Прежде, чем переходить непосредственно к теме поста, я поясню, что такое «доли в праве собственности».
Когда один объект принадлежит одному собственнику, это называется индивидуальная собственность.
Когда один объект принадлежит нескольким собственникам, это называется общая собственность. Она бывает:
- совместная – то есть, доли каждого собственника не определены. На весь объект есть только один комплект документов, например, выписка из ЕГРН, где указано «вид собственности – общая совместная, собственники – Иванов, Петров, Сидоров».
- долевая – то есть, у каждого собственника своя доля в праве на объект. У каждого собственника свой документ о праве собственности, например, выписка из ЕГРН, где указано «вид собственности – общая долевая, собственник – Иванов, 1/3 доля в праве».
При совместной собственности все владельцы распоряжаются объектом целиком. При долевой собственности каждый собственник распоряжается только своей долей. В обоих случаях все собственники должны согласовывать свои действия друг с другом.
Как продаются доли в праве собственности на недвижимость?
Поскольку доля в праве собственности это как бы самостоятельный «объект», то она может быть продана как и любой объект недвижимости. Но есть один нюанс.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве собственности постороннему лицу другие собственники объекта имеют преимущественное право покупки этой доли на тех же условиях.
Это правило легко реализуется вне банкротства. Как правило, все собственники приходят к нотариусу - продавец доли заключает нотариальный договор с покупателем, а другие собственники подписывают нотариальное уведомление об отказе от приобретения этой доли. То есть они письменно заявляют, что знают о продаже доли и выражают свой отказ от преимущественного права на её приобретение.
Согласно статье 255 Гражданского кодекса РФ Кредитор вправе требовать от должника продажи доли другим собственником с обращением полученных денег на погашение долга. При отказе других собственников от приобретения доли она должна продаваться с публичных торгов.
В банкротстве порядок продажи имущества должника строго регламентирован – ф/у оценивает имущество, утверждает порядок продажи в суде и проводит торги.
Так, в какой момент должно быть реализовано преимущественное право на приобретение доли другими собственниками в банкротстве?
Законом этот вопрос пока не урегулирован. Но в январе этого года Госдума приняла в первом чтении законопроект, регламентирующий порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве другими собственниками.
Для начала немного предыстории.
Я при продаже долей на торгах действовала так, как когда-то завещал Верховный суд РФ. Я согласовывала положение о торгах в суде, запускала торги. При наличии победителя (на любом этапе) я направляла телеграмму другим собственникам объекта о том, что они могут выкупить долю должника по цене, которую предложил победитель. При отказе или при отсутствии ответа (согласия я не получала ни разу) я проводила сделку купли-продажи с победителем торгов.
16 мая 2023 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 250 ГК РФ, изменив порядок действий. КС РФ решил, что передавать долю должника на торги можно только после того, как другие собственники откажутся от своего преимущественного права. При этом суд решил, что существующих норм недостаточно для четкого урегулирования вопроса, и обязал законодателя внести соответствующие поправки.
Так и появился законопроект, о котором я написала вначале. Согласно проекту, ф/у обязан до начала торгов известить собственников о продаже доли должника на торгах. Собственники смогут приобрести лот по цене, предложенной победителем либо по минимальной цене завершившегося этапа торгов.
Подобный порядок поможет соблюсти все установленные законом сроки, связанные с проведением торгов, а также защитит интересы покупателей и собственников.