Правовое регулирование объектов капитального строительства сильно отличается от регулирования некапитальных объектов. Для первых необходимо получать разрешение на строительство и иную документацию, обеспечивать соответствие объектов обязательным нормам и правилам, обеспечивать соответствие назначению земельного участка, на котором осуществляется строительство или уже возведено здание или сооружение. В противном случае оно будет признано самовольной постройкой и подлежать сносу (исключения, согласно позиции Верховного суда, составляют случаи, если лицо обращалось в компетентные органы за получением разрешений, но не получило их, и если постройка соответствует иным требованиям, предъявляемым к капитальным объектам. При соблюдении этих условий суд может принять решение о признании права собственности на самовольную постройку). Наконец, эти объекты прочно связаны с землей, не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, а потому являются недвижимостью, которая в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Бани, дачные туалеты, иные постройки являются вспомогательными к основным объектам, они имеют упрощенное регулирование, однако рассматривать мы их не будем.
К некапитальным объектам в основном относятся нестационарные торговые объекты: киоски, павильоны, торговые палаты, тележки и так далее. Кроме того, некапитальными являются временные сооружения, необходимые на период строительства, например бытовые модули. Соблюдение как таковых требований к их размещению не требуется. Так, например, нестационарные торговые объекты на земельных участках, находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности, должны размещаться в соответствии со схемой размещения нестационарных объектов и правилами благоустройства, принимаемыми органами местного самоуправления. В ином случае они подлежат демонтажу.
Имеются линейные сооружения, которые относятся к недвижимым, например трубопроводы, линии электропередач и другие. Существуют также улучшения полезных свойств земельного участка, например автомобильные дороги. Все они являются отдельными категориями и не относятся ни к капитальным, ни к некапитальным, их рассматривать не будем. Для упрощения, подытожим, что в статье сравниваются нестационарные торговые объекты и объекты капитального строительства.
Теперь мы имеем поверхностное представление о вышеуказанных видах объектов, и может возникнуть вопрос, в чем же проблема их разграничения.
Как уже было указано ранее, капитальные объекты являются недвижимостью, так как они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Дублирование информации не повредит статье, так как эти два условия важно запомнить, ведь они являются единственными законодательно закрепленными отличительными признаками капитальных объектов. Казалось бы, легко увидеть, что если вагончик можно погрузить и перевезти, то многоквартирный дом прочно связан с землей, а потому последний и является капитальным зданием. Однако далее будут приведены не такие однозначные примеры.
Некапитальные объекты, соответственно, не имеют прочной связи с землей. Кроме того, в Градостроительном кодексе закреплено, что этим сооружениям свойственен сборно-разборный характер. То есть, если, например, снести кирпичный дом, то вряд ли можно собрать остатки от него и построить новый в другом месте. А некапитальный склад, представляющий собой металлический каркас из профилей, думаю, не так затруднительно будет разобрать и переместить на пару метров. Следовательно, сборно-разборный признак тоже кажется вполне применяемым.
Однако, что если речь идет, например, о двухэтажном строении в виде стального рамного каркаса, имеющем фундамент в виде железобетонной плиты? В одном решение оно может быть признано некапитальным, потому что фундамент недостаточно заглублен в землю. В другом случае будет признано капитальным, потому что каркас имеет жесткие связи между элементами и прочную связь с землей в виде сварки каркаса с фундаментом. Вы можете сказать, что в этих случаях разные сравнительные критерии приведены, что автор не сказал, к примеру, достаточно ли заглублен фундамент в землю во втором случае. И вы будете совершенно правы, потому что в этом, в том числе, и заключается проблема.
Суды главным образом основываются на заключениях экспертов, для которых существенное значение играют разные признаки. Кому-то необходимо установить наличие стационарных коммуникаций, кому-то соответствие объекта проектной документации, другим важно проверить прочность, безопасность и надежность здания, длительность его эксплуатации. Кто-то скажет, что металлический каркас в любом случае является сборно-разборным, а металлический склад некапитальным. Другой решит оценить жесткость связи элементов каркаса между с собой и с фундаментом. То есть, на данный момент отсутствуют точно определенные критерии разграничения.
Законодательно установленные, приведенные ранее признаки являются оценочными, могут пониматься разными судьями, экспертами по-разному. У судей и без того работы достаточно, а теперь еще споры по самовольным постройкам и определением капитальности объекта рассматривать. Обращаются еще ведь с такими требованиями: признать зарегистрированный объект недвижимости с таким-то кадастровым номером самовольной постройкой. А этим объектом является ленточный фундамент. Инспекторы пришли разобраться, что это такое и как оно самовольно зарегистрировано, а здание отсутствует, есть лишь фундамент. И ответчик объясняет, что не имеет понятия, как это произошло. Такое даже не выдумаешь.
Вернемся к примеру со стальным каркасом. Да, есть фундамент, значит объект должен быть прочно связан с землей. Но на этот фундамент может опираться только рама вагончика или, как указывалось выше, он недостаточно заглублен. А сколько достаточно? Опять же, в приведенном примере заглублен был всего лишь на 13 сантиметров, при этом эксперт сказал, что промерзание грунта достигает 2,2 метра. То есть ориентировался он на последнюю цифру? Но в другом примере какая-то отдельно стоящая лестница сложной конфигурации признана капитальной, в том числе потому, что фундамент заглублен на 0,7 метров. А если в качестве фундамента выступают винтовые сваи? По общему правилу, объект с таким фундаментом признается некапитальным, хотя, вроде, про заглубленность здесь сомнений нет, но, видимо, встает снова признак о сборно-разборном характере строения. В случае, если установлен фундамент, состоящий из свай и монолитного ростверка, то объект будет капитальным. А ведь нужно же проверить еще связь основы здания с этим фундаментом, сколько бы это слово уже не повторили, но не все эксперты описывают данную сторону объекта.
Возможно, пока Вы читали, могли подумать, что автор очень эмоционально воспринимает эту проблему. Однако, на самом деле, она не имеет сильного распространения, потому что сами по себе эти споры редки в силу своего характера. Ведь не так часто устанавливают подобные конструкции. Кроме того, возможно, экспертам виднее, а в судебных решениях просто не отражаются все обстоятельства дела. Причем ситуация различается в зависимости от субъекта РФ, в которых принимаются региональные законы или местное самоуправления уделяет этому вопросу больше внимания. Однако указанные в настоящей статье примеры действительные, и проблема, на мой взгляд, все же существует. Законодателю следовало бы установить дополнительные критерии для разграничения рассмотренных объектов на федеральном уровне, ведь нельзя же оставлять решение этого вопроса прерогативой суда.
Статья написана после изучения незначительного объема правовых норм, регулирующих данный вопрос, изучения судебной практики по спорам о самовольных постройках, а также ознакомления с публикациями СМИ о том, как вплотную к многоквартирному дому предприниматель возводит двухэтажный торговый павильон. И конечно же, статья основана на моем неквалифицированном мнении, технического образования не имею, а проблема замечена не мною.
by: Anthony