В мае 2021 года один житель Дагестана принял решение приобрести квартиру у другого жителя. Обе стороны достигли соглашения относительно условий сделки, и покупатель выплатил продавцу полную стоимость жилья, после чего получил ключи. После этого стороны обратились к нотариусу для удостоверения сделки, однако был заключен только предварительный договор купли-продажи.
Согласно этому предварительному договору, обе стороны обязались подписать основной договор до сентября 2021 года. Однако, несмотря на прошедшие три месяца, основной договор так и не был подписан. Кроме того, в Росреестре право собственности по предварительному договору не было зарегистрировано. Покупатель неоднократно пытался убедить продавца заключить второй договор, но все его просьбы были проигнорированы.
Покупателю осталось только обратиться в суд. В своем иске он требовал признать предварительный договор основным и зарегистрировать на себя право собственности на оплаченную квартиру.
Аргументы сторон
Покупатель.
Купив квартиру полгода назад за полную стоимость в 2 600 000 ₽, я до сих пор не могу добиться регистрации своего права собственности. Несмотря на мои многочисленные попытки связаться с продавцом и уговорить его заключить основной договор или вернуть деньги, он игнорирует мои просьбы и даже перестал отвечать на звонки. Письменные предложения заключить договор также остались без ответа, и я не могу их использовать в суде.
Я был неправильно проинформирован о различиях между договорами. Росреестр не принимает предварительные договоры, даже если они были заверены нотариусом. Проблема заключается в том, что предварительный договор не подтверждает переход прав на недвижимость, что требуется регистраторами. Они настаивают на наличии договора купли-продажи и передаточного акта. Однако продавец отказывается его подписать.
Прошу признать договор, который мы заключили, основным договором купли-продажи и зарегистрировать мое право собственности на квартиру, которую я приобрел.
Продавец.
Если покупателю нужно — пусть судится. Я отказываюсь что-либо подписывать и ходить на судебные заседания.
Что сказали суды
Городской суд, первая инстанция: Дело № 2-272/2022
В мае 2021 года истец и ответчик подписали предварительный договор купли-продажи квартиры. В этом договоре содержатся все условия будущей сделки, включая предмет, цену и срок заключения основного договора — 1 сентября 2021 года. Хотя у истца нет квитанций или расписок об оплате, однако в самом договоре указано, что расчет был произведен. Подписание договора обеими сторонами и его удостоверение нотариусом являются подтверждением этого факта.
Срок выхода на сделку имеет значение, поскольку после этой даты все предварительные договоренности утрачивают свою силу, если стороны не зарегистрировали переход права собственности в МФЦ.
Бывает так, что одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В таком случае вторая сторона должна направить первой предложение о заключении основного договора до истечения срока действия предварительного договора. Если никаких других условий не установлено в самом предварительном договоре, вторая сторона обязана принять предложение и заключить основной договор. Уклонение любой из сторон является основанием для обращения в суд с требованием вынудить контрагента подписать документы или возместить убытки.
Истец должен был обратиться с иском в течение полугода со дня истечения срока, предложенного для заключения сделки. Необходимо было предоставить доказательства направления предложения, однако такие доказательства не были предоставлены. В данном случае ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора. Срок действия предварительного договора давно истек, и его условия утратили силу, что приводит к прекращению обязательств сторон. В связи с этим иск отклоняется. Если истец не согласен с решением, он вправе обжаловать его в Верховном суде Республики Дагестан.
Верховный суд Республики Дагестан, апелляционная инстанция:
Дело № 33-4620/2022
Согласны.
Мы разделяем мнение 1-ой инстанции: между истцом и ответчиком действительно был подписан только предварительный договор, который нельзя признать договором купли-продажи.
Поскольку сделка так и не состоялась, остается единственный путь воздействия на продавца через суд. Однако истец не предпринял необходимых действий вовремя. Теперь у него нет законных оснований требовать от ответчика заключения сделки.
Несмотря на это, истец не согласился с принятым решением и пошел дальше.
Кассационный суд: Дело № 88-9546/2022
Все верно.
По всей видимости, наши коллеги правильно определили обстоятельства дела и применили соответствующие нормы права. В настоящее время у нас нет законных оснований для отмены их решения.
Учитывая это, дело было передано в Верховный суд для рассмотрения.
Верховный суд: Дело № 20-КГ23-10-К5
Все суды неправы.
Суды трех инстанций рассматривали аспекты, которые истец не запрашивал, и оставили его требования без внимания. Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В этом договоре стороны определили цену будущей сделки и зафиксировали, что деньги уже находятся у продавца.
В наших объяснениях судам мы регулярно указываем, как правильно толковать договоры и какие статьи закона к ним применять. Последний раз мы делали это в 2018 году. Согласно нашему толкованию, договор, хоть и назван "предварительным", но содержащий условие о полной или существенной оплате, должен быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Положения закона о предварительном договоре нельзя применять к такому договору, так как по смыслу он является основным.
Сделка фактически состоялась, и городскому суду следовало признать, что перед ним находится договор купли-продажи. При таком решении суда истец мог бы без проблем обратиться в Росреестр и стать собственником жилья. Однако, поскольку городской суд допустил ошибку, а апелляционный и кассационный суды ее не исправили, мы направляем дело на повторное рассмотрение.
Материалы дела возвращаются в суд первой инстанции для дальнейшего рассмотрения.
Городской суд, пересмотр: Дело № 2-1057/2023
Исправляюсь.
Понимая, что договор, хоть и называется предварительным, фактически является основным, поскольку покупатель уже оплатил квартиру и стал ее владельцем, я признаю предварительный договор основным договором купли-продажи квартиры. Право на нее переходит к покупателю. Это решение является основанием для регистрации перехода права в Росреестре.
В итоге покупателю потребовалось полтора года и четыре судебных заседания, чтобы отстоять свое право на квартиру. Этой долгой процедуры можно было избежать: у мужчины уже были деньги для сделки, поэтому было бы лучше сразу подписать договор купли-продажи, минуя промежуточный этап с предварительным договором.
Предварительный договор купли-продажи оказывается полезным, когда стороны еще не готовы к сделке, но хотят зафиксировать ее условия. Например, продавец еще не подготовил нужные документы или покупатель ожидает одобрения ипотеки.
Такой договор дисциплинирует стороны и дает право требовать выполнения обязательств в суде. Также в нем можно прописать штрафные санкции в случае нарушения условий сделки и взыскать с неустойкой.
Часто соглашение подкрепляют передачей задатка или аванса, обычно не более 100 000 ₽. Но важно не передавать все деньги сразу, чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец начинает уклоняться от сделки. В таком случае покупателю придется обращаться в суд, а затем — в Росреестр, что может затянуть процесс и усложнить ситуацию.
Кроме того, важно правильно оформить все документы и соглашения, чтобы избежать возможных проблем в будущем, особенно если стороны несут риски заболевания или смерти, влияющие на переход прав на недвижимость на наследников.
🙋♀️ Получи Бесплатные Гайды (развод, алименты, долги, госпрограммы, наследство) тут - Телеграм
👩🎓 Запишись на Консультацию к Юристу - Телеграм