса, необходимо оформить проектную документацию и получить разрешение на строительство, а после его окончания – на ввод объекта в эксплуатацию. Считается, что квартира в блоке стоит дешевле, чем в отдельном коттедже за счет «экономии» одной стены и более рационального размещения водопровода, отопления и канализации. Однако следует принимать во внимание, что создание инженерных коммуникаций для таунхауса полностью ложится на плечи застройщика.
Разница в правовом статусе здания определяет особенности использования внутренних помещений. Если в многоквартирных домах лестничный пролет, лифт, коридор или подвал находятся в долевой собственности, то в таунхаусах совместного владения не предусмотрено. В региональных программах капитального ремонта объекты блокированной застройки не участвуют. Их эксплуатация проводится с учетом мер безопасности всех зданий малоэтажного комплекса. Так при реконструкции одного из них потребуется согласие всех собственников домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.
Нужно ли вносить изменения в ЕГРН
Закон № 476-ФЗ позволяет ставить дома блокированной застройки на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здания с назначением «жилой дом». Документы, подтверждающие владение подобной собственностью и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Приведение содержащихся в ЕГРН сведений о виде объекта недвижимости, назначении и виде разрешенного использования в соответствие с требованиями действующего законодательства производится по желанию правообладателей не является обязательным. Но собственники могут заняться этим вопросом, уполномочив совместным решением своего представителя на обращение в Росреестр. Подтверждать документами соответствие заявленных объектов недвижимости блокированной застройке от них не требуется. А отсутствие в установленной градостроительным регламентом территориальной зоне указания на соответствующий вид разрешенного использования и утвержденные параметры строительства не помешают внесению изменений в ЕГРН.
Журнал «Земельный Вестник ГЕО»