В поисках жилья многие сталкиваются с вопросом доступности ипотечного кредита, особенно когда речь идет о минимальном первоначальном взносе. Ипотека с минимальным первоначальным взносом может быть ключом к осуществлению мечты о собственном жилье. Сейчас уже не так просто найти подходящее предложение с минимальными требованиями по взносу.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке?
Первоначальный взнос по ипотеке - это сумма денег, которую заемщик вносит в качестве своего собственного вклада при покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита. Этот взнос обычно выражается в процентном отношении к общей стоимости приобретаемого имущества и может варьироваться в зависимости от требований банка или другого кредитора.
Первоначальный взнос играет важную роль в процессе ипотечного кредитования, поскольку он позволяет заемщику продемонстрировать свою финансовую способность и готовность к взятию на себя финансовых обязательств. Более высокий первоначальный взнос обычно означает меньшую сумму кредита и, как следствие, более низкие ежемесячные платежи и меньший риск для банка.
Размер первоначального взноса
Размер первоначального взноса по ипотеке обычно выражается в процентном отношении к общей стоимости приобретаемого жилья. Этот процент может варьироваться в зависимости от требований банка, типа ипотечного кредита, а также финансового положения заемщика.
Обычно банки устанавливают минимальный процент первоначального взноса, который должен быть внесен заемщиком. Этот процент может составлять от 10% до 30% от стоимости жилья и иногда даже больше.
Например, если стоимость приобретаемого жилья составляет 3 000 000 рублей, а банк требует первоначальный взнос в размере 10%, то заемщик должен внести в качестве первоначального взноса 300 000 рублей. Оставшиеся 2 700 000 рублей будут предоставлены банком в виде ипотечного кредита.
С 23 декабря 2023 года произошло значительное изменение в условиях получения ипотеки с господдержкой, теперь первоначальный взнос составляет 30%. Начиная с 1 января 2024 года, Центробанк ввел новые требования, что сделало получение ипотеки даже с минимальным первоначальным взносом в 20% крайне сложным.
Повышенный рис по программам ипотечного кредитования.
Программы ипотечного кредитования, предполагающие повышенный риск, с точки зрения Центрального банка, могут включать в себя следующие характеристики:
1. Высокое соотношение кредита к стоимости залога (Loan-to-Value ratio, LTV). Если клиенты берут на себя слишком большую часть стоимости жилья в виде кредита, это может увеличить риск для банка в случае дефолта заемщика.
2. Высокий показатель долговой нагрузки (Debt-to-Income ratio, DTI). Если ежемесячные платежи по кредиту составляют значительную часть ежемесячного дохода заемщика, это может указывать на его ограниченную способность к возврату кредита.
3. Низкий уровень первоначального взноса. Программы с минимальным или отсутствующим первоначальным взносом также могут считаться рискованными, поскольку заемщики имеют меньший финансовый интерес в сохранении стоимости недвижимости и могут легче допустить дефолт.
4. Неподтвержденный доход. Кредиты, где доход заемщика не был подтвержден должным образом, могут представлять повышенный риск для банка из-за неопределенности в финансовой способности заемщика возвратить кредит.
Центральный банк может регулировать и ограничивать такие программы, чтобы снизить риск системы кредитования и обеспечить ее стабильность.
Увеличение коэффициента риска является одним из механизмов, который помогает ограничить банкам выдачу потенциально проблемных кредитов.
Что такое надбавка к коэффициентам риска по кредитам
Надбавка к коэффициентам риска по кредитам представляет собой дополнительный процентный сбор, который банк взимает сверх основной процентной ставки по кредиту. Эта надбавка может быть применена к клиенту в зависимости от его кредитной истории, финансового положения, степени риска, связанной с выдачей кредита, а также других факторов, которые могут повлиять на возврат кредитных средств.
Увеличение первоначального взноса происходит из-за того, что Центробанк требует создания дополнительных резервов для покрытия рисков, связанных с выдачей кредитов, которые могут стать проблемными в будущем.
При принятии решения о введении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, Центральный банк в основном оценивает два ключевых параметра.
Долговая нагрузка - это показатель, который используется для оценки финансовой нагрузки, которую несет индивид или организация в виде долговых обязательств по отношению к его/их доходам или общей стоимости активов. Этот показатель обычно выражается в процентах и позволяет определить уровень финансовой устойчивости и способности заемщика к возврату долгов.
Долговая нагрузка рассчитывается путем деления суммы долговых обязательств (например, кредитов, ипотеки, кредитных карт и т. д.) на доходы заемщика или на его/их общую стоимость активов. Чем выше показатель долговой нагрузки, тем больше долговых обязательств приходится на единицу дохода или стоимости активов, что может указывать на более высокий уровень риска для заемщика или организации.
Для расчета долговой нагрузки (Debt-to-Income ratio, DTI) необходимо учитывать сумму ежемесячных долговых обязательств заемщика и его ежемесячный доход.
✎ Предположим, у заемщика ежемесячные долговые обязательства составляют 30 000 рублей, а его ежемесячный доход - 100 000 рублей.
В данном примере DTI равен 30%. Это означает, что заемщик тратит на погашение своих долгов не более 30% своего ежемесячного дохода. Обычно банки устанавливают максимально допустимый уровень DTI при выдаче кредитов. Если этот уровень превышен, то банк может отказать в выдаче кредита или предложить менее выгодные условия.
Соотношение кредита к реальной стоимости залога (Loan-to-Value ratio, LTV) - это финансовый показатель, который выражает отношение суммы кредита к текущей рыночной стоимости залогового имущества.
Этот показатель используется банками и другими финансовыми учреждениями для оценки уровня риска при выдаче кредита. Чем выше значение LTV, тем выше риск для кредитора, так как это означает, что заемщик берет на себя большую часть стоимости имущества в качестве займа.
Обычно существуют ограничения по максимальному значению LTV для различных типов кредитов и залогового имущества. Например, для ипотечных кредитов часто устанавливается максимальное значение LTV, чтобы снизить риск неплатежей и убедиться в том, что заемщики имеют достаточный финансовый интерес в сохранении стоимости залогового имущества.
Давайте рассмотрим пример расчета Loan-to-Value (LTV) для ипотечного кредита.
✎ Предположим, что клиент хочет взять ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей для покупки жилья. Банк оценил рыночную стоимость недвижимости, которую клиент собирается приобрести, и определил ее в 6 250 000 рублей.
В этом примере LTV равен 80%. Это означает, что клиент берет взаймы 80% от стоимости жилья, а остальные 20% являются его собственным первоначальным взносом.
Если банк устанавливает максимальный LTV на уровне 80%, то этот клиент будет соответствовать этому критерию и может получить ипотечный кредит. Однако если максимальный LTV установлен на уровне 70%, то этот клиент будет превышать этот лимит, и ему придется увеличить первоначальный взнос до 30% от стоимости жилья, чтобы получить кредит.
Банку придется больше резервировать средств, когда клиент имеет высокий показатель риска или когда сумма кредита в отношении к реальной стоимости залога (Loan-to-Value ratio, LTV) выше. В случае высокого риска банк может решить увеличить резервирование средств для покрытия возможных убытков.
Например, если клиент имеет высокий показатель долговой нагрузки (Debt-to-Income ratio, DTI) или показатель кредитного риска, банку придется выделить больше капитала для резервирования. Также, если клиент берет на себя более высокий процент стоимости залога в виде кредита (высокий LTV), банк может решить увеличить резерв средств для обеспечения стабильности своего портфеля кредитования.
Из всего этого, можно сделать вывод, что клиентам без первоначального или малым взносом — 10—30% — станет сложнее получить ипотеку, даже при минимальной кредитной нагрузке или её отсутствии.
_________________________________________________________________________________________
Сделки с недвижимостью под ключ в Краснодаре или по запросу:
- Подбор самых ликвидных объектов на рынке для жилья и инвестиций
- Сопровождение в сделке на всех этапах
- ПОКУПКА/ПРОДАЖА без стресса
- Инвестиционные стратегии под разные цели
Бесплатная консультация ☎: +7 918 800 0740