В последнее время сеть заполонила масса сомнительных рекламных объявлений, которые гарантируют гражданам сохранение ипотечного жилья при прохождении процедуры личного банкротства.
«Сохраним ипотеку 100 процентов. Или вернем деньги»
«гарантия в договоре»
«Все в соответствии с позицией Верховного суда № 305-ЭС22-9597»
«Госдума приняла закон по сохранению ипотеки при банкротстве»
Так ли это на самом деле? Давайте разбираться
Позиция Верховного суда
В мае 2023 года Верховный суд принял Определение № 305-ЭС22-9597 в котором разрешил разработать локальный план реструктуризации, касающийся выплат по кредиту, обеспеченному залогом жилья.
С учетом этого суд в ситуации, когда обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое взять на себя обязанность по его исполнению), предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается, при этом залогодатель не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил пункта 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве). По условиям подобного соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
Должника освободили от других долгов, при этом обязали выплачивать ипотеку после завершения процедуры.
Данное решение было принято в деле № А41-73644/20.
В указанном выше случае есть ключевая особенность, которая отличает это дело от массы других. Кроется она вот в чем.
Женщина проходящая процедуру банкротства – не являлась заемщиком по кредитному договору, она лишь предоставила свою квартиру в залог.
Кредитный договор был заключен с другим человеком, а банкрот предоставила свою квартиру в качестве обеспечения исполнения обязательства.
На момент, когда должница оказалась в банкротстве – другой человек (который брал кредит) исправно вносил платежи.
Т.е. в данном случае мы имеем дело не с классической ипотекой, когда человек берет деньги в банке и покупает себе жилье.
В рассматриваемой ситуации банкрот был лишь залогодателем, деньги по кредиту получило третье лицо, которое и продолжило платить после процедуры банкротства залогодателя.
Похожие решения судов встречались в практике и ранее. Они касались случаев банкротства военнослужащих, которые приобрели единственное жилье по программе «Военная ипотека».
В случае с военной ипотекой плательщиком по кредиту выступает государство- оно гарантирует полное исполнение обязательств до тех пор, пока человек продолжает службу. То есть статус банкрота никак не влияет на способность государства платить за военнослужащего ипотеку.
Но, к сожалению, даже в случае военной ипотеки достаточно примеров, когда должники лишались ипотечного жилья.
После решения Верховного суда юристы почти в каждом деле о банкротстве, где есть ипотека пытаются протащить мировое соглашение с банком. Только не всегда эти попытки увенчиваются успехом.
Предлагаю ознакомиться с несколькими характерными делами:
1. № А60-6974/2023
В указанном случае суд первой инстанции утвердил мировое соглашение, согласно условиям которого, дочь должницы продолжала бы выплачивать Ипотеку вместо матери. В подтверждение платежеспособности дочь даже предоставила выписку из банковского счета, на котором лежали деньги в размере сопоставимом с долгом.
Банк выступил против такого соглашения и подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и продать квартиру.
К дате рассмотрения апелляции дочь должницы заплатила весь оставшийся долг банку, а это ни много ни мало полтора миллиона рублей. Таким образом должнице удалось сохранить ипотечное жилье.
А теперь попробуйте представить себя на месте такого должника. Каких нервов это стоило всей семье – осознавать, что единственное жилье может уйти с молотка.
2. № А40-133567/22
В этом деле процедуру банкротства проходил военнослужащий. Просрочек по ипотечному кредиту не было. Но суд все равно включил ипотечную квартиру в конкурсную массу, после чего она была продана.
Обжалуя решения судов первой и апелляционной инстанций, должник дошел до Верховного суда, но сохранить ипотечное жилье в собственности ему не удалось.
Отдельно можно спорить о том, что в данном деле должником избран неправильный способ защиты: вместо утверждения мирового соглашения должник пытался исключить требования Банка из реестра, но применительно к конкретной жизненной ситуации факт остается фактом – ипотечную квартиру продали в ходе процедуры банкротства.
3. N А40-1618/23
В указанном случае должник допустил просрочку по ипотеке, после чего, попав в банкротство, пытался заключить с залоговым кредитором план реструктуризации. Суд первой инстанции отказал в утверждении плана. Дальнейшие обжалования этого решения в апелляции и кассации к успеху не привели.
Финансовый управляющий также выступал на стороне должника, но и это не помогло. На данный момент судом утверждено положение об условиях и порядке продажи ипотечной квартиры.
Отдельно следует отметить ссылку суда на отсутствие внятных доказательств о наличие у должника и его супруга денег для продолжения финансирования ипотечного кредита
«Кроме того, должником не представлены в материалы дела доказательства наличия источника дохода и/или имущества, за счет которых будет осуществляться исполнение локального плана реструктуризации, поскольку доход должника и его супруга составляют конкурсную массу, на которую претендуют иные кредиторы»
для правильной оценки Вашей ситуации запишитесь на бесплатную консультацию на нашем сайте
Дел о банкротстве, в которых суды отказывают гражданам в сохранении единственного жилья, обремененного ипотекой масса. Причины могут быть различны:
- должник допустил просрочку по ипотечному кредиту;
- должник имеет другие кредиты в том же банке, где брал ипотеку (в таком случае по условиям мирового соглашения Банк будет вынужден «простить» другие кредиты, а значит ухудшить свое положение по сравнению с ситуацией когда он мог бы сразу продать жилье);
- в суд не представлено доказательств наличия у должника (или у третьего лица) денег для финансирования ипотеки.
В случае если ипотечное жилье является для Вас единственным, отсутствуют просрочки по платежам, есть третье лицо, готовое гарантировать банку внесение платы согласно графику – у вас есть шансы на сохранение ипотеки.
Важно учитывать, что риски продажи предмета залога все равно будут присутствовать. В каждом конкретном деле все будет зависеть от позиции банка, финансового управляющего и конкретного судьи.
Мы рекомендуем решаться на прохождение процедуры банкротства при наличии ипотечного жилья только в том случае, если Вы твердо отдаете себе отчёт в том, что можете потерять такое жилье.
К рекламным объявлениям, дающим стопроцентную гарантию на сохранение ипотечного жилья необходимо относиться настороженно. Как показывает практика, настоящих письменных гарантий никто не дает. Максимум на что вы сможете рассчитывать - это гарантия на возврат денежных средств, потраченных Вами на юридическое сопровождение.
Потерять единственное ипотечное жилье, но вернуть после этого 100 тысяч рублей, затраченных на юристов! Звучит так себе, согласитесь.
Обращайтесь к Юристу на бесплатный разбор вашей финансовой ситуации 👉 в telegram канале Юрист Филимонов Александр
Закон о банкротстве с ипотекой
10 октября 2023 года Государственной Думой в первом чтении были приняты поправки в Закон о банкротстве, предусматривающие возможность сохранения ипотеки при банкротстве.
В пояснительной записке к законопроекту указано следующее.
Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" разработан в целях обеспечения правовыми гарантиями сохранения единственного для гражданина-должника и членов его семьи жилья, обремененного залогом (ипотекой) при его личном банкротстве путем утверждения с залоговым кредитором мирового соглашения или плана реструктуризации ипотечного долга.
Звучит действительно здорово и обнадеживает.
Вот только законопроект был принят с условием внесения в него ряда важных правок. При этом крайним днем срока для внесения поправок была указана дата - 8 ноября 2023 года.
До настоящего времени изменения в законопроект не внесены, по крайней мере на официальном портале Системы обеспечения законодательной деятельности (сайт где в открытом доступе можно проследить путь принятия законов) об этом нет ни слова.
На какой стадии находится разработка данного законопроекта? Когда он будет доработан и принят в окончательной редакции неизвестно.
Нельзя исключать, что данная законодательная инициатива являлась пиар-ходом для снятия социальной напряжённости. Ведь, по официально статистике, число закредитованных граждан России приближается к 50 миллионам человек
Также следует отдавать себе отчет, что банковское лобби будет единодушно против таких поправок. Если смотреть на данный законопроект глазами кредитной организации становится понятна причина недовольства.
Сейчас риск потери жилья является существенным стимулом для заемщиков выплачивать не только Ипотеку, но и другие взятые на себя кредитные обязательства (например обычные потребительские кредиты).
В случае законодательного утверждения «ипотечной амнистии» банки рискуют столкнуться с огромным количеством банкротств с сохранением ипотеки.
На 1 ипотечный кредит приходится примерно 5 обычных потребительских. В таком случае чисто статистически банки могут столкнуться с тем, что 80 процентов потребительских кредитов будет списано в ходе процедур банкротства.
Как быть ?
В том случае если вы столкнулись с трудной жизненной ситуацией и понимаете, что больше не сможете вносить платежи по ипотеке и другим кредитам Вам необходимо знать следующее.
В настоящее время, при продаже единственного жилья, деньги оставшиеся после погашения требования залогового кредитора остаются должнику. Такая правовая позиция выражена в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2023 N 307-ЭС22-27054
Аналогичный подход применим и для ситуации, когда по требованию залогодержателя квартира включена в конкурсную массу и после ее реализации и погашения основного долга остались денежные средства. По общему правилу такие средства были бы направлены иным (необеспеченным) кредиторам. Однако, поскольку иные кредиторы не имеют права претендовать на стоимость единственного жилья, то в силу принципа эластичности (суррогации) режим исполнительского иммунитета должен быть распространен и на заменившую квартиру ценность - оставшиеся денежные средства, которые следуют судьбе замененной ими вещи.
Пример: ипотечная квартира стоит 5 миллионов рублей, долг по ипотеке составляет 1,6 миллионов рублей. В банкротстве квартиру продают за 4,6 миллиона рублей (учитываем, что на банкротных торгах имущество зачастую продается дешевле).
Вычитаем с вырученных денег 10-15 процентов (это расходы на процедуру банкротства, оплату работы финансового управляющего, набежавшие за период процедуры проценты по ипотечному кредиту) у нас остается примерно 4,1 миллиона рублей. Из них мы выплачиваем долг банку в размер 1,6 миллиона рублей, после чего у нас остается «сдача» в виде 2,5 миллионов рублей. Другие кредиторы не могут претендовать на данные денежные средства, они остаются должнику на приобретение другого замещающего жилья.
Понятно, что 2,5 миллионов рублей будет недостаточно для приобретения достойного жилья, но это все же лучше, чем ничего.
Заключение
Одна из основных доктрин Гражданского кодекса гласит, что обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Кредит - это денежное обязательство, которое также необходимо исполнять.
В случае отсутствия возможности оплачивать кредиты граждане России вправе пройти процедуру личного банкротства и освободиться от долгов.
Однако перед банкротством важно правильно оценить все риски, в том числе риск продажи заложенной недвижимости.
обращайтесь для бесплатной полноценной консультации по вашему вопросу
avrora-bfl.ru
Помните, что все трудности временны и преодолимы!
С уважением, Александр Филимонов (юрист по банкротству, арбитражный управляющий)