Недавно прочитал на Ленте статью, как люди с инвестиционными целями покупают квартиры в складчину, а потом у некоторых возникают проблемы с последующей продажей и сразу вспомнил, как в прошлом году у меня и моего клиента возникли проблемы с покупкой подобной квартиры, где два хозяина были совершенно посторонними друг другу людьми.
Для начала стоит кратко описать суть подобной сделки: У человека есть некий капитал который он хочет вложить в покупку недвижимости с целью ее перепродажи, но капитала хватает только на покупку дешевого, низколиквидного, объекта, а значит «заработок» на нем будет минимальным. В таких случаях этот человек находит другого такого же «инвестора» и они вместе покупают один объект, оформляют его в долевую собственность, а потом продают — тут заработок может быть существенно выше, ведь речь идет уже о более ликвидной квартире. Но в надежных, на первый взгляд, схемах всегда есть НО...
Итак, искал клиенту квартиру в недавно сданных домах, нашел хороший вариант — двушка за 6,2 млн., два совершеннолетних собственника, никто не прописан, залогов нет, нет долгов по ФССП. На просмотре был только риэлтор продавцов, квартира устаивала и мы предложили свою цену — 6 млн., обосновав такой торг тем, что в соседнем доме есть в продаже квартира такой же квадратуры, но вид из окна на другую сторону, у нас не будет ипотеки (полностью наличные) и готовы выходить на сделку в любой день как только смогут собственники.
На следующий день мне позвонил мужчина, сказал, что он один из собственников квартиры, попросил подтвердить все договоренности с их риэлтором, далее сказал, что его цена 6 млн. устраивает, но надо чтобы второй собственник тоже подтвердил свое согласие. Тут и выяснилось, что собственники фактически друг другу никто (хотя риэлтор говорил, что это родственники), они просто объединили свои деньги (по 2,4 млн.) и купили квартиру на этапе строительства, чтоб потом ее продать дороже.
Арифметика действий с объединением капитала понятна — после продажи квартиры каждый из собственников получит по 600 т.р., а если бы на этапе строительства каждый купил бы по студии (которые сейчас выставлены на продажу по 2,7-2,8 млн.), то, даже без учета торга, каждый получил бы только по 300 т.р.
Вечером того же дня звонит другой мужчина, говорит, что он второй собственник, а потом с гонором стал меня обвинять в сговоре с их риэлтором, что о продажи квартиры не будет ни за 6 млн., ни за 6,2 млн. (хотя она в объявлении была выставлена именно за 6,2 млн.), минимальная сумма за которую он с «братом» готовы продать квартиру это 6,5 млн. (самая высокая цена из аналогичных квартир), потом попробовал рассказать, как он с «братом» долго копили на эту квартиру, а потом возникли семейные трудности и сейчас приходится продавать квартиру, хотя таких планов не было и т. д.
На следующий день мы с покупателем договорились с продавцом другой квартиры на цену 6 млн. и согласовали дату сделки. В этот же день, как только по новой квартире была договоренность, я позвонил риэлтору первой квартиры, сказал, что мы выбрали другую квартиру, у нее хоть и отличается вид из окна, но там путаницы в легендах о продаже квартиры (один говорит что они соинвесторы и квартира куплена специально для перепродажи, второй говорит, что они неразлучные братья и никогда не думали продавать квартиру и т.д.) и есть полное согласие о цене и других условиях продажи.
Так вот, идея соинвестирования является выгодной, но она несет большие риски недопонимания между собственниками, даже если соинвесторы являются родственниками. Одни могут реально оценивать рыночную ситуацию в текущий момент, другие хотят выжать максимум и готовы ждать продолжительное время, пока найдется покупатель на этот максимум. Бывают случаи, что один из соинвесторов вынуждает второго продать ему свою долю дешевле, чтоб потом в одиночку продать целую квартиру по хорошей цене. В этом случае продажа доли третьему лицу превращается в долгий и утомительный процесс, не приносящий большой заработок.
В погоне за высокой маржинальностью к вопросам соинвестирования стоит относиться в большой осторожностью, ведь посторонние люди не всегда могут разделять вашу точку зрения. Порой низкая маржа (как в примере со студиями) может быть выше, чем маржа от реализации квартиры купленной в складчину.